【文/住展雜誌】近年因都會住宅區土地高漲，壓縮建商利潤，地價相對低廉的工業區，遂引起業者覬覦前進開發；然而工業區合法變更住宅區手續繁複，便有業者鑽法律漏洞，以一般商業設施名義在工業區偷渡住宅產品。面對違法亂象，內政部終於在日前修法狙殺，刪去一般商業設施中易遭變項使用項目以絕後患……

一般建商若欲開發工業區土地，需透過捐地回饋，將工業區合法變更為住宅區，但過程繁複冗長，且捐地面積須達基地總面積的百分之三十七以上，對業者來說代價甚高，因此部分建商選擇鋌而走險，以工業廠房名義請照，待官方檢核完畢後，另以二次施工改造為一般住宅，由於地目未經合法程序變更，因此這類工業住宅一直存在違法爭議。

地價飆漲違規增

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這十幾年來房地產因多頭追捧，都會住宅區土地價格飆漲，位於都會區邊緣的工業區，因地價相對低廉，不僅能確保獲利空間，產品也具有價格親民的優勢，遂成為業者眼中的厚實金磚。

特別是民國九○年放寬工業區可作商業用途後，工業用地在使用上如同商業區，使業者在廠房之外增加更多理由建置工業住宅(如以一般事務所名義)，並因建築技術規則取消最小單位面積限制及廁所集中設置的規定(台北市因另有法規限制，故未放鬆)，使業者擺脫過往工業宅大坪數高總價枷鎖，導致違規使用情勢變本加厲。

工業住宅嚴重違規的情況遭監察院糾正，為防止產業用地流失，並遏止違法亂象，內政部今年七月底亡羊補牢，修法將『一般商業設施』中易遭變相使用的『一般零售業、一般服務業及餐飲業』、『一般事務所及自由職業事務所』兩項目刪除，餘下商業設施之設立面積，亦限縮到以該工業區總面積的百分之二十為限，從法制面徹底斬斷工業住宅的生機。

營建署中部辦公室城鄉計劃科科長李守仁表示，除了本次修法外，官方早已針對工業住宅祭出多項管制，包括：一、部分地方政府以高額保證金防堵建商違規；二、建照、使照、公寓大廈草約與土地參考資訊檔，應註記不得以住宅名義銷售或建物不得作住宅使用；三、今年十月即將實施，仲介業需在不動產說明書內揭露標的物是否為工業住宅等措施，並請地方加強稽查，從都計審查、建管、銷售與末端使用等四階段全面查緝工業住宅。

工業住宅爭議多

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對消費者而言，工業住宅具有相對可親的房價，對荷包有限的民眾能在都會區扎根是個不錯選擇；然而魔鬼藏在細節裡，便宜價位的糖衣底下，隱含許多不為人知的缺失，恐使消費者深陷爭執不休的泥淖。

違反都市計畫法

依照都市計畫法使用分區規範，工業區土地本來就不應該作住宅使用，若違規使用情事遭地方主管機關查緝屬實，便可依都市計畫法對住戶處以六到三十萬元罰鍰，可連續開罰，並限期拆除、改建、停用或恢復原狀。消費者購屋時省下的錢，在繳完幾張罰單後就全數吐回了，此外還得無時無刻戰戰兢兢，祈禱自家不會剛好是遭公權力掃蕩的那一戶。

銀行授信條件差

工業住宅因處工業區，地段條件無法與一般住宅區比擬，加上有違規使用爭端，使銀行在房貸授信方面相對保守，部分行庫甚至不承作此類產品貸款；即便接受貸款，條件也比一般產品差，成數頂多五到六成，利率也較一般住宅高出一碼左右，讓消費者面臨高門檻且低保障的尷尬處境。

倘若消費者當真要買，務必先詢問是否有銀行能提供理想的融資條件，以免交易徒增波折。

買賣責任難釐清

更嚴重的問題是，工業住宅在取得使照成功交屋後，建商往往就拍拍屁股走人，因此當住戶面臨公權力懲處時，業者可將違規使用的責任推到使用端身上讓自己置身事外，使消費者變成孤立無援的夾心餅乾，除非住戶能提出業者在銷售時隱匿相關資訊之事證，否則就白白淪為代罪羔羊了。

居住環境品質差

在生活品質方面，畢竟住家就在工業區內，對於工廠噪音、環境汙染及大型工業車輛出入等負面效應難以絕緣，居家質感低落；雖說現今產業轉型，但除了少數科技園區稍具質感外，大多數工業區絕非友善的居住環境，呼籲消費者在購買前千萬得三思。

地方執法難度高？

既然中央與地方政府近年來對約束工業住宅有志一同，為何業者仍不斷踐踏紅線？是建商膽大包天？還是官方有苦難言？對此地方稽察單位也是滿腹苦水，畢竟上有政策下有對策，民間應付官方查緝也有許多脫身之術。

使用端配合度差

以執法最積極的台北市為例，日前便面臨使用端不願配合的窘境。一○二年北市府查獲多起工業住宅違規事件，對建商依法開罰，但如前所述，建商搬出建築法應對，認為既然已經交屋給住戶，因此違反規定者是住戶而非建商，市府若要開罰，應針對使用者，展現黃花魚溜邊過的本領。

面對業者狡詐，市府本想聯合住戶舉證建商違法，但因住戶在購買時即知工業住宅風險，並簽下切結書，自知理虧不願挺身而出，讓市府在沒有證人的情況下難展拳腳；況且因不動產屬私人產權，若住戶不同意，巡查人員便無法強制進入查核事證，執法屢吃閉門羹，加深取締難度。

技術漏洞皆可鑽

由於業者在技術操作上經驗老道，因此修法刪除一般商業設施的成效如何，各方也有不同觀點。站在業者的角度，一道善門關起確實使工業住宅少了一個誕生藉口，對抑制新個案增加有不錯效果。

德明財經科技大學副教授花敬群卻沒那麼樂觀，畢竟工業住宅在民國九○年開放設置一般商業設施以前就已存在，如今修法只是讓狀況回到過去，並無法杜絕工業宅的孳生。而且業者在送建照時不可能表明作住宅用的意圖，對待空間格局規範也可等取得使照後再做二工，因此若把關、取締不夠嚴謹，單從技術層面限制，效果相當有限。

保證金成贖罪券

九十九年台北市開風氣之先，首創保證金制度管控工業住宅(後有新竹、桃園等地跟進)，規定工業地上方建物在取得使照前，建商須按當期公告現值，乘以每戶樓地板面積再乘以零點四五，繳納保證金給建管處。

因工業區建物有最小坪數約束，保證金額度也隨坪數大小有所差異：每戶產權面積在四十五坪以下者，建商須繳交全額保證金，四十五到九十坪則減半，九十坪以上免繳，若交屋三年後確定未違規使用即歸還，希望利用業者愛惜金錢的心理，阻止工業宅續增。

怎知建商腦筋動得快，將保證金計入成本(因注定遭沒收)轉嫁到消費者身上，甚至有業者把保證金當作贖罪券，認為保證金遭沒收後，等同默許存在事實，對違規興建工業宅更加肆無忌憚；且因坪數愈大保證金愈便宜，業者索性將產品規劃為百坪豪宅，反使工業區變成孕育豪宅的另一個溫床。

稅務手段逼改善

北市力阻工業宅的步伐在柯市府上任後持續出招，既然一次性的高額保證金威嚇作用不足，市府遂從持有稅著手。日前北市府財政局宣布，未來將修法調整工業住宅房屋稅，把稅率從現行的百分之一點二調高到與囤房相當的百分之三點六，以高持有稅手段壓低民眾購買工業住宅的意願，官方也不諱言該政策是懲罰性條款，要讓工業宅在沒有市場的情況下自然退場。

此舉似乎真是打到痛處，消息傳出後便有業者斷言，新建案恐因此面臨退訂潮。然而上述政策多半是以『絕後』為目的，但既存工業宅該如何處置？又是一塊燙手山芋。

就地合法可行嗎？

早年因工業區生活環境複雜，縱使房價相對低也少有民眾買單，客源多半為在地經濟弱勢的藍領民眾，由於不同時期的工業宅有其歷史發展上特殊的形成因素，因此工業住宅數量高居全國之冠的新北市，便曾在九十九年力推就地合法政策，試圖為既存工業住宅解套。

當時許多個案都興致勃勃，然而十幾宗個案走到最後，只有一例長群建設的泰山「金璽御品」拿下就地合法門票，但仍需等到「異地捐地」機制達成共識後，才能發布實施，因此實際上目前仍無個案成功轉型。不過新北市推動就地合法的舉動，也引發產官學與消費者間的激烈口水戰。

衝擊都計權威性

先看到產業界的不平之聲，有業者指出，工業地並非不能開發，只要循合法途徑變更為住宅區便可善加利用，然而違規建商既想賺錢又不想捐地，選擇走法律漏洞的行為已屬偏差，如今若准許其就地合法，不僅是把守法業者當猴子耍，也等於宣告都市計畫對土地利用的限制如同兒戲。

學界對就地合法的規畫更是不以為然，因都市計畫是城市建設的根本規範，不應本末倒置讓根本大法去遷就違規事項，就算都市計畫有任何需調整之處，也不能為了工業住宅就地合法，先射箭再畫靶，否則將使都市計畫的權威性蕩然無存；況且若地方政府在未積極執法前，就預設立場輔導就地合法，正當性恐遭質疑。

對未違規戶不公平

姑且不論就地合法是否合理，在實際操作上就可能遭遇困難。因早期工、住混合的工業住宅，不見得所有住戶都違規使用，對確實做廠房、一般事務所使用的未違規戶而言，並沒有就地變更住宅區的需求；然而工業地就地合法是整塊基地地目變更，實務上無法依各戶違規與否做部分土地持分地目變更，因此若硬推就地變更住宅區，反而會傷害未違規戶的權益。

不應無差別合法化

此外，新北市府試圖以『時代背景、歷史因素』為工業住宅開脫，花敬群教授認為並不合理，現今豪宅化的工業住宅，住戶並非經濟弱勢，且如今資訊揭露完整，新個案住戶對工業住宅風險大多心知肚明，與二、三十年前藍領弱勢被環境所迫的本質大不相同，因此就地合法不具正當性。

其呼籲，若地方政府真要推動就地合法政策，需先確實執法，並應以時間軸為依據，早期確因社經因素衍生的老工業住宅，只要配套完整，學界亦樂見其成；但近十年建成的新興工業宅(特別是豪宅化個案)，則不具備就地合法之背景，政策不可無差別待遇執行。

合法門檻高缺誘因

在先前新北市遞送內政部的就地合法申請案審議當中，中央認為既存工業宅合法化，除須異地捐地之外(新北市後因異地捐地不易，改為全數以代金取代)，還需另給付懲罰性回饋代金，拉高合法化代價，讓業者望而卻步。

而就地合法的龐大費用該由誰出，業者與消費者之間也各有不同想法，業者當然希望把支出轉嫁到使用端的住戶身上，但對自住消費者而言，變更代價要多花數十萬到數百萬不等，負擔太大，投入就地合法的意願並不高，也認為沒有必要為建商與政府作嫁，使工業宅合法變更之路埋下變數。

工業宅房價大跌？

面對官方動作頻頻，各界都在揣測工業住宅是否會因此導致房價大跌，對此花敬群教授指出，個案是否具合法化空間，將是左右身價的關鍵，倘若物件符合就地合法要件，得以從工業用地轉變為價值更高的住宅用地，價格非但不會跌，反而可望因具投資商機而逆勢上漲。

反之，不具合法空間的個案，則可能在稅制、取締及法規趨嚴等不利因素夾擊下，價格一路溜滑梯，因此還需等待官方就地合法方案及相關配套出爐後，才能論斷買工業住宅是福還是禍。