【文/住展雜誌】大台北地區為了防洪，讓社子島限建將近半個世紀。在這個命運多舛的沙洲，幾乎沒有建設資源，到處都是老舊不堪的建築物。但柯文哲宣布，年底前開發案將會定案，彷彿為社子島又捎來一絲希望的曙光……

說到社子島，很多人對它很陌生，印象中就是一個發展落後的地方，有些人以為它真的是一個「島」，有些台北人甚至沒到過社子島。但社子島並不是真的島，而是基隆河與淡水河交匯處的沙洲。五十幾年前葛樂禮颱風襲台，造成大台北大淹水，於是政府宣布自民國五十九年起，社子島劃為防洪區，實施禁限建。

社子島範圍大約是延平北路七到九段帶，是凱達格蘭族麻少翁社的原居地，才被簡稱為「社子」，加上早年漢人先民沿河岸開發，很早就在社子一帶落腳，清朝時社子島已形成「社子莊」聚落。唯為了防洪，社子島開發權益被剝奪，與台北市其他地區發展腳步越差越大，犧牲至今並沒有得到合理的回報。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

為公共利益　犧牲社子島

台北市都發局都市規劃科長葉家源表示，台北市確實虧欠社子島居民，以往大台北把防洪壓力壓在社子島身上，犧牲社子島來拯救大台北淹水危機。其實台北人都應該體認到，台北不淹水是剝奪社子島居民的利益，來成就公共的利益。

他認為，在員山子分洪道完工後，防洪壓力雖已抒緩，但社子島開發計畫卻不斷延宕，限建至今已經四十五年，社子島居民不該被如此對待。

確實，社子島開發案從陳水扁提出「第三副都心」開始，歷經馬英九「社子島輕軌路線規劃案」，到郝龍斌「台北曼哈頓」計畫，全部都成為空頭支票。其中，「台北曼哈頓」計畫是最接近實行的一次，只是該計畫只通過防洪計畫，並未通過環評就鎩羽。

長年在士林、北投一帶經營的喬大地產副總郭國哲直言，社子島開發案難貫徹最大的主因就是「政治風險」，如果首長未能連任，開發案就胎死腹中，如此情況不斷重演，政府真的對不起社子島的居民。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

台北曼哈頓　為何不可行

為什麼郝市府提出的舊方案「台北曼哈頓」計畫無疾而終？北市都發局葉家源科長解釋，「台北曼哈頓」計畫終止的主因有三點，第一是填土預算過高，光是土方所需的費用竟暴增到三百億，土方需求量高達一六二五萬方公頃，足以把整個大安森林公園填到六十公尺高。

第二，因為土方需求量過於龐大，要通過環評的機率不高，環評不過就必須不斷修改，曠日費時。第三，即使環評花了一、二年就通過，但填土工程頗為耗時，開發案至少要花十一年以上才有機會完成，當地居民大多無法接受，因此全案才會改弦易轍。

事實上，除了葉科長的官方說法外，社子島當地流傳著另一種說法。當地民眾向住展雜誌表示，他們大多不贊成「台北曼哈頓」計畫，因為這計畫將徹底根除社子島既有聚落紋理，且大部份居民會被逼著遷出。

更重要的是，「台北曼哈頓」計畫利益牽扯太深，龐大利益引來有力人士垂涎。地方上盛傳著一句話：「屯土（填土的台語）呷十代」，意思是指光是包土方的利潤，就足夠讓一家子吃十代都不完。

開發三方案　取最大共識

是故，為了加快開發進程，降低整體預算，新市府團隊希望讓「居民自決」，達成社子島開發的最大共識，台北市府共提出三個方案，分別是「運河社子島」、「生態社子島」，以及「咱ㄟ（台語）社子島」，並預計在年底讓居民i-Voting。

到了年底，無論社子島居民選擇哪一個方案，外界最關心的是，「社子島開發計畫真的會做嗎？」畢竟社子島開發案「狼來了」喊太多次，居民被騙太久了。

年底前定案　六年就完成？

對此葉家源強調，市長柯文哲「年底前定案、六年開發完成」一定會達陣，但前提是防洪計畫與環評能在一、二年完成。

至於「開發完成」的定義，可能與外界預期有點落差。所謂六年開發完成，是指第一期區段徵收的部份。不管哪一個方案，都必須分二期徵收重劃，而第一期範圍是指拆遷戶安置住宅區；因市長承諾「先安置後拆遷」，所以安置的工作會先完成，而安置住宅將蓋在第一期徵收區內。

市府對社子島開發計畫信心滿滿，那麼業界與當地居民又怎麼看呢？喬大地產副總郭國哲預測，「這回一定會做！」

投資社子島　詢問度暴表

郭國哲直言，「台北市都更進入死胡同，城市新生命來源只能靠重劃區，而在士林北投科技園區完成後，未來除了社子島外，已沒有另一塊大型重劃區。如果社子島不做，局處人員豈不是要解散回家了？」

據郭國哲觀察，社子島是台北市最後一塊大型重劃區，而「只要在台北市買土地，百分之九十九都是賺錢的。」所以社子島有沒有投資潛力？當然是有的！

只是社子島目前仍是限建區，購買土地無法取得貸款，必需以現金全額支付，因此土地投資不是一般人玩得起的。即便如此，在柯市長宣布開發案在年底前定案後，洽購土地詢問度暴增逾一倍以上，包括建商、金融壽險業都有興趣。

但因受到房市景氣下滑衝擊，社子島土地平均成交價格卻已從去年高點滑落，唯這屬於正常現象，若開發案真的啟動，價格就容易回升。

開發絆腳石　到底是什麼？

在社子島三個開發方案中，郭國哲認為「運河社子島」規劃最具國際級都市視野，也最具發展潛力。然而，現階段討論哪一個方案似乎不是第一要務，最重要的是棘手的「安置」問題；若安置問題不解決，那開發案就不會有開花結果的一天。

對此葉家源也承認，安置確實是最大的問題。葉家源透露，市府傾向把安置住宅蓋在社子島第一期徵收區內，或到捷運芝山站附近作區外安置。

另，有關拆遷補償的部份，市府擬出以下三個方向，希望獲得居民認同；唯有居民認同，拆遷重劃才能順利進行。

安置三方向　條件超優惠

第一，有屋有地者若土地被徵收，可入住安置住宅，地上建物可領到補償金，土地則可自由選擇要不要參與重劃；不參與重劃就領錢走人，要參與重劃則能分回約百分之四十建地。

第二，有屋無地者的地上建物也能領到補償金，而市府顧慮到屋主會流離失所，因此特別開放這類屋主可以優惠價選購安置住宅，讓想留在社子島的居民都能如願。

第三，即「公辦協力造屋」。這個方案是讓每戶拆遷戶繳納同等的價金，市府再計算拆遷戶繳的錢總共有多少，依這個數目來發包蓋房子；房子蓋好後，參與的拆遷戶都能分回一戶房屋。或者，市府先發包蓋好房子後，再以成本價出售給拆遷戶。

雖然這三個方案相當有誠意，尤其有屋無地者還可選購安置住宅，堪稱前所未有的優惠條款。不過，社子島居民仍有疑慮。

里長有話說　市府要加油

社子島福安里里長謝文加指出，大部份居民都支持社子島開發計畫，也對柯市長執政魄力有信心，但大家仍然會存疑，因為市長如果不能連任，那換新市長上來又會全盤推翻，這是大家最擔心的事。

更何況，社子島因為歷史發展，造成不動產產權複雜，而安置計畫還欠缺細節，例如有屋無地卻共同持有、違建、一屋多戶等狀況要如何處理？他呼籲，市府與議會應該儘快通過專案條例，大家把安置計畫白紙黑字寫清楚後再談開發。

社子島富洲里里長李賜福也贊同謝文加的說法，李賜福強調，地方上都反對低密度開發，希望增加容積率，畢竟社子島人被虧待近五十年了，別處大家都高容積開發，若社子島走低密度開發是不會被居民支持的。

李賜福還說，社子島有很多是原住民，或者住了四、五十年，大家並不富裕，安置住宅若要用成本價賣給拆遷戶，就要詳細說清楚造價多少錢，不要只說成本價這種籠統的文字，里民不會接受。

里長的發言，正代表大多數里民心聲。對居民而言，社子島是他們的家，他們最關注安置計畫，市府有必要詳細解釋。但對投資人而言，社子島像一顆待琢磨的原鑽，現在搶進買土地能不能得到高額回報？目前似乎充滿著無窮希望！

社子島開發三方案易懂懶人包：

方案1運河社子島

「運河社子島」規劃理念是以國際級城市為目標，建構一個先進新穎、且極具現代化設計的居住聚落。

「運河社子島」設計四條主要的運河系統，包括保留舊水道與挖掘新水道，而把水道建置在社子島最底層，中層則鋪設平面道路，最上層就是人行步道空間。

也就是說，每一個街道、巷弄道路底下就是水道，這個設計類似新加坡、東京等城市的地下水道防洪措施，但「運河社子島」方案更酷，因為該方案地下運河水道不只有防洪功能，還具交通機能，可提供小型遊艇交通接駁。

由於「運河社子島」道路和水道系統如此特殊，所以建築物設計也與眾不同。若採行這個方案，未來社子島建築物會類似「高腳屋」，把一樓墊高，一樓下方空間則作為私人住宅碼頭。

社子島經全區重劃後，使用分區劃設雖以住宅區為主，但商業區規模卻是三方案中最大的一個，商業機能最佳。另在西側會有一座廣大的生態公園，保留社子島既有的生態環境，提昇整體居住品質。

本規劃案頗具國際級都會區的架勢，是所有方案裡土地增值效益最高的一項。然而，本案所建構的生活模式與現行居民習慣、經濟基礎差距過大，現居民恐怕沒幾人買得起遊艇，在推行上極為困難。

方案2生態社子島

「生態社子島」的規劃核心理念，是以「繼承社子島聚落發展紋理」，雖然這方案也需徵收重劃，但舊有的主要幹道和水路渠道都原封不動。至於大型公教等設施，大多數會在原址重建，唯大小範圍會略有差異。

此方案使用分區劃設也是以住宅區為主，商業區範圍不像「運河社子島」那麼大，且為了「還地於河」，放棄人造陸圩田，恢復河水原本水道，營造成環保生態的居住環境，長遠目標是打造成「田園城市」，降低這裡的開發強度。

雖然開發強度下降，但若與「運河社子島」相比，明顯可看出社子島西側與南側的綠地面積大幅縮小，整體質感遜色不少，而土地增值效益屬於中等。但因重劃後的道路、水道與公教設施位置都與現在差不多，居民生活型態改變就不會太過劇烈。

方案3咱的社子島

從字義上來看，「咱ㄟ社子島」最為親切，其實當地居民來講，這個方案也是最為親切的。

「咱ㄟ社子島」與前兩個方案不同，不作全區徵收重劃，而是採取「分期開發、適度改建」的概念。原有的住宅聚落區，能保留就盡量保留，不作任何更動，讓民眾維持舊有的建築和生活型態。

本方案需要重劃徵收的範圍，僅有「核心生活區」、「產業區」與「休閒消費區」，其餘區段均不徵收、亦不重劃，把衝擊面與開發範圍縮到最小。唯缺點是，沒徵收重劃區舊房屋，必須進一步協商改建與重建規範。

這種開發模式最能保留社子島原貌，但缺點是徵收重劃區與不徵收區未來街貌落差極大，且不徵收區建築老舊、發展落後的問題仍舊存在，會陷入「一個社子島，兩個世界」的窘境，區域開發會變得零零落落，新、舊建物交陳，環境質感難以全面提升。