【文/住展雜誌】預售屋固然有交屋前付款輕鬆、具彈性，及可根據個人需求做產品變更等優勢；但由於完工前無法眼見為憑，而常衍生交易糾紛。其實，只要消費者能看懂銷售平面圖中的眉角，就能夠做到適足的自我權益保障…
近十年房價持續上漲，對多數人來說，購屋愈來愈像是遙不可及的癡人說夢。然而坊間類似調查卻始終顯示，多數人最終還是可以達成購屋目標。
購屋大事 謹慎為上
的確，儘管房價高不可攀，買房還是很多國人相當重視、希望實踐的人生大事。而由於購買金額龐大，需要花近半生時間還清貸款，還涉及許多專業知識，每個環節或步驟都馬虎不得，再怎樣謹慎也不為過。
尤其是預售屋，消費者幾乎無實體可察，且通常銷售現場會有更多話術及包裝，相關資訊一般較易失真、遺漏，和未來蓋好的實物產生落差；很多時候，交易糾紛都源自於這裡。
預售屋 參考實物甚少
這時候，銷售現場的平面傢配圖及樣品屋，毋寧就是唯二可考的準實物。消費者基於自我權益保障，當然要從中盡可能勾勒出未來房屋的實際樣貌。
一般而言，消費者透過銷售平面圖，可看到基地形狀、各戶格局配置等等。不過從事各類房屋室內裝修超過十年，看過無數平面及傢配圖的室內裝修設計師Alime黃告訴我們，這些圖裡其實藏著不少一般人不易發覺的眉角，甚至堪稱「魔鬼藏在細節裡」。
然而，只要掌握以下幾個重點，就算是第一次買屋也能很快上手，看出這些圖面顯示及潛藏的重要資訊，讓事後的裝修及使用居住更加便利。
銷售平面傢配圖完全攻略
一、座向／方位
談到房屋的座向或方位，一般當然會想到風水；但這點信者恆信，不信者恆不信，純粹因人而異。事實上有關此點，更重要的是日照或採光問題。
目前建物營造仍採用大量鋼筋水泥，此類結構材料會有反潮和積熱效應；如果建物朝西，則傍晚後室內的確會更悶熱，這是多數人顧忌的西曬問題。但台灣氣候潮濕，仍需有適當日照，才能去除濕氣。此外，近年溫室效應加劇，導致冬天更冷，臥室空間如稍面東，早上起床就可享受冬陽，對人體健康很有幫助，也更符合節能建築潮流。
因此拿到一張銷售平面或傢配圖，就要先弄清楚相對方位。然需注意的是，並非所有平面或傢配圖都有標明座向(方位)；如無者，應向銷售人員詢問。
二、衛浴及廚房位置
近年大樓建物主流規劃，多採單層排氣；傳統建物上下管線連通、氣味容易在樓層間流竄，這時候，室內衛浴空間有無開窗就顯得很重要，否則氣味不易排出，會影響室內空氣品質及居住者健康。多數較方整的格局，衛浴空間會盡量擺在單戶邊角或工作陽台旁，方便開窗；但仍有些無法開窗的設計，消費者應多加注意。
此外，廚房會散發油煙味，所以也有通風需求，設置位置也很重要。還有，風水上忌諱進門見灶，加上管線設計考量，確實愈來愈多格局規劃，將廚房空間設置在進出入口處，有忌諱者要注意廚房相對位置。
三、樑及柱位
| 銷售平面圖中的實心方塊代表柱位，各對稱柱位間一定有橫樑(圖示之虛線)；如果柱位出現未完全對齊的情況(紅色虛線)，則該樑十之八九突出，會有壓頭的情況。(示意圖) |
檢視銷售或傢配平面圖，我們常會看到角落會有實心或空心黑色方塊，那是代表建物結構柱的設置位置；而由於是平面圖，所以樑位當然無法顯示，但消費者可透過柱位判斷，一般只要是對稱的柱位，就一定會有一根橫樑。
不過只看平面圖，仍無法確認是否有室內樑及其位置，可問銷售人員，但他們不一定確知。另外，平面圖上的空心與實心柱位含意各不同；前者多屬外牆裝飾用或管道空間，實心者才是真正的結構柱。
除了透過柱位判斷結構樑的位置外，也要注意樑壓頭問題，尤其是臥室(床頭)。消費者可用直尺量測，如果兩根柱之間不完全對稱，那就要注意，這邊的樑可能突出，如果是客廳，一般會做電視牆，所以影響還小，但空間仍會退縮；如果是在臥室，就可能會壓到床頭，這是多數人的忌諱。
四、冰箱放得下嗎
上述的廚房配置，除了通風問題外，相關的另一項必備品也需注意，那就是冰箱。因為家家戶戶幾乎都要用到冰箱，而且一般都不小，所以要注意廚房或附近是否有足夠空間放置冰箱。一般來說，坊間傢配圖會把冰箱畫得稍小，因此應向銷售人員詢問，確認相關尺寸。
五、櫥櫃問題
除了冰箱外，家戶必備的當然還有儲藏、放置各式物品的櫥櫃，包含鞋櫃、衣櫃等。鞋櫃方面，要注意玄關進出之設計(門的開閉方式及位置)，是否有足夠空間擺(做)鞋櫃，衣櫃道理也一樣。此外，銷售現場樣品屋通常會把衣櫃做得比實際實用尺寸略小，藉以放大室內空間，但卻會使衣物收納空間打折，甚至連新成屋的實品屋也常見類似情況，強烈建議消費者要做實際量測。
六、無比例尺可考
儘管傢配平面圖在比例上沒有問題，大致來說就是最後蓋好的縮小平面版，但無確切比例尺可考；其縮小比例，是業者根據紙張大小做最適當呈現。
另前段提到，傢配圖中裡畫的冰箱、櫥櫃等，通常比實際實用程度略小。其實不僅冰箱，連沙發、床、桌椅等都是這樣，所以全部僅供參考，樣品屋、實品屋內物件也都一體適用。業者這樣做，目的當然是要讓起居空間看起來更大，因此當然要問清楚房屋內部的確切尺寸。(不過業者計算方式是從牆外而非牆內算起，一般仍和最後的權狀坪數有落差)
七、其他
最後且最重要的則是，要全區及傢配圖搭配一起看，弄清楚該樓層各戶的相對位置；且要確認考慮購買的那一戶，如果有緊鄰電梯或管道，日後室內較容易有噪音干擾。
其他需注意的是，如看的是特殊戶如露台戶，由於單價較高，所以應要問清楚是有專屬產權或僅約定專用。還有，目前法規規定十一樓以上(含)，室內要裝消防灑水頭，有些大樓社區甚至全棟每個樓層都裝設；這樣的情況，裝修上就得作天花板蓋住，然室內高度就會限縮。這部分，消費者最好詢問清楚。
選配使用的各式建材，包含衛浴、廚具等，則要注意，銷售人員的介紹話語、DM或合約中，是否有「同級」二字；如有這兩個字，則最後開發商使用的建材，很可能不會是銷售現場展示，或樣品屋裡看到的品牌。
※透天─注意鄰房相對位置
| 透天產品銷售平面圖中，一樓花圃或庭園空間可能無獨立產權，需詢問清楚；樓梯一般規劃在中央，以利隔開起居及臥室空間。(示意圖) |
以上是購買大樓預售屋，檢視銷售平面圖及傢配圖的幾個重要原則。郊區較常見的透天產品，基本原則也類似；不過還要注意的是，與鄰房(非同社區)實際距離(位置)，及基地實際建築線。大樓內鄰戶關係(距離)，一般在全區平面圖上一清二楚，但透天則不同，鄰房位置從銷售平面圖中通常看不出來。
比如，透天產品的傢配圖，通常室外會畫花園等設施；但這可能是無產權或產權他屬的空間，需詢問清楚，因為攸關消防安全及居家防竊問題。另外，如果社區標榜頂樓花園或湯屋，則要注意是否確實做好排水如施作防水槽。
還有，透天厝室內一定需要設置樓梯，因此面寬最好四米二以上，室內空間才足夠。另外，其規劃位置也需注意；樓梯過往常見放在側邊或邊角，近年主流則是設在中間，這樣剛好區隔起居與臥室空間。再者，考量室內採光、通風，扣除特殊戶外，面寬、縱深比例以約一比一點六到二最佳。
切記一切僅供參考
| 建案樣品屋或實品屋內的一切陳設，基本上也僅供參考。 |
房屋銷售現場的平面傢配圖，確實潛藏不少資訊；稍一不留神，很容易遺漏若干線索。其實消費者只要秉持一個KEYWORD，那就是：看到的一切，包含各式平面圖、樣品屋，甚至實品屋，全部僅供參考；未來房屋室內空間及各式物品的大小，都可能稍有出入。
事實上，業者自己也心知肚明，因此各類平面圖上都印有類似「本圖配置僅供參考 實際交屋以現況為準」的語句；只是一般而言字體都很小，消費者一般不會特別注意。所以最佳的自保方式，就是時時告訴自己：一切僅供參考。
自己的權益自己顧
由於室內格局可根據客戶自己喜好或需求做變更，也就是所謂『客變』，加上一般而言交屋前付款更輕鬆且具彈性，因此儘管預售屋看不到實物，且要等數年才住得到，但一直還是有消費者願意買單。
但是，就因為無法看到實物，因此容易衍生交易糾紛。其實，消費者只要能看懂預售案場的銷售平面傢配圖，找出「藏在細節裡的魔鬼」，就能做到自我權益保障，又買到心目中的理想房子！
