【文／住展雜誌】近來違建火警層出不窮，各縣市首長為求表現，正積極進行「拆違建比賽」，讓建商和違建戶急得跳腳。很多民眾因不知情買下違建屋，造成嚴重損失，但常見的違建有哪些？哪些容易被檢舉？交屋後遭人檢舉能否求償？民眾該如何自保呢？

台灣都會區地狹人稠，每個人都希望空間能做最大的利用，尤其是高房價的雙北地區，以違建方式爭取更多空間，幾乎已經是常態，你很難找到一棟完全沒有違建的建築，民眾心態上賭的，就是「違建那麼多，不可能會被抓到」。

拆除違建不再龜速

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過去，地方政府首長為了選票，避免得罪選民，不敢拆除違建，各地方政府編列的拆違建預算更是少得不像話，以致政府公權力不彰，每年只能以龜速拆除；但台北市長柯文哲上任後祭出違建拆除令，在三個月內讓二二六戶違建戶自動拆除，獲得外界一致讚揚，影響所及，其他各縣市首長紛紛跟進，違建被抓到的「可能性」愈來愈大。

尤其是台北市的違建戶更是剉咧等，柯文哲上任後，多次向違建宣戰，現在甚至就連一九九四年前可緩拆的老違建，都可能不放過。而且台北市六月份新版「違建管制辦法」就要出爐，市府收取拆違建的費用還將調漲到二倍，不少人都擔心買了台北市的違建，以後還得自己拆，否則市府來拆，自己的荷包會大失血。

常見的違建包括頂樓、露台加蓋，違法做夾層屋、陽台外推，工業住宅、或是將社區開放空間改為公設等行為，這些違建項目大多是用「二次施工」方式來增加使用面積。

未經申請都是違建

二次施工簡稱二工，當建築物完工並拿到使用執照後，建商又在原設計圖中沒有設計的部份再做加工，以致建築物的結構、安全及外觀等項目發生改變，就叫做二次施工。

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依據建築法規，「二次施工」必須經政府核准後才能做，如果未經申請「二次施工」就私自做，會被主管機關強制拆除或處罰，然而購屋者向主管機關申請二次施工被核准可能性非常的低。

換句話說，「未經過申請就施工的都是違建」，但建商很聰明，為了避免日後的購屋糾紛，建商在和消費者簽訂合約時，通常會附加一份變更同意書，記載著「二次施工裝修，買方(即購屋消費者)願自負其責」，以便萬一將來被舉發違建時，責任由購屋者自行負責。而民眾在同意書上簽字，未來必須自負遭受拆除的風險。

頂加買氣幾乎崩盤

「頂樓加蓋」是二次施工最常見的違建，頂加是台灣房地產獨有的產物，早年公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意，擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍，業界形容「十間公寓就有八間頂樓加蓋」，頂加能出租、自用，買賣又能計價，通常頂樓加蓋以正常使用坪數價格的二分之一至三分之一出售。但自從台北市長柯文哲拆二二六戶頂加違建後，已經影響了「頂加」的房市交易，不只買氣大減，甚至可以用崩盤來形容。

法律規定，公寓大樓的頂樓平台為全體住戶所共有，作為避難平台，供全體住戶災難時避難之用，頂樓的住戶，未經過全體共有人的同意，不得任意占有頂樓使用，以免影響整棟公寓大廈住戶之安全。

頂樓平台住戶共有

屋頂平台為公寓大樓之共用部分，私人占用屋頂平台搭蓋的建物，一定是違建，沒法登記產權，當你買的房子附帶有頂加時，你可以要求賣方說明「頂加」是否有約定專用權，以免事後如果其他住戶對屋頂平台主張權利，該「頂加」屋即有遭拆除之風險。

頂樓加蓋常用RC（鋼筋混凝土）灌漿，甚至加蓋到兩層以上，建築物的負重可能超過原設計的結構承重，地震時最容易發生倒塌，由於頂加對公安的危害性較大，也因為處在室外、明顯可見，最容易被追查，所以成為各縣市政府拆違建的首要目標。

夾層屋多半是非法

「夾層屋」的違建，近來有增多的趨勢，有些建商為了促銷房屋，常打出挑高夾層，可以增加使用坪數當作賣點，在房屋銷售廣告上常見到「複合式創意空間」、「買一坪可使用二坪」，一般民眾看了廣告後，誤以為房子可以加蓋夾層使用。

依據建築法規，夾層屋若要合法，必須在交屋後，再向主管機關申請「二次施工」，但是建商通常都不會說明銷售的夾層屋是非法的，使得消費者誤以為花一坪的錢就可以使用二坪，買到的屋內面積擴大了，實際上，卻買到會被強制拆除的房子。

要如何辨別建商銷售的夾層屋是否合法？有一個簡單的方法：合法夾層屋一定在「建物登記謄本」、「使用執照」或「竣工圖」會標示「夾層」字樣。如果建商提供的「建物登記謄本」、「使用執照」或「竣工圖」沒有標示「夾層」，建議消費者最好不要買。

買賣契約暗藏陷阱

在買賣契約書中，如果有下列的約定：「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物，買方充分認知有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」，買方就要注意了，如果在契約上簽字，日後自不得以此為由而主張賣方應負擔物件之瑕疵擔保責任。

法規上對於違建的認定愈來愈嚴格，過去政府多半只針對明顯可見的頂樓加蓋違建取締拆除，現在包括陽台外推、陽台加裝窗框、露台加蓋遮陽罩等等，都列入違建取締範圍必須拆除。

陽台外推增加空間

建商為了讓室內空間變大，增加房屋坪數，常將陽台外推，使原本陽台區域改為室內空間，也就是說，陽台外推是將「室內空間外推到陽台內緣」，這也是常見之二次施工違建的一種。

設有陽台的居家空間，能增加室內採光，也能保持室內外通風，如果將陽台外推雖然可以增加室內空間，但缺點也不少：會影響空氣對流，使得室內空間如同溫室，而且陽台的結構與屋內結合，如果將原本陽台的牆面任意拆除，在外推的陽台結構上缺乏樑柱支撐，又有新舊水泥接合不易的問題，容易造成龜裂或坍陷問題，影響到居住安全，消費者必須要特別注意。

陽台外推是在自家空間內進行，雖然不妨礙防火巷弄逃生功能，但卻妨礙了室內空間的採光，影響整個社區的美觀，並間接衝擊日後房價，且隨時要擔心會被舉報拆除，不可不慎。

公設違建引發糾紛

建商在五花八門的促銷中，經常用大花園、游泳池、三溫暖、健身房等休閒公設，吸引購屋人的目光，然而，很多建案的公共設施是建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，引發不少的糾紛。

公共設施違建被拆，建商應該要賠償購屋者的損失才對。但是，如果購屋者事先同意由建商於使用執照領取後，另行統一規劃公共設施供全體住戶使用，並在契約中明定「買賣價金並不包括增建及改建部分，屆時因違建須回復原狀時，建商不負違約之責。」那麼，建商就免除法律責任。

工業住宅都屬違法

違建除了二次施工建案外，還有近年常見的乙種工業用地建案，即建商將原本應規劃為廠房、廠辦的工業用地，改建為住家使用的「工業住宅」，因土地取得成本較低，房價略低於市售房價的二至三成，加上外觀與一般住宅相差無幾，所以吸引不少民眾購買。

工業用地建案的建物用途名目為一般事務所，但購屋者常以為是「住宅」，因工業住宅完全違反都市計劃的分區屬性，無論怎麼申請都不能做住宅，市面上許多「工業住宅」的社區，民眾購入後若作為住家使用，都屬違法。

室外違建風險較大

綜合以上這些常見的違建，哪些容易被檢舉？通常像頂樓、露台加蓋等這種處在室外、明顯可見，又最容易被追查的違建，因「能見度」較高，隱蔽性較低，外人幾乎一目了然，很容易被人檢舉，風險較大；反之，夾層屋、陽台外推等因為在室內，外人不易查知，就算從外面看也不容易辨別。

由於陽台外推能見度降低，舉報的難度增加，舉證不易，所以政府相對在陽台外推、夾層屋、樓中樓的違建稽查並非那麼勤快，即便有人檢舉，建管處的人員想進你家檢查，你不開門，官員也沒輒，除非檢舉的事證明確，否則不用過於擔心。

買到違建可否求償

一般而言，交屋後遭人檢舉有違建，證據明確的話，就必須拆除，對購屋者來說損失很大，此時，購屋者是否可向原售屋者求償？

原則上，賣方應負瑕疵擔保之責任，如果購屋者在清楚有違建的情形下，還簽約買屋，未來必須自負遭受拆除的風險。若民眾在不知情的情況下購買了違建屋，如果被政府拆除，當然可向原售屋者主張損害賠償或解約還款。

如何確保自身權益

買賣房子，在房屋現況說明書上面，都會有一欄「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利中發生爭議」，賣方必須詳實勾選「是」或「否」，這是房地產交易上的「重要資訊」，會影響買方締約的意願，賣方負有向買方說明之義務。

消費者為了避免買到違法施工的建物，在交屋時需仔細閱讀不動產說明書及土地、房屋權利登記等之文件，也需特別注意建照上的變更項目，如發現有違法情狀，千萬不要簽署二次施工同意書，以免成了冤大頭。

購買成屋的民眾，想要規避二次施工的問題，可以要求賣方出示這棟房屋的竣工圖，拿來和成屋相互對照，就可以看出房屋有沒有二次施工，為了避免日後被拆除，有二次施工的成屋最好避開不買，如果明知房子有二次施工還要買，就要自行承擔被拆除的風險，事後就不得向賣方求償了。