【文/住展雜誌】只要稍稍留意，我們不難發現，『麥當勞進駐』是房產業者頗愛的行銷語句；彷彿只要該品牌設店，就是替商圈成型、價格穩漲掛保證；坊間還傳說，投資地產是麥當勞的主要營收來源。購屋跟著麥當勞走準沒錯，或者『麥當勞購屋學』，是真有其事？或只是房產包裝術？

可能是配合某開發商位於汐止的新商城開幕做行銷造勢，最近某房仲業統計國內大型購物商場周邊，房價年漲平均約有一成，其中又以高雄夢時代周邊漲幅超過十六趴最多，其主要理由當然是生活機能有所提升。然平心而論，此一漲幅是否全是購物商場的貢獻？恐怕很難確知。

事實上，相較於購物商城或類似設施，無論房市的買方或賣方，更希望在房產物件周邊看到的，恐怕是另一個大品牌，那就是全球速食龍頭麥當勞的店鋪。

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麥當勞展店 房產夯賣點

的確，翻開房市業者最愛的各式訴求題材，麥當勞設點應該名列前茅；而且過去以來，幾乎只要是麥當勞設點的位置，往往就是該區域的繁華地段、房價相對高檔處；坊間甚至謠傳，經營房地產才是麥當勞的本業，而非餐飲。

不過現在人們飲食愈來愈重視健康、養生，高熱量、高油脂的速食逐漸失勢，營收自然衰退，麥當勞當然也難倖免。根據最新統計，麥當勞全球店數已輸給新崛起走健康路線的SUBWAY。因應變局，全球麥當勞據悉採取新的經營策略，預計二○一八年前，要將三千五百家門市賣給加盟商，加盟比例要從現在八成提高到九成。

至於台灣，麥當勞進入的時間是民國七十三年，第一家店開在民生東路、敦化北路口附近。根據坊間分析，早期該品牌只挑選成熟商圈設點；以台北市來說，就是忠孝及西門兩大商圈，另外也在天母設點，主要是當地外僑多，對西式速食接受度較高。經營站穩腳步後，才往次級商圈拓點，不過設點位置仍鎖定主幹道。

民國八十年後，該品牌才有明顯往外圍新興地區展店的動作，進駐賣場或百貨也是在這個時期才開始；台灣麥當勞開放加盟的時間，更在八十六年後。儘管近年全球營收衰退，但台灣麥當勞高居全球二十名，亞太區更僅次於日本(一○二年底數字)，由此可知，台灣市場重要性相對提升；因此未來台灣經營模式，仍將是直營為主。現階段台灣麥當勞的直營店多位於北台灣，加盟體系占比僅一成餘，主要都在中南部。

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麥當勞其實是地產公司？

曾有國外某些相關研究指出，麥當勞根本就是地產公司；總部先租下土地、蓋店鋪，再租給加盟商賺租金，接著再用從加盟商那裡收到的租金，重複相同的『租地︱蓋店︱出租』經營模式，而且這甚至是該公司實際上主要的營利收入。坊間還出現麥當勞地產大亨的遊戲，靈感自然也從此而來。

無論麥當勞是靠賣漢堡，還是收房租撐起事業半邊天，對房產業者或房屋買家來說，更感興趣的當然還是：到底是麥當勞成就商圈？還是商圈成就麥當勞？或者說，跟著麥當勞店鋪佈局之『麥當勞購屋學』，是否真的成立？

有關此點，正反兩方看法不一，也都各自有研究論述支持或佐證。但不管真相為何，以台灣現狀論，只要麥當勞進駐設點，對消費者或投資人來說，似乎就一切妥當，甚至已是建商推案及消費者購屋的另類指標。究其原因在於，麥當勞的展店策略，確實有不動產投資的底蘊。

開店策略 佐不動產專業

瑞普萊坊國際物業機構董事長，也是國內第一位取得CCIM證照的曾東茂就指出，全球麥當勞的展店方式確實是先買或租地、蓋店鋪然後收租；而且過程中的區位選址，有相當程度的專業輔佐。他透露，美國麥當勞總部會定期聘CCIM講師，教授該公司高階經理人不動產投資之相關課程，是CCIM相當大的客戶群。

瑞普萊坊副總經理蘇銳強接著分析，麥當勞購屋學原則是可行的；他分析，麥當勞的成功祕訣，除了展店選址有不動產專業背景支援外，也在於品牌行銷，特別是針對孩童及年輕族群相當成功。更重要的是，比其他競爭對手更早進軍台灣，使得品牌等於美式速食的形象深植人心。

然而他進一步指出，還是要根據不同的投資標的或屬性做區別。比如購買店面開業或出租，要看業種屬性的潛在消費族群，是否和麥當勞的主力客源相似或有連結性。購買住宅原則上也適用，因為麥當勞店鋪所在區位，通常會是發展較佳的商圈、生活機能完善；但如果是高級住宅(豪宅)，就還是不太適當。另外，麥當勞仍為餐飲業，廚房會散發味道，這是相對負面因素需注意。

速食龍頭店鋪 抗跌指標

麥當勞駐店，真的就是商圈成功建構的另類指標？世邦魏理仕董事，主要負責分析零售業市場的盧曉虹，看法則稍不同。對於麥當勞進駐能成就商圈的說法，她持保留態度，認為麥當勞設店，嚴格來說是某商圈成形的中後階段才會發生，比較偏向抗跌，而非先期指標。

盧曉虹表示，早期台灣麥當勞其實是全球總部的加盟體系(寬達食品)，後來孫氏家族因故退出經營後，才由全球總部接手、改為直營(筆者按：一九九三年)。在這兩段時期，展店策略其實略有不同。

早期的『本土加盟時代』，經營模式的確接近房地產投資，也就是上述的買或租地、蓋店鋪再收租。但總部接手後，則依循全球經營策略，以餐飲為本業，多選擇人口量及消費力已足夠的成熟生活圈進駐，方式也回歸到一般的租賃現成店鋪。但即便如此，展店區位仍會經過不動產投資之相關專業評估。

至於中南部的策略又稍有不同；由於人口集中度、消費力及商圈大小之差別，開店會鎖定年輕族群，因此店鋪位置大多都在大學周邊之主幹道上。此外，全球總部直營時期也開始走社區型店鋪路線、進駐賣場，並導入得來速。

雖然麥當勞目前還是台灣速食業龍頭，甚至是餐飲業大品牌；不過蘇銳強指出，近年健康飲食概念興起，速食業式微，其他品牌或業種，可能比麥當勞展店，更適合做為觀察商圈是否成形的指標，如星巴克，主因當然是國人咖啡消費需求潛力驚人。

大型賣場 推動商圈成型

如果是非都會區或新興開發地區，蘇銳強則認為，可以觀察大型賣場是否進駐。他分析，主要是台灣人消費習慣使然，因此小型便利商店如7-11，及大型賣場(家樂福、大潤發或好市多)，通常更容易看到先進駐新興區域。但便利商店僅需少量人口就能經營，大型賣場則相反，因此可參考度較高。

不過，這類設施還有空間及設置地目上的限制，加上各品牌經營策略稍不同，因此仍非絕對性指標。他進一步指出，家樂福近年朝社區型店鋪模式經營，指標性一般而言較強；如新店裕隆城，就因為家樂福的進駐，而逐漸形成一個小型商圈或生活圈。

盧曉虹則認為，來自日本的優衣庫Uniqlo，其展店地點更能做為商圈成形的指標。事實上，有關人們食衣的基本需求所衍生的相關產業展店，都是可參考的；大型品牌由於能帶動話題及人潮，指標性自然更強。

不過她同樣認為，國人飲食觀念確實在變；麥當勞即便在台灣獨霸速食界，但也曾收過幾家店，還是有所謂失敗案例。更深入地說，一個商圈或生活圈能否成形，其實並沒有真正不敗的準則或指標。

事實上，決定房地產價格變化的因素極為複雜；盧曉虹認為，品牌展店已算是中後段指標，政策或人為因素，才是更前端及重要的因素。像是基礎建設之捷運造就新商圈(師大周邊)、復興舊商圈(西門町)，或都市計劃政策引導，如北市信義計畫區、桃園中正特區或台中七期，都是如此。

品牌展店 長期投資指標

只是，台灣社會多數事務往往受制於泛政治因素，不動產市場也難倖免，很多政策又多走短線、不看長期；然而一個商圈或生活圈要成形，卻是少則五年、十年，多甚至十幾二十年，如信義計畫區，就是發展超過二十年才有目前規模，新興的內湖、南港或林口等區陸續興起，也都花了十年以上時間，而且還是進行式。

因此盧曉虹及蘇銳強都建議，購買不動產，無論自用或投資，還是看長線為宜。以這樣的基本概念做前提，與生活必需相關的餐飲、衣著產業，加上知名品牌如麥當勞、優衣庫或家樂福，就都是可參考的抗跌指標。

這類大型連鎖品牌的進駐策略背後，都有不動產投資專業輔助；看到這些品牌展店，毋寧代表該區人口充足、消費需求增加，商圈或生活圈逐漸成型或已見具體架構，房市價量當然更有支撐！