【文/住展雜誌】在以往，投資不動產的觀念，大多是「買房子優於買停車位」，鮮少有人願意多買停車位來作投資。不過，這個觀念已經過時囉！因為台北市在多項政策影響之下，停車位倏然竄升為當紅炸子雞，前景一片大好……

國人不愛買停車位的觀念其來有自，第一個原因是早年都會區多老公寓或透天，民眾多半就近在住家附近找空位停車，於是產生違停、霸佔免費停車格等亂象。尤其是大台北的民眾，不願花錢買車位而寧願違停，即使一個月不幸被拖吊一、兩次，還是比租車位、買車位划算。

第二個原因，則是房子的增值幅度往往比停車位高，有些長輩更認為「停車位價格就像停掉的心電圖」一樣，動都不動，還不如把錢拿去買房子賺得比較多。確實，在房市大多頭時，房價漲幅確實比停車位高。

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然而，這個現象隨著房市轉淡，再加上台北市實施與研擬中的停車位政策，為停車位前景打了一劑強心針，未來大台北停車位很有可能鹹魚大翻身，扭轉過去爹不疼、娘不愛，沒人愛買的窘境，成為未來不動產的新嬌點！

政策大變革　停車費飆漲

大台北停車位將由黑翻紅的關鍵，就在於台北市政府一連串的新政策，包括嚴格取締車輛違停、公有停車調漲月票價格、市內公有停車位在今年底前全面收費、未來兩年規劃增設的路外停車位數量掛零，以及推行「買屋自備停車位」等政策。

為什麼台北市政策變化如此之大？負責相關政策的北市交通局停車管理處處長謝銘鴻解釋，車位需求可劃分為兩大類，分別是「車庫型需求」與「臨時公共停車需求」。

「車庫型需求」指的是供私人車輛停放的私人車位，停放的時間較長，這類屬於私人需求，應由市民自行想辦法解決。「臨時公共停車需求」則是指公有停車位，專供臨時停靠車輛使用。

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謝銘鴻認為，市民在買車時，應該把車位納入成本考量，不應該仰賴市府提供長久性車位來讓私人停放；試想，「如果市府花納稅人的錢，蓋停車場讓周邊居民當成私人車庫使用，這樣對嗎？」

市府之所以調漲公有停車場月票價格，原因就在於「公有停車場私人化」太過嚴重，周邊居民享受便宜的月票價格，然後把車輛長久停放在停車場內，反而讓臨時需要停車的民眾沒有車位可停，這顯然已失去公有停車場設立的初衷。

據停管處統計，現在管理的九十一座停車場，買月票的占總量的八成多，公有停車場似乎已經變私人停車場，僅有少部份人享受到好處。

謝銘鴻透露，有少數民眾自己有停車位，卻到公有停車場買便宜的月票，另把自己的停車位高價出租，用這種方式來賺價差，抹煞了市府的美意。所以，市府決定調漲公有停車位月票價格，希望藉此提高車位使用周轉率。

價格漲定了　車位請自備

因此，市府對停車位政策定出三條施政主軸：既有停車位充份使用、在適度使用的情況下適度增加資源、且逐步進行車輛減量計畫。

謝銘鴻強調，市民必須體認到，未來全面收費、並調漲費用是必然的，不能再有「零成本停車」的想法。而市府正借鏡先進國家的經驗，終極目標是把車位「路外化」，也就是讓停車位離開道路，並「以價（停車費）制量」來抑制汽車數量。

但劉銘源補充說，短時間內「買車自備停車位」政策並不會上路，目前屬於概念推廣階段而已，市府也曉得這道政策要全面貫徹決非易事，所以不會倉促實施。

新北市代銷公會理事長林談表示，十分支持台北市府停車位決策。他說，日本就是嚴格執行買車自備停車位政策，而且停車位也大多已路外化，所以在大馬路或街道上，很少有汽車停在路邊，市容相當整齊乾淨，不像台灣大街小巷停了滿滿的車，城市質感就差很多。

確實，倘若台北市停車位新政成功，市容將獲得偌大的改善。但問題來了，根據台北市交通局統計，截至去年底為止，台北市內登記的汽車數量，比市內所有停車位多出約十三萬輛多，這還不包含外縣市進入北市車輛數，可見車位短缺問題相當嚴重。

台北市每天都有十幾萬輛車沒有車位可停，但現在市府又嚴格取締車輛違停，逼得汽車族非得承租、或購買停車位。

市府帶頭漲  租購需求增

然而，台北市停車位原本就供不應求，在市府漲價與取締違停推波助瀾之下，帶動民間停車位與停車費刮起漲風，停車位更加炙手可熱。

據台北市市議員高嘉瑜表示，市府公有停車場月票漲幅最高達七成，促使民間停車場費用跟著調漲，開車族只能乖乖掏錢。
對此謝銘鴻承認，民間停車場確實有跟進調漲的情形，但這是沒辦法的事；民眾應省思是否有用車的必要，若有必要應考慮自購停車位，或者思考「汽車共有」、「共乘」等方式，來降低持有負擔。

不可否認的，在北市府調漲停車費與嚴加取締違停後，已經有越來越多民眾洽詢考慮購買、或租用停車位，讓停車位頓時成為當紅炸子雞，更讓提早布局的投資者笑開懷，因為車位超好租，而且租金、投資報酬率持續看俏！

投資四優勢　搶賺增值波

那麼，投資台北市停車位有何優勢？第一，供給量越來越少，車位日益珍貴。從表一的統計數據來看，因受到停車位容積獎勵落日衝擊，北市新成屋、預售屋每年所新增設的車位數量正快速萎縮，去年新增車位數已跌破萬個。

今年到五月中截止，新增車位數量更不到兩千個，減幅十分明顯，代表車位供給短缺將加劇。林談指出，地下室開挖的成本很高，過去是因為有停獎容積獎勵，業者才願意多挖一、兩層，增設獎勵車位；但在停獎落日後，只要法定車位量足夠，業者就不會多挖地下室增設車位，所以車位數量會逐漸減少。

第二，投資門檻低，且管理容易。停車位總價遠比房子來得低，只要二、三百萬就能買得到，而且不太需要管理，更沒有房屋出租時，不幸遇到房客輕生變「凶宅」的疑慮，資金回收相對簡單容易。

免修免操煩　投報率更高　

第三，實際投資報酬率高，低維修與持有成本。眾所周知的，台北市現在房屋出租投報率不高，能有百分之二以上已算不錯，但您不知道的是，其實出租車位比出租房子更好賺！

林談分析，台北市房屋出租投報率原已不高，若是再扣除房東必須負擔的修繕費用、地價稅，以及大幅調高的房屋稅，實際投報率很難達到百分之二。但車位幾乎不用維修，放著也不會壞，修繕成本幾乎是零，而且稅也不重，租金都是實拿的，投報率相當不錯。

我們以信義區吳興街一五六巷平面停車場為例，其月票為七千二百元，一年需花費八萬六千四百元；而先前周邊新建案車位價格約二百八十萬，若購買車位後以公有停車場費率出租，投報率可逾百分之三，只需三二點四年就能回本，但房屋卻要出租約六十年才會回本。

車位有賺頭　竟比買房好？

第四，需求量大增，未來漲幅更具想像空間。現在北市開車族紅單被開到怕，租用或購買車位需求快速攀高，嗅覺敏銳的投資人早已搶先卡位，因為未來車位行情「紅不讓」。

根據本刊統計，台北市去年第四季與今年第一季房價盤整修正，但平面車位卻未被房價拖累，反而逆勢衝上新高，來到二八五點六萬／個。

從表一中可看出，北市平面車位均價在一○一年漲到二八○萬／個後，一直到一○三年都仍在高檔盤整階段，無法再創新高。然而，今年在北市停車位新政激勵下，即便房價出現下修，平面車位卻出現大漲，可見得政策因素已開始在市場上發酵，未來平面車位價格更容易水漲船高。

林談更說，車位由黑翻紅的情況不只發生在台北市，就連新北市也一樣。由於近年來高房價環境產生推擠效應，許多市中心民眾轉到郊區或市區外圍購屋，平常都靠開車上下班，所以新北市外圍對於停車位需求逐漸升高，很多社區車位是一位難求，購屋者甚至要加價才買得到車位。

必勝有祕訣　五要二不要

雖然投資停車位有上述四大優勢，但林談提醒，民眾在投資車位時，應注意「五要二不要」。

所謂的「五要」，是停車位要在熱鬧的商圈內、要在老公寓區塊、要在商業辦公區塊、要在都市計畫外圍農業區，如土城和板橋交界，土地易取得成本低且居民停車需求大的區塊、或者要在休閒風景區。這些區塊對停車位需求度高，投資利基更強。

至於「二不要」，則是不要購買管委會過於強勢的大樓社區停車位，因為管委會若以安全為由，強硬要求社區停車位不得租予非社區住戶，那麼投資者就會倒吃悶虧。另一個不要，是不要高度太低或尺寸太小的車位，因為現在休旅車十分盛行，地下室高度過低或車位太小，就沒辦法租給休旅車車主使用，客源會受到侷限。

從以上看來，台北市停車位儼然將成為不動產明日之星，充滿著濃濃商機。事實上，不只是台北市，就連新北市各行政區的舊市區，停車位也是一位難求，投資並出租停車位越來越熱門。相信您在掌握政策趨勢與投資祕訣後，對投資停車位將有更嶄新的想法，儘早布局，才是最大的贏家！