【文/住展雜誌】買房子的人形形色色，每個人需求和疑問都不一樣。但無論您是哪一種購屋者，有七件事在買房子前一定要先弄懂，多花一小時看得明明白白，才不會吃一生虧……

要買房子的人有福了！您知道時下購屋族內心中，七個最重要的疑問是什麼？而答案又是什麼呢？別著急，我們現在就要一一說給您聽，讓您買房不必走冤枉路；看完文章、掌握「眉角」後，相信您很快會變成買房行家。好房子，一買就上手！

第一問　在出價之前　先查實價登錄？

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大多數民眾買房子最在意的東西，就是「價格」；不管房市條件怎樣，只要價格對了，就會有人買單。然而，買房前出價要出多少？成交價又是多少最合理？這確實是個大哉問。

內政部實價登錄網開放查詢後，購屋族有了實際成交價的參考資料，現已成為買房出價的重要依據。但有一點需要注意，「如果買中古屋，大多能參考實際登錄網出價；如果是買新成屋或預售屋，則實際登錄網資料幾乎不具參考意義。」

這是因為實價登錄所揭露的資訊，與實際成交時間有時間上的落差。中古屋時間落差較短，快則三十幾天，慢則要七十天左右，所以還有參考價值。倘若是新成屋，情況就截然不同。

由於許多新成屋建案在預售時就開始賣，但預售階段並毋須登錄，而是等到代銷結案或成屋交屋後才有登錄的必要。也就是說，我們在實價登錄網所看到的新成屋成交價，可能是預售時的價格。

舉例來說，內湖區某預售屋案在民國一百年開始銷售，成交價每坪六十萬，一○一初建案基地動工，工期約三年，終於在今年一月完工；完工之後，房屋始能辦理交屋過戶，過戶後三十日內要登錄成交資訊，登錄後再經官方審查程序，最後大約會在三到四月之間在實價登錄網揭露。

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此時揭露的價格，其實是四年前預售時的成交價，但四年來房價年年上漲，四年前價格已毫無參考意義。如果購屋族拿四年前價格，想買到現在新建案的房子，當然是什麼都買不到。

另一種狀況是，預售屋建案原就不需要登錄成交資訊，但有少數正在銷售中的預售屋建案，會主動登錄成交資訊，並於實價登錄網上揭露。面對這種狀況，購屋族更應警覺，思考主動登錄成交資訊的預售屋案，是否有「選擇登錄最高成交價戶別」的嫌疑。

預售屋建案業者選擇性登錄，目的是為了先登錄高價戶、隱瞞低價戶，來拉抬其他客戶出價。因此，如果想買預售屋或新成屋的民眾，與其參考實價登錄網，不如參考《住展雜誌》內「購屋漫遊」單元，該單元羅列每筆建案的預估行情，還更具可信度。

第二問　雨遮不計價　咁真的有影？

「雨遮算實坪價」，這點在台灣房市行之有年，卻也遭受詬病。雖然民國一百年五月一日起，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中新訂實施「附屬建物屋簷及雨遮可登記不計價」政策，但實際上大多數建案規避法規，雨遮照樣計價賣。

於是，有的建商為了爭取購屋族認同，打出「雨遮不計價」口號。大多數標榜雨遮不計價的業者，都能遵守誠信，但少數業者卻玩起移花接木大法，把原為附屬建物的雨遮灌到共有部份（即公設中，大多是灌到小公內），購屋族還是得乖乖掏錢買雨遮。

所以在購買雨遮不計價的建案時，應仔細計算主建物、附屬建物、車位與共有部份的詳細坪數，才能暸解雨遮到底有沒有計價，也才不會吃悶虧。

第三問　房仲降價區　果然比較便宜？

現在房市交易較不熱絡，有些房仲業者推出「降價專區」，降價成數越玩越大，從九折、八折，一路殺到七折以上的都有。在一籮筐降價物件的背後，真的代表房價「殺很大」嗎？恐怕並不盡然。

在實務上，賣方把房子交給仲介人員賣，會簽立「不動產委託銷售契約書」，委託銷售契約又可分為專任約、一般約；無論哪一種，賣方通常只會在契約書的「委託銷售價格」中，明訂委託銷售的房子要賣多少錢，也就是所謂的「底價」。

仲介把該物件拿到市場上賣，會另外開一個比底價高的價格，俗稱「開價」。在一般狀況下，開價多由仲介人員衡量訂定，大多數賣方只會要求房子起碼要賣到底價以上、或者實拿金額多少，並不會強硬干涉房仲開價多寡。

由此看來，委託房仲刊登銷售的物件，開價大部份是房仲說了算，所以「降價專區」裡開價降幾成意義並不大，因為該物件原本價格可能開高高，再往下打個折扣，這種促銷手法只為了讓購屋族有「撿便宜」的錯覺，其實成交底價不一定會調降。

第四問　代銷不降價　難道資本雄厚？

購屋族到建案接待中心想買房子，有時房子買不成還惹來一肚子氣；生氣的主要原因之一，就是「價格談不下來」。

本刊每月所收到的讀者回函中，不乏有購屋族在心得中寫道：「大家都說房價在跌了，銷售小姐報的價格卻很硬，殺都殺不下來」、「我出的價格明明很高了，但銷售人員還一直說沒辦法賣，要我再加價，感覺不是很好！」

事實上，這當中誤會可大了。扣除建商自建自售的建案外，在建案接待中心的銷售人員其實是「代銷」；代銷和房仲性質很類似，同屬於不動產經紀業，只不過房仲多接受中古屋委託銷售，而代銷主要是銷售新成屋和預售屋。

銷售獎金是代銷人員主要收入之一，唯有房子賣得掉、賣得多，獎金才會變多；反之，房子賣不出去，就只有喝西北風的份。

然而，代銷是接受業主委託銷售房子，房子的成交價必須大於或等於業主的底價才能賣；若是低於底價，就必須看業主願不願意放行，代銷並無決定的權力。
房市熱絡時，代銷要買方加價，或許是為了賺超價，但現在房市交易平淡，代銷業從業人員無不希望能多賣幾間房子，如果購屋族出的價格接近業主的底價，代銷應會樂於接受。如果在這個時機點，您出的價格無法被代銷接受，那就是真的低於底價太多。

所以，別再誤會代銷開的價格很難殺了，因為現在為了求生存，代銷甚至比購屋族更希望房價降價呢！

第五問　權狀沒公設　公寓都是實坪？

現在大樓社區公設比動輒百分之三十以上，部份購屋者遂捨大樓，轉買號稱都是「實坪」的老公寓，以增加實際使用面積。但不說您不知道，號稱低公設、零公設的老公寓，公設比遠比預期中來的高。

老公寓權狀上，之所以沒有公設的原因，與我國法令發展制定有關。民國七十六年六月以前落成的房屋，公設坪數都可以合併入主建物中，且平面圖不會特別標示公設，所以當時權狀大多只列主建物坪數。

從七十六年六月到八十三年十月，因法令更張，公設與室內坪數需分別標示，但公設仍然合併在主建物當中。直到八十三年十月以後，公設才需獨項登記。久而久之，民眾誤以為老公寓權狀上的主建物坪數都是室內實坪，原來是錯誤觀念。

一般而言，老公寓最主要公設是樓梯和梯間，公設比大約從百分之八到百分之十左右。少數有地下室、室外平面停車空間、社區道路等設施的老公寓，其公設比可能會拉高到百分之十五、甚至百分之二十以上。

高公設比老公寓不易被查覺室內坪數少的原因，一部份是購屋者掉以輕心，一部份則是老公寓違建司空見慣，前後陽台外推增加使用空間，部份彌補因公設損失的坪數。老公寓的公設比不僅讓購屋者的錢花得不明不白，違建所衍生的問題更可能引來官方拆除，購買前不可不慎。

第六問　建商品牌好　房子品質就好？

俗話說「外行看熱鬧，內行看門道」，但就買房子來說，幾乎所有的人都是外行人，因為大部份購屋者並不懂營造、建築結構，根本分不出來哪棟房子蓋得好、哪棟不牢靠。

分不出來，沒關係，現在蔚為風行的「懶人區分法」，就是看建商；有口碑、聲譽佳的建商，往往讓購屋者住得安心、買得放心、錢也花得甘心。因為市場對建築品質的要求，品牌建商順勢崛起，更有些購屋者只挑特定建商的房子買，其餘免談。

但您可曾想過，這一切的背後可能大有玄機嗎？因為在全國大大小小的建商中，不是每家建商都有自己的營造廠，蓋房子的事只能外包給他家營造廠施作，自己則負責土地開發、建築規劃與品牌經營的部份罷了。

這種形式其實不只存在建築業，在各行各業都有類似模式。譬如說，麥當勞餐點附送的蕃茄醬、胡椒鹽，都是委外代工生產，但都印上麥當勞標籤。這種品牌和代工工廠分屬不同公司的經營模式相當盛行，從飲料到衛生紙都可找到蹤跡。

只不過建築業和其他批量生產性產業仍稍有不同，建商如果沒有長年固定合作的營造商，那麼每一個建案所承攬的營造商就不一樣，品質就有所差異；第一個建案蓋得好，不見得第二個建案也蓋得優質。

第七問　預售沒實品 建商落跑怎辦？

今年以來，陸續傳出如台中、新北市等數個建商經營不善，財務出現困難，使得預售屋興建出現變數，讓購屋者心生「預售屋較沒保障」的念頭。

別擔心，內政部早已實施「預售屋履約保證」機制，提供購買預售屋的民眾極大保障。但重點是，要選到對的履約保證方式，才能真正避免建商倒閉或惡意落跑的風險。

我國預售屋履約保證機制共有五種方式，分別為「不動產開發信託」、「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」等；其中，對買方最有保障的，莫過於「價金返還保證」，如果建商倒閉或未如期交屋，承辦的銀行會全數退回買方先前繳交的款項。

「不動產開發信託」的保障力也頗高，因為建商在興建前需把土地與資金交付銀行信託專戶，若興建中途不幸倒閉，銀行會把土地與資金委託其他家廠商續建，買方仍有新房子可住。

較需注意的是「同業連帶擔保」，若有不肖廠商負責人、或以人頭開立兩家不同公司，作連帶擔保後，兩家公司一起倒閉，那麼後續恐會求償無門。

買房有三忌　您犯了幾忌？

有句話說買房子有三忌，「忌奢、忌傻、忌猶豫」。忌奢，是說沒金錢觀念，不知妥善作理財規劃，即使買到房子也難保住；忌傻，是指花大錢買房前不作功課，被別人騙得團團轉而不自知；忌猶豫，是指買房不果斷，拖拖拉拉，越等房價越貴，原想省點錢，最後卻花更多錢。

奢侈和猶豫性格是個人本性，或許難以改變，但我們卻可以透過勤作功課，提升自我能力來根除犯傻，為買房子再往前邁進一大步！