【文/住展雜誌】如果您到桃園買房子，會選擇哪裡？選項，可能不會有龜山；如果您到林口新市鎮買房子，又會選哪裡？答案，大多是「當然買林口啊！」但您有所不知的是，被大多數人遺忘的龜山，卻極可能是受惠機場捷運最大的房市潛力區……

位在新北市與桃園市交界的龜山區，是一個被人遺忘了房市明星區。說是被遺忘一點也不為過，大多數到林口買房子的民眾，幾乎自動忽略龜山；若是移居到桃園的台北人，大多數都跳過龜山，直接到南崁買房子。

龜山房市因為能見度低，少有媒體會大肆報導，大眾對其熟悉度偏低，房市買盤主力以當地的區域客為主，不僅未能擄獲台北購屋族青睞，就連上市櫃建商也鮮少在龜山推出新建案。直到今年第一季，遠雄建設公告以五六點五五億元買下機場捷運A7站高達一點九三萬坪土地，才引起市場熱議。

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遠雄所買下的近二萬坪土地，其實是機場捷運A7合宜住宅徵收用地的地主分回部份。這是近年來上市建商在龜山最大手筆的獵地案，更讓大家好奇發問：『龜山到底有什麼優勢？為何在房市景氣轉趨平淡時，還能吸引建商砸重金購地？』

三房市區塊 各具備優勢

要回答這個問題的答案之前，我們必須先暸解一下龜山房市的概況。龜山房市重點區域有三大區塊，一塊是龜山舊市區（龍壽迴龍），位在龜山西南側，主幹道為萬壽路。

由於舊市區發展較早，生活機能已相當完整，萬壽路二段、中興路上商家聚集，採買方便；文教機能方面，舊市區條件也不差，具備龜山國、高中，還有銘傳大學桃園分校，分校周邊房屋出租市場熱絡，雅、套房出租報酬率高，是許多『住巷仔內』的投資客的布局首選之一。

近年舊市區新推案以大樓社區為主流，只有楓樹坑重劃區內有稍多的透天厝；目前平均房價行情，大致在二十多萬一坪，少部份位置較差的新建案，還有一字頭的便宜可撿。雖然舊市區房價親民，但因街貌較老舊、環境質感相對較差，不太能吸引台北客，買方多以在地客、桃園客為主，少數為來自新北市如迴龍地區的民眾。

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林口新市鎮 潛力比一比

第二個區塊，則是林口新市鎮。一般外界所說的林口新市鎮，大多是單獨指新北市林口區，不過林口新市鎮的重劃開發範圍，橫跨林口與龜山；其中，林口新市鎮龜山段的範圍，從與林口接壤的國道一號、龜山一路往東南方延伸，一直到華亞科技園區為止，還包括警察大學周邊小塊區域。

此一區塊雖屬龜山門牌，但因被劃入林口新市鎮重劃區之內，有些機構或設施名稱會冠上林口，而不稱作龜山，比如說『林口長庚』，就連重劃區以外的機場捷運A7站所興建的合宜住宅，其實是龜山門牌，卻總被稱作『林口A7站合宜住宅』。總而言之，這裡被誤以為是林口，是很常見的事。

第三個區塊，是林口新市鎮龜山段外圍，也就是重劃區以外的地方，約略是林口工業區、華亞科技園區、警察大學南側區域，一直到體育大學、機場捷運A7站周邊為止。因為這一帶未被劃入重劃區內，整體居住環境落差頗大。

然而，重劃區外圍房市最大的優勢，就是房價基期低、且鄰近新市鎮重劃區。區內建案大多以相對低價作為最大賣點；由於歷年來推案量不多，在地客買盤穩定，所以房市穩定發展，並咬著重劃區跟漲。

Ａ８站周邊  七超強優勢

在這三大區塊當中，最具發展遠景的，首選林口新市鎮龜山段；最具補漲力道的，則是新市鎮重劃區外圍。

林口新市鎮龜山段房市之所以擁有雄厚發展潛力，是因為具備了『四高、二亮點、一實在』七大要件，成為區域蛻變的基石，更是房價最有力的支撐。

所謂的『四高』，指的是生活、產業、醫療與交通機能高。由於龜山段是林口新市鎮最早重劃開發的區域，所以就機能性而言，更勝林口一籌。

在產業與醫療機能方面，受惠於長庚醫院、華亞科技園區的設置，周邊還有林口工業區釋出就業需求，諸多公司行號進駐營運釋出，龐大的就業機會，加上重劃區優質的居住環境，持續磁吸眾多人口移入重劃區與周邊定居，進而推升住宅需求。

生活機能部份，更是不虞匱乏。現在長庚醫院生活圈已經成型，商圈以長庚醫院前的復興一路、文化二路交叉口為核心往外發散，復興一路、復興二路、文化二路、文化三路與復興北路商家密集，麥當勞、肯德基、全聯、星巴克，還有福容等多家飯店，商圈正呈現高度擴張，愈靠近長庚醫院則店面價值愈高。

除了高生活機能、高產業機能與高醫療機能外，另一高則是交通機能。因為新市鎮龜山段擁有中山高林口交流道，上下交流道快速，往返台北或桃園都很便捷，『下交流道就到家』，是『交流道地產』重要的優勢之一。

捷運將通車 哪受惠最大

有人說，國道是過去式，現在講究『軌道地產學』，聲稱『捷運才是王道』。沒關係，捷運這裡也有！

預計在今年年底（有延期可能）通車的機場捷運線，在文化一路與復興一路交叉口設置A8站（長庚醫院站），捷運站為本處房市賦予更大的想像空間。即使未來房地產景氣趨緩，捷運不再助漲，至少跌也跌得比沒捷運的地方少，算是不可或缺的利基型建設。

其次，就是『二亮點』。林口新市鎮龜山段有什麼亮點？憑什麼值得推薦？其實，理由超強大！

第一個亮點，當然和捷運有關，關鍵為A8站是機場捷運中少數的『直達站』。這又是怎麼說呢？因為機場捷運有兩種車次，一種是直達車，另一種是普通車；直達車只停靠直達站，但普通車卻是站站停靠。

據桃園市交通局先前揭露的資料顯示，機場捷運每小時發五班直達車、五班普通車，車次密集度一樣，唯行車時間差很大。如果是直達車，從台北火車站到機場第一航廈只要三十五分鐘，普通車卻需五十分鐘，一來一往就差了十五分鐘。

北車差二站 房價差很大

若按上述距離與時間推估，若搭直達車，從龜山A8站搭車北上，中途只停靠A3站（新北產業園區站）後，下一站就是台北車站，行車時間只需約二十幾分鐘左右，大幅拉近龜山和北市的距離。

照比價邏輯來看，現在A8站周邊平均成交行情只有三字頭，但直達車下一站A3站所在的副都心重劃區行情在六字頭，再下一站台北火車站則是每坪百萬房價。

相比之下，差距十分懸殊，A8站周邊房價更具競爭力；若機場捷運通車後，大家才會猛然驚覺：『龜山竟然離台北這麼近！』所以，機場捷運穩定營運後，捷運直達車題材會持續發酵，可望成為台北輕移民首選的落腳處之一。

事實上，A8站直達站效應已在悄悄冒泡，而冒泡的來源竟然是林口。雖然林口也有設置捷運A9站，但A9站畢竟不是直達站，所以已有林口民眾集體陳情，希望增設接駁專車，載送民眾至捷運A8站搭車，以減少往來北市時間。

如果A8、A9之間的接駁車兌現，將為A8站帶來更多人潮，在人潮帶動錢潮之下，地產前景更不可限量。因為A8站未來的交通機能，將遠遠勝過林口A9站。

人潮易增加 買盤較穩定

第二個亮點，則是環球購物中心。與捷運A8站共構的環球購物中心，據傳在年底捷運通車時順勢開幕；唯若捷運通車延宕，開幕時間是否順延則仍未知。

試想，隔壁的林口三井Outlet都還沒蓋好，但A8站環球購物中心就搶先開幕營運，且A8站周邊商家密集，集客效應更強，哪一邊會吸引更多逛街人潮？答案已昭然若揭。

最後，則是『一實在』。過去台北人或新北人移居買房，會選林口或南崁，讓這兩處房市比起龜山更加熱門。龜山因較缺乏外來購屋者的買盤，所以投資客比例極低，大部份是自住型需求。

因此，龜山的房價是實實在在的自住需求所拱起來的，較不易受到市場波動而有劇烈起伏，房價表現相對穩定，到林口新市鎮龜山段買房子的人，也較不易接到投資客轉手的物件。

體育大學旁 房市怎麼走？

至於最具補漲力道的重劃區外圍，補漲動力同樣來自於捷運，尤其以捷運A7站（體育大學站）周邊最被看好。

體育大學以往房價行情只有一字頭，算是低單房價區。然而，在機場捷運後，在A7站搭車到台北火車站所需時間還比林口A9站短，但房價卻不到A9周邊房價一半。縱使A7站周圍環境質感較差，但在房價基期偏低的情況下，仍具補漲空間。

倘若放大範圍來看，A7站一字頭房價，往南的A8站三字頭、A9站四字頭，往北泰山房價三字頭、新莊副都心卻高達六字頭。串連比較起來，如果不是其他站區房價被高估，就是A7站房價似乎被低估，A7站未來將是個『進可攻，退可守』的潛力房價區。

房價仍不貴 遠景正發光

換句話說，A7站未來房市走向，只要主攻『相對低價』加『捷運題材』，應該就能穩操勝算。或許正是因為如此，遠雄才會砸下五十幾億，跑到A7站來大舉獵地，其背後動機應是經過仔細計算。 總的看來，龜山房市就像一顆未經琢磨的璞玉，等著識貨人前來購買。無論自住或投資，龜山房市都是值得列入選項的地區之一，錯過這一波，那就可惜了！