【文/住展雜誌】建地難尋是台灣都會的多年通病，密密麻麻的精華市區中，幾乎找不到大片基地可開發；但隨著都市拓展，原屬外圍的工業區漸與市區融為一體，工業地變更案遂成都會房市的新寵兒……

民國六、七○年代出口擴張時期，政府積極在都市外圍籌設工業區，力推製造生產創造貿易奇蹟，然而隨著都市擴張，原屬都市邊緣的工業區漸與市區連成一氣，加上產業轉型後，對工業地的需求大幅縮減，取而代之的是都會民眾亟待滿足的居住問題，開啟工業地變更轉建住宅的契機。

易與工業宅混淆

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一般民眾常把工業地變更案與工業住宅混淆，但兩者間差異甚大。工業住宅是指在工業用地上，以興建廠房、一般事務所的名義建造住宅產品，這類產品地目仍是工業地，照理說是不得作住宅使用，且因受法規限制，住家空間多是在官方查驗後，再以二次施工整建完畢，除了使用目的不符外，還有二工違建的爭議，因此民眾在挑選工業區附近的個案時，應留意建照、使照上的地目與用途，避免買到違法產品。

但工轉住、商的個案就不會有這麼多的擔憂，業者透過捐助回饋，將工業用地合法變更為住宅或商業用地，沒有違法使用的問題，且相較工業住宅多半以低於市場行情的價碼製造購賣誘因，工業地變更案往往能憑藉地點、規劃等優勢寫下高價，處境與前者截然不同。

優點報你知　基地廣大完整

在發展強度極高的雙北都會區，少見占地千坪以上的大基地，加上都更整合困難、國有地釋出減少，業者難以取得完整腹地；受限基地條件零碎，不僅產品規格縮小，也無法與鄰房保持舒適棟距，進而影響居家空間的通風與採光，使消費者生活品質大打折扣，但這樣的困擾，在工業地變更案中幾乎不必煩惱。

工業地變更案因土地早年為工廠產線，企業對廠房的要求便是廣大寬敞，因此在用途變更後，成為市區罕有的大規模金磚，以南港輪胎廠及國揚大南港案為例，基地總面積超過萬坪，在空間充裕的前提下，不僅能保留合宜的建物距離與景觀視野，相對低的建築成本也賦予個案更多可能性，讓住戶能生活在多元豐富的環境之中。

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大基地開發案最為人稱道的便是採整體規劃，街廓整齊，社區景觀工整，不易因鄰房參差影響感官，得以呈現均質的生活質感，故頗受在意居家氛圍的家庭青睞。

地點鄰近市區

一般大基地建案多位處郊區，原因不外乎開發密度低、土地取得成本便宜，但也因此存在生活機能不便、遠離市區核心的通病，而多數工業地變更案產業購入土地的時間久遠，能以相對低的價格掌握鄰近市區的地段，加上工廠就業人口眾多，帶動市區向工業區拓展，使近郊工業地隨著時代演進納入市區範圍；大同、裕隆、三陽等老牌傳產公司，便是在這樣的發展脈絡下，躋身市區大地主之列。

緊鄰市區的特色，讓工業地變更案較郊區造鎮案更具投資潛力，對自住民眾而言不僅保值性更佳，也不需遭受機能不足之苦，使得此類個案往往能有亮眼的價格表現與銷售成績。

交通區位優良

有別於都市老城區常有街道壅塞、巷弄狹小等問題，工業區為求產銷便利，選址首重交通機能，因此多半有近國道、快速道路與區域幹道的優點，且為方便大型貨車進出，街道系統寬大，對變更後的住戶來說，交通動線較舊市區流暢，如中和指標工轉住個案「映象太和」，即鄰近台六十四線快速道路與國道三號路網，並可透過華中橋連通北市，交通區位可說是四通八達。

再者，早期市區發展飽和，重大開發難覓落腳處，加上工業地帶日漸興起，建設腳步遂外移至開發程度相對低的工業地段，現今許多捷運站點，如新莊線丹鳳站、迴龍站，及環狀線十四張站、中原站、中和站等，便處於舊市區與工業區的交界處，為鄰近工轉住個案挹注發達前景。

公共建設完善

如果消費者有前往此類個案看屋的經驗，想必都聽過銷售人員以『住在公園裡』的訴求吸引客戶買單，因法規明定工業地變更為住宅區或商業區時，業者需捐出至少百分之三十土地作為公共設施，而最常見的便是開闢社區公園，如前述的「映象太和」，捐地公園廣達一千五百坪，住戶只需下樓片刻便能徜徉廣闊綠蔭，增加個案含金量。

捐出的公設用地不僅能打造人人喜愛的社區公園，也能招徠政府機關。如位於新莊、板橋、樹林三區交界的原大豐紙廠「超級城市」系列案，便傳出未來將有派出所、市立托育中心遷入公設大樓，並增設公有停車場滿足民眾需求；除了外部建設完善外，個案本身也兼具大型社區特色，健身房、遊戲間、社區中庭花園等應有盡有，且管理經費充裕，有助社區生活品質的維繫。

就業環境友善

通勤時間漫長，是都會上班族每日的必要之惡，除非住家所在就有眾多的工作機會，否則就業地點遠離家園在所難免，工轉住個案便有此項優勢，此類個案大多鄰近工業區，是少數與就業中樞緊密相連的社區，民眾有機會在住家附近尋找適合職缺，不必遠赴他處謀職，讓通勤時間轉化成陪伴家人的甜蜜時光，成就民眾家庭事業兩全其美的渴望！

缺點要注意　周圍工廠環繞

不過凡事總是一體兩面，工變住個案雖因地處工業區而有佔地廣闊、就業環境佳等優點，但工業區內發展步調不一，經變更成為住宅區的地段僅為少數，因此個案周圍仍是工廠遍佈，雖說台灣歷經產業轉型，高汙染工業已不多見，但空氣污濁、噪音困擾仍難免疫。

其次，工廠周邊大型車輛出入頻繁，對住家的交通安全也會造成衝擊，且工業運輸載重龐大，以致道路折損率高，影響行車品質，種種因素恐使居家生活品質劣化，雖說生活環境可望隨著區域發展逐步改善，但民眾若沒做好忍耐陣痛的心理準備，對住家的滿意度將大打折扣。

施工期程漫長

工業地變更案因基地廣大，個案量體也相當可觀，連帶拉長施工時間，一般個案工期大約兩年左右，但大基地建案則至少兩年起跳，有時施工期甚至會拉長到三、四年以上，對有迫切居住需求的民眾而言，並不是太理想的標的；但換個方面來看，對自備款還不足以負擔成屋的民眾來說，工轉住預售案工期長的特色，便有利消費者攤派購屋資金，降低晉升有房一族的難度。

此外，不少大基地個案為了降低資金風險，並縮短客戶的等待期，會將基地分為數期推出，避免一次性開發冗長的工程期導致客源流失，不過這也表示入住初期開發基地的買家，將面臨後續系列案開墾時的工程紛擾，並忍受早期社區機能尚未成形的不便，但只要撐過這段難熬的歲月，最初發展的基地多半能享有開發完備後的增值效益，端看消費者如何取捨。

出入動線壅塞

工業地變更案雖有前述街道較寬的優點，但問題是規模龐大的社區，供千百住戶車輛進出的出入口就那麼幾個，一到通勤時間大家一窩蜂趕著上、下班時，車道口難免壅塞。

再者，當住戶急著上、下班時，也是周圍企業員工的通勤尖峰，加上貨運車輛卡位，平時流暢的馬路在特定時段幾乎動彈不得，住戶恐怕得錯開用路時段，才不會在回家路上湧現『近在眼前，卻彷彿遠在天邊』的無奈。

留意社區管理

大型社區住戶眾多，管理經費充裕，鮮見小建案捉襟見肘的窘境，有助確保公設品質與社區保全，但常言道人多嘴雜，每當管委會召開區分所有權人會議時，總難凝聚共識，不管什麼方案都有人有意見，因此時有管委會擺爛的狀況發生。

而大型社區的豐厚財庫也常引起管委會及物業蟑螂覬覦，若住戶對社區公眾事務漠不關心，容易出現管委會遭特定人士把持的情形，濫用社區經費假公濟私，讓住戶未蒙其利，先受其弊，因此入住大規模社區的民眾，務必時時注意社區的管理運作。

再者，大家雖為相同社區，但分屬不同建物，對於管理的需求不盡相同，也常常引起爭端，為了避免相關糾紛，不少社區採取『大事化小，小事化無』分棟管理策略，社區管委會僅負責所有大樓的公共問題，其餘由各樓分別組成管理單位處理，財務也各自運作，將矛盾降到最低。

轉手競爭激烈

最後是民眾最在意的買賣問題，大家都明白『物以稀為貴』的道理，這也是大型社區最棘手的問題，當住戶要轉手時，買方在同社區還有很多選擇，價格因此更具妥協空間；但若社區管理素質佳，居民向心力強，釋出戶少，再配合上地段優勢，這樣的問題就不容易出現，故消費者還是要多留意社區本身的品質控管。

多案蓄勢待發

在這波工業地變更的熱潮中，新北市無疑是表現最積極的地方，目前線上銷售中的工轉住大案除了上述的中和「映象太和」、新板「超級城市」造鎮案外，尚有新莊丹鳳的「君泰」系列案、新店裕隆城旁的「合環御寶」以及淡水指標豪宅「大隱豐盈海」等案，開價也紛紛站上區段高端，使原本的工業地成為新指標。

未來新北市仍有許多工業地變更案推出，其中又以土城最受關注，除了現正銷售的「皇翔國鼎」外，運作已久的大同板橋廠、宏璟日月光廠及聲寶土城廠等開發案都磨刀霍霍，惟近期受頂新三重味全廠變更爭議波及，開發進度放慢。

上述個案皆有緊鄰市區、近捷運站與科技園區等優勢，在先天基礎優良，後天環境逐漸改善的基調下，發展值得期待，消費者不妨多留意相關資訊，讓自己在尋屋的千頭萬緒中，及早找到適合自己的一方天地！