【文/住展雜誌】人要致富，需要投資，不動產正是優良的投資工具之一，若眼光正確，獲利必然優厚。例如美國財經雜誌「富比士」公布二○一三年的華人富豪榜，前十名幾乎由房地產企業的陸港富豪包辦。為什麼他們會成功？祕訣就在於「區位商數」投資法則……
香港長江實業集團主席李嘉誠的資產達三一○億美元，在全球景氣很差時，他的資產依舊增加百分之三十六，而他是由住國宅，並靠塑膠花加工起家的。然而，李嘉誠因具有房地產的獨特眼光，靠投資房地產致富，並連續第十五年蟬聯華人首富。
華人富豪圈 多房產致富
事實上，香港前五十大富豪中，有三分之二靠房地產致富。除此之外，二○一三年胡潤全球富豪榜中，華人富豪總人數超過二百位，其中以投資房地產市場致富者，囊括半數以上。
除李嘉誠外，尚包括人稱「四叔」的恒基兆業地產主席李兆基、新鴻基地產聯名主席郭炳江及郭炳聯、及外號「彤叔」的新世界發展集團榮譽主席鄭裕彤、以及大陸萬達集團董事長王健林等。因此有專家說：「要賺錢，靠股市不如靠紅磚塊。」但要在何處投資，就要慎重選擇。
產業趨於活絡 房產才有價值
大家都知道就業機會多的地方，人口也多，購買力強，不動產一定鴻圖大展‚但並非所有行業都可以誘發就業，只有「基礎產業」才會如此，因為基礎產業就業增加後，「非基礎產業」的就業才跟著增加，進而產生「就業乘數」的效果。
簡單而言，基礎產業可以賺到其他地方的錢，例如台北市的新聞與資訊業，營業範圍遍及全國，收入可觀，而非基礎產業只能賺本地的錢，例如各地的超市、餐飲業、水電業、美容業、汽車修理業等，台北市的新聞與資訊業就業增加以後，所有非基礎產業都跟著大發利市。
當然，以上所列舉的行業不一定都是非基礎產業，例如餐飲業若能吸引外國遊客；如「鼎泰豐」，就搖身一變成為基礎產業，衡量基礎產業的方法甚多，其中以「區位商數法」最為聞名，凡區位商數大於一者皆屬基礎產業，而區位商數小於一者均為非基礎產業。
那麼，「區位商數」要如何計算呢？以下就是區位商數的計算公式：
藉由以上公式，再根據行政院主計總處統計的民國一百年工商及服務業普查資料，可以求得台北市各行業的「區位商數」值如下：批發及零售業(一點二七)、運輸及倉儲業(一點四三)、住宿及餐飲業(一點一七)、資訊及通訊傳播業(二點六四)、金融及保險業(二點二七)、不動產業(一點五五)、專業與科學及技術服務業(二點九三)、支援服務業(一點六○)、以及藝術娛樂及休閒服務業(一點一二)。
上述產業別的區位商數皆大於一，皆屬基礎產業，且可看出工業部門已非台北市的基礎產業，服務部門才是促進台北市繼續成長的動力，許多基礎產業聚集在一起，又可產生「聚集經濟」，也就是各種產業可以互相支援以降低成本，或是彼此學習不斷的創新，使得台北市的不動產市場更加欣欣向榮。
工作機會多 住宅需求高
根據求職網所公布的「台北痛苦指數調查」顯示，全台灣有百分之六五點五的人想在台北市發展，住在台北市的最大的誘因是「台北工作機會多」，其次係「台北交通方便」，再其次係「資訊快」，第四是「大企業多、升遷機會增」，第五是「台北薪水高」。
從該調查結果得知，民眾之所以住在台北市，前三大主因都與工作有關，顯示大多數人須依工作而尋找居住地點，而且台灣地區有六成六的企業、七成七的職缺在台北市，工作機會成為吸引人口的泉源。
近年來雖因房價高漲以及薪資停滯，台北市的人口流入緩慢，甚至有時尚發生微量減少的現象，但人口主要流向新北市，而移往新北市的居民，仍多在台北就職，台北市與新北市已可視為同一個都會區。
由此看來，台北市確是不動產投資的理想區位，或許有人認為台北市的房價已經太高，但只要維持「基礎產業」發展，不動產就會一直繼續繁榮。
投資房地產 關鍵在哪裡？
| 八、九年前，同樣花一千萬元分別在台北與高雄投資房屋，結果差很大！ |
坊間流傳一則故事，那就是天仁茗茶的老闆在創業時，不曉得要把店舖設在何處。若是設在故鄉，地點略嫌偏僻，租金便宜，但營業恐怕不理想；若設在都市則租金偏貴，但營業較有把握。
天仁茗茶老闆正在苦惱時剛好經過夜市，看到有兩個撈金魚的攤位，一攤人多，另一攤人少，走近一看，金魚多的攤子，即使顧客已經人滿為患，但是仍然有人搶著要擠進來。另一攤金魚少，所以人也稀少。
老闆忽然頓悟，決心要把第一間店舖開在都市裡，「因為人多的地方‚營業會不斷的增加」，後來果然成功。
但投資不能只看眼前，我們必須思考「台北市是否一直會維持繁榮」？ 若有變化，需要及早退出，以免損失。但如果我們學會計算各縣市的「區位商數」，哪一個地方的房地產值得投資，就會了然於胸！
倘若投資不動產不注意區位選擇，就會落得很慘。例如在八、九年前，同樣花一千萬元分別在台北與高雄投資房屋，結果差很大！
在台北買的房屋現在身價約四千萬元，但在高雄如今因折舊與跌價至少掉到四百萬元，因為高雄市的基礎產業不斷流失，例如以往的加工出口區，臨海工業區，有的萎縮，有的喪失，新的產業又無法立即茁壯，因此就業情況並不理想，不動產市場也受連累。
選到爛區位 套牢一輩子
目前來看，台北與高雄市房價差距達五倍以上，北市的豪宅不斷創天價，信義區新案傳出開價達每坪三百萬元以上，連北市一般的中古屋，平均每坪至少都在六十萬元，已是高雄市豪宅的價格。
又如前總統陳水扁先生住的豪宅「人文首璽」，當時成交每坪僅二十餘萬，這種價錢還買不起台北市的一般中古屋，真有天壤之別。
民國六十年代初期，高雄市區大樓每坪單價約三萬三千元，當時台北大樓每坪也不過三萬五千元至三萬八千元之間，南北房價相差無幾，但卅年後，目前高雄平均房價遠遠落後於台北市，南北房價相差愈來愈大，背後的原因就是基礎產業此起彼落。
當然，高房價對任何地方不見得是一件好事，本文只是提醒投資者，應注意產業結構改變對房地產產生衝擊的問題。
總之，不動產投資需要進行區位選擇。明智的投資者應按照區位商數的計算結果，尋找各地的「基礎產業」，只有在基礎產業強勁的地方才進行投資，就可以持盈保泰。
