【文/住展雜誌】從去年初到現在，影響房市最鉅的政策因素，首推一連串的稅制變革風，其中又以房地合一引發最多議論。該新制算不算走輕稅風？將如何拍板定案？如順利上路開徵，又將對房市造成什麼影響？

堪稱去年影響房市最鉅之政策因素的房地合一稅改，今年初終於有了新進展；財政部農曆春節前夕公佈部定版本，且被業界解讀為走輕稅風，甚至視為利空出盡。爾後房市人氣雖確實乍見回升，但其實相關議論並未就此停歇，一切仍充滿著不確定性。

首先，二月底立院新會期開議前，民進黨主席小英公開批評財政部版沒有改革誠意，更宣稱將另提該黨版本，國民黨部分立委也有異議，財政部於是決定再開北中南三場公聽會。

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部版拍板 仍未明朗

雖然財長張盛和一再表示有信心在本會期推動法案過關，明年正式上路。但就目前情況研判，短期內還看不到房地合一稅制明朗化，也意味著該新制相關話題將繼續對房市造成干擾。是故，本文以官方版本為基礎推演，歸納出主要爭議點，未來可能發展，及可能對市場產生的影響。

房地合一課稅新制，財政部版本重點有以下五大項：

一、課徵門檻：四千萬總價以下，居住滿六年者適用免稅，但六年內僅限一次。另有重購退稅規定(比照現行土增稅)。
二、分離課稅，單一稅率十七％，無累進：自然人及一般企業一體適用，非居住者、無固定營業場所及外國人一律適用三十％。

三、長期減徵及短期加重：持有兩年以上出售時按持有時間減徵，持有兩年以內出售者稅率加重，三十％起跳。(上月底修訂一年內三十五％，十年以上一律十二％)
四、日出條款(起徵時間點)：今(一○四)年底前取得者，持有兩年(以上)出售免適用，惟兩年內出售仍適用之(短期稅率加重規定)。
五、其他附帶：奢侈稅退場，土增稅維持現狀(採稅基扣抵)。

就相關訊息推測，官方應是想先求有再求好，故刻意將影響面縮到最小；財政部說帖便強調新制上路一年內，受影響家戶數不到千分之六。然財政部版本算不算走輕稅風？各界看法南轅北轍。

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輕稅？各界看法迥異

首先，兩年內稅率三十％看似很重，不過是有利得才課，對照奢侈稅是發生交易行為，就按交易額課十到十五％，前者的實質稅率還是比較低。至於一般稅率，為何財政部訂在十七％？分析大致指向比照現行營所稅率。對此，產業界不滿意但還可接受，稅改社運團體及空頭派學者則認為課得不夠高。

德明科大花敬群教授在台北場公聽會上就建議，應調高到二十至二十五％，張金鶚則建議仿照綜所稅之分年分率方式；現為國民黨籍不分區立委的稅改大將曾巨威，上月自提版本則分短中長三種，兩年內四十％、二到十年課三十％、十年以上二十％，自用則減徵百分之十。

但同樣是學者，政大財政系陳聽安教授則投書媒體指出，資本利得稅和所得稅性質不同，不應採累進稅率，否則將引發閉鎖效應。此外，十七％已比現行分離課稅約五到十％的實質稅率高，更強調要是自然人與企業適用稅率不同，可能引發新的避稅手法。

追不追溯 激烈爭論

然而產學之間真正針鋒相對的，是日出條款，也就是否訂立追溯期。業界強調，基於政府制定法律之信賴保護原則，新制不應溯及既往。但民進黨則認為一定要訂，以遏止短期炒作歪風。

花敬群更直指，法律上的不溯及既往原則，是針對『已發生的事實』；有關所得課稅，則是針對『所得是否已發生』的事實來作認定，不應擴大解釋為『買房時不知會有稅改』，據此他建議追溯期應定為十年。曾巨威版本較短，定一○一年以後。至於買進價格如無實價資料可考，學者建議導入估價機制。

新制如上路，奢侈稅及土增稅的動向也是外界關切重點。財政部規劃前者退場、後者保留，算是較無爭議。但財政部版規劃土增稅採稅基相抵，這點各界都不認同；無論業界或學者都認為應採稅額相抵，才符合租稅公平原則。

免徵門檻 爭議也大

免徵門檻亦是爭議所在。財政部版本訂四千萬總價、持有六年以上免稅；陳聽安則認為應以一戶為限，張金鶚更指出，基於各區房價落差，認定標準宜採坪數為宜。

政治大學地政系主任林子欽則分析，新制中設有重購退稅，代表自用已獲得保障，再多訂免稅額，令人費解，他更擔心市場會因此遭扭曲。本刊觀察也發現，最近市場上推出的新產品，有壓低坪數及總價的趨勢，似乎就是要閃避課稅新制起徵門檻。

綜合以上，未來房地合一可能的變動，大概不外乎稅率高低、日出條款及免稅額度這三項。然房地合一只課交易利得，故對七成以上只有一戶自用宅的家戶來說，幾乎無影響，對長期持有者衝擊也有限；影響到的，實是持有多屋且進行頻繁交易的短線投資者。

不少第一線代銷業者就表示，近期房市需求仍在，但由於房價持續拉高，故多採觀望，而房地合一課稅只是民眾預期房價下修的因素之一；先前財經首長唱衰，或央行四波管控，也都產生類似效果。

房屋稅調高 影響更大

業者表示，目前準購屋者以自用占多數，故新制影響不大，更坦言只要能盡快定案，就是好消息。然根據業者看法，影響市場更大的，是另一項同時進行中的稅制變革，就是每年要繳的房屋稅。根據稍早消息，幾乎各區都傳出調高房屋稅基，其中又以台北市調幅最劇烈。

北市財政局稍早公告，去年七月後取得使照的新建物，適用調高後的新標準；以第三類住宅來說，平均調幅達一六五％！等於房屋稅漲了二點六五倍；如路段率調高或被認定是豪宅，最高將會是舊制的七到八倍！這將造成養房成本大增，甚至影響交易量。

房屋稅調高的影響，還不只是持有成本。因為按現制，房地產交易的房屋部分，如無舉證，稅捐單位會以房屋評定現值乘上財政部頒定的固定比例為稅基。

這樣一來，北市去年七月後新建物持有逾兩年後交易，原則上適用舊制，房屋評定現值大幅調高，可能造成實質稅率拉高；這一來一往，是新制或舊制較划算？真的得細算才知。

稅基認定 須全盤檢討

以上北市的房屋稅基改法，引發諸多非議。林子欽也認為不大妥當，但他指出，過去房產持有稅一直偏低，民眾因此鮮少質疑官方調整的結果；這番調高，或許才能讓更多人發現，過去以來房產稅基認定其實大有問題。

就曾有行政法院判決，某縣財政局計算房屋評定現值，採用不合理的折舊率，導致核算出的房屋稅額偏高；但送到最高行政法院後卻不了了之，主要是如判決確立，將代表全國各地方認定方式都有錯、影響甚鉅。雖說目前法令賦予地方相關單位裁量權，但此事仍凸顯台灣持有稅基認定的問題甚大。

目前持有稅基，是採兩套估價邏輯；地價稅之公告地價根據市價估算，房屋稅之房屋評定現值則以構造單價為基礎。此外，負責調整的，一邊是地政單位(地價評議委員會)，另一邊則是財政單位(財政局)，兩邊更缺乏協調橫向溝通。

林子欽建議，如果維持房地分開課持有稅，最好是採取相同邏輯評估稅基，或至少由同一單位負責調整。不過這不只影響租稅公平，還攸關地方財政甚至是政治問題，牽涉層面甚廣。

房產稅改 任重道遠

無可否認地，台灣整體稅制問題叢生，不動產又是主要病灶之一。只是，加稅議題一向不討好；直到房價高漲、居住更加大不易後，才促成這次的改革契機。

只不過，基於先前推動失敗經驗，這次財政部顯得過於小心翼翼，但稅改團體及學者則認為此時民氣可用，加上定案後要再修改(調高)，難度甚大，故認為新制應該要盡量一次到位，且需以租稅公平為大原則。

財政部的心態可理解，但考量台灣政治生態，主張大幅改革者的擔憂也有道理。但如果制度改革缺乏中心思想及正當目標，只是為改而改，或為平息民怨而改，對市場肯定是壞消息；業者就直言，房地合一盡早定案，有助市場交易回升，反之則是極大負面因素。

此外，台北市片面調高新建物房屋評定現值的做法，更證明僅檢討交易利得仍不足，目前的持有稅基認定機制，有徹底檢討的必要。總之，房產稅改任重道遠，但仍應審慎為之，房市與整體社稷才能長治久安！