【文/住展雜誌】若以宏觀視野看近年台灣房價變化，貨幣與利率是激勵房市重大因子；但又有誰能想見，遠在幾萬公里外的美國，竟與台灣房價高漲有密切關係……
「先生，您好。這裡是ＸＸ銀行，我們今年有提供一個優惠信貸方案，特別給予我們專屬的客戶，最高貸款額度為五十萬元整。如果您有意願，是否可以給我幾分鐘為您作詳細的說明？」
「不好意思，我不需要貸款，謝謝。」電話才剛掛掉，沒多久又有一通電話打來。
「親愛的客戶午安，這裡是ＸＸ銀行理財中心，我們現在推出的精英貸款專案，平均利率不到百分之四，辦理也不須要額外手續費，專案只到年底為止，請問您有貸款需求嗎？」
銀行求借錢 原因是什麼？
近年來銀行以電話向民眾推銷貸款的情事十分普遍，很多人對於上述推銷內容相當熟悉，有的人一天甚至會接到好幾通推銷電話，都能把推銷內容倒背如流。長久下來，真是不勝其擾。
推銷貸款電話為何如此氾濫？銀行為何到處「求人借錢」？這個問題的答案，竟是與「貨幣量化寬鬆」（QE，以下簡稱同）有關；而QE造成的影響無遠弗屆，就連近年狂飆的房價，也與QE息息相關。
或許有人會認為，房價會漲，是因為投資客炒作、稅制缺陷，或者房市供不應求，抑是建設因素拉升房價，怎會跟QE有關？別急，且聽咱家娓娓道來。
QE指的是中央銀行（美國為聯準會）的貨幣政策，中央銀行透過公開市場操作，購買特定銀行或交易商的有價證券（或外匯交易），增加銀行在央行開設戶口內的資金，這種政策手段就被稱為QE。
央行向銀行買的證券越多，銀行在央行開設戶口內的錢就越多；銀行手上錢越多，就得貸出更多。QE，就是這麼玩的。
各國瘋印鈔 房價全都漲
| 日本等大型經濟體擴大QE，將壓抑台灣升息的空間。 |
央行化身為「散財童子」，放錢給各家銀行，目的是為了增加流通性；因為銀行一旦錢多到滿出來，乾放著無法創造收益，只會成為閒置資金，變成「爛頭寸」。所以銀行把部份錢拿去投資，部份錢就得拚命放貸出去。
講白點，QE就是瘋狂印鈔票，讓市場上滿滿都是錢。雖然台灣央行在二○○九年前，為了提振經濟、維護電子業出口，早就實施貨幣寬鬆，且因貨幣超額供給與學者引發筆戰；在美國啟動QE後，台灣更無回頭路，進而加碼擴大貨幣寬鬆政策，讓市場資金更加浮濫。
美國聯準會第一波QE，始於二○○九年三月，美元開始貶值；台灣出口多以美金計價，央行為了避免台幣會相對升值，只得跟進印鈔票、展開弱勢貨幣政策。經過幾個月時間醞釀後，市場資金水位快速高漲，房市「資金行情」一觸即發，大台北房價在二○○九下半年迅速飆高，拉出一波驚人漲幅。
從整體看來，美國聯準會（Fed）就像是第一隻振翅的蝴蝶，當聯準會印鈔票救市後，全球央行宛如群蝶跟進揮動翅膀，一場瘋狂的資金遊戲就這麼開始了。
大夥向美國老大哥看齊狂印鈔票，錢變薄了，大家都想把錢放在「保值的商品」上，於是不動產的價錢就被堆疊上去了；所以二○○九年以來，不動產價格大幅飆漲是全球各國普遍現象，就連嚴格管制炒作的德國房價也上漲許多。
市場錢太多 變資金行情
| 從美國蔓延至全球的超低利率，快速推升資產價格。(資料照片) |
但在全球各國中，台灣房價漲幅名列前茅，究竟是什麼原因呢？其實是一連串的巧合湊在一塊所造成。
在二○○八金融海嘯發生當年，我國政府為了振興經濟，把目標放到「鼓勵海外資金回流」上；為了吸引海外資金回國，行政院在當年十月宣布調降遺贈稅至百分之十、並調高免稅額度。
這一項政策實施後果然奏效，隔年海外資金就明顯回流。只不過，當年回流的資金大多沒有進行產業投資，而是把錢灌到不動產，主要原因是利用不動產公告現值與市價差距來節稅。
隔年，到了二○○九年三月，美國聯準會宣布第一波QE政策，規模逾一點七兆美元，台灣央行順勢加入印鈔行列。於是本土的錢，加上海外回流的資金，全都往房市裡衝，這就是「資金行情」背後的真相。
為什麼當時市場上的錢不投資產業，一股腦拚命買房？原因無他，因為央行釋放出龐大資金讓鈔票變薄，加上油價解除凍漲、電費分階段調漲，一連串因素引發台灣人對通膨憂慮，投資者為了保值，不是購買房地產就是買黃金。
房價的關鍵 竟在萬里外
其次，產業結構問題，是推升房價的另一主因。自從二○○○年以降，台灣欠缺規模大、且具競爭力的產業，先前政府扶植的DRAM、LED、面板、太陽能，竟淪為「四大慘業」。後來新扶植的文創、生技業，規模仍都不大，很難消化滿溢的資金。
「市場上的資金一定是往能賺錢的地方走」，這是亙古不變的鐵則。當台灣沒有新興的產業吸納市場上浮濫的資金，而投資者尚未從股市崩盤中的噩夢醒來，錢就只能湧向最有前景的不動產。
同時，銀行業方才歷經金融海嘯血洗，也不敢在企業金融這塊放款太多，便把資金押在獲利穩定的不動產放款上。所以在當時，申請房屋貸款不僅相對容易，貸款成數也極高；有時民眾申請房貸，銀行還加碼增貸裝潢修繕款。
房市資金活水豐沛，加上當年政府刻意拉拔不動產，希望不動產扮演產業火車頭帶動周邊產業，所以房價飆升已是可以預見的事。總的來看，若回頭看這一段房價飆漲過程，箇中關鍵正是一萬多公里外的美國；如果沒有美國QE，台灣貨幣供給就不會如此氾濫，房市資金行情也就難以為繼。
歐日中央行 加碼大灑錢
| 歐元區加入QE大戰，熱錢狂襲台灣，已對台幣產生升值壓力。 |
雖然美國聯準會宣布QE在二○一四年十月完全退場，但在當月月底，日本央行突然宣布加碼擴大量化寬鬆，把每年購債規模增加到八十兆日元。無獨有偶的，歐元區也跟進宣布啟動歐版QE，實施時間由今年三月至明年九月，購債規模達到一點一四兆歐元。
接著，中國大陸財政部批准人民幣三兆元的「存量債務置換」計畫，由中國央行出資，允許地方政府把部分將到期的高成本債務，轉換長期且低利率的地方政府債券。中國央行這項灑錢的政策，為地方政府挹注大量資金，被外界解讀為變相的QE。
問題來了，日、歐、中三地的QE，是否會複製美國QE模式，再次推升台灣房價？
答案是「機率偏低，但不無可能」。理由如下：
第一，QE規模差距過大。美國從二○○九年到二○一四年間，QE所釋出的資金規模超過四兆美元，而歐、日、中的QE總和還不到美國的一半，在國際間所產生的影響力就小得許多。
不過，如果歐、日、中三大經濟體在這一波QE結束後，又繼續擴大規模，那麼情況可能會有所改觀。畢竟加入QE的國家如果越來越多、規模愈加龐大，台灣不跟進的話貨幣就會面臨升值壓力，傷害出口競爭力；但若跟進QE，房產價格恐怕易漲難跌。
美元重要性 他國難取代？
第二，貨幣地位不同。美國聯準會所印製的美元，是最主要的國際計價與外匯儲備貨幣，各國外匯存底有超過六成以上金額是美元，所以美國實施QE，才會讓全球各國「有感」，也才會順勢跟進。
雖然歐元與日圓也是國際儲備貨幣，但歐元占各國外匯存底比重只約兩成，日圓更僅約百分之六，至於人民幣雖是全球第五大支付貨幣，但仍未被列入儲備貨幣中，都無法與美元相提並論。
第三，台灣央行政策大多跟隨美國走。就連央行總裁彭淮南也曾親口證實，台灣利率與貨幣政策大多跟著美國腳步走。
只是最近彭總裁卻改變口徑，表示「各國有各國的考量，央行貨幣政策不一定跟美國走。」再者，彭總裁過去常掛在嘴邊的一句話：「利率不可能永遠在低點，房貸戶要注意升息風險。」現已不再提起，似乎透露出台灣可能不會跟進美國升息的跡象。
雖然未來升息機率降低，而低利率是房價重要支撐因素之一，但也別高興得太早。縱使不跟進美國聯準會腳步，台灣央行也不太可能學步歐、日央行，所以貨幣與利率政策頂多維持現狀，沒有利多、亦無利空。
第四，央行沖銷游資態度雖不變，每月發行三六四天期定存單來沖銷游資；今年三月起，定存單更從一千二百億元增為一千三百億元。
但在今年第一季理監事會議後，彭淮南表態貨幣會「持續寬鬆」，意謂未來台灣資金滿溢的狀況仍未改變，房市資金活力不退，房價更難大幅下修。
QE未落幕 多頭仍有望
| 未來資金行情會再重演，令房市猛然回春嗎？似乎不無可能喔！ |
綜上所述，台灣房市因QE所催生出的資金行情，讓房價飆到歷史高點。當初誰也沒料到，二○○九年美國聯準這隻大蝴蝶揮動翅膀，竟在台灣房市刮起飆漲風暴。
美國QE造成的房價飆漲風暴目前還未散去，歐、日、中QE又陸續襲來。如果台灣央行不跟進QE浪潮則已，倘若又再跟進，轉向擴大貨幣寬鬆政策，那麼現在的房價可能不是高點，資金行情將持續蔓延！
