【文/住展雜誌】不管房市交易熱不熱，房市相關話題總是高燒不退，但話題一多之後，難免產生許多傳言。在這些流言蜚語背後，真相到底是什麼呢……

近來房市盛傳的謠言中，最多的就是房價要跌了！當然，每個人都有言論自由，但看跌總得有個道理，如果是胡扯瞎掰禁不起檢視，那就說不過去了。因此，本文將破解最近幾個比較夯、或是對購屋者比較重要的傳言，讓您一窺事情的真面目。

流言一 公共住宅大增北市崩盤

- 繼續閱讀，請向下滑 -

台北市長柯文哲宣布要蓋五萬戶只租不賣的公共住宅，即台北市戶數一百萬的百分之五，初步預計在四年內先蓋二萬五千戶。有人認為，公共住宅釋出後，就是台北市房價崩盤的時候。

然而，這個論點太過直觀，因為市場的發展並非如此絕對。以歐洲、北美、香港、日本與南韓的經驗來看，只要管理妥善的出租住宅，並不會拖累到房價。以英國來說，英國社會住宅比例達到住宅存量的百分之二十，房價依然飆新高，可見公共住宅挫低房價之說是空穴來風。

況且，台北市出租住宅租金水準並不會太低，又有嚴格的審核、管理，租賃契約會經過法院公證，未來又會納入托嬰服務，社區品質十分不錯，不太可能淪為『貧民窟』重創附近社區的房價。

若從台北市公共住宅實施進程來看，柯市長所說的五萬戶，是採取分批興建、釋出，並不是一口氣丟到市場上，對房市衝擊極為有限。更遑論這五萬戶中，有極大比例是位在新北市、基隆市，真正座落在台北市內的公共住宅量體並沒那麼多。

流言二 信義區建案價格創新低

- 繼續閱讀，請向下滑 -

去年十月，某名嘴在媒體上宣稱，台北信義計畫區「富創D3案」喊出四百萬／坪天價，但相隔僅約兩分鐘車程的吳興街六百巷內的新建案「東騰藍」，開價僅九十幾萬／坪，成交價可望落在七字頭，創下信義區三年來新低價。

新聞一披露後，網友嘲諷：『終於崩盤了！』、『信義區跌到七字頭，會不會太慘了？』但據本刊發現，該名嘴說法是以假亂真，實際上完全不是這麼一回事。

吳興街六百巷因近山區，出入動線較差，尖峰時段容易壅塞，加上部份巷弄具山坡地型，整體質感沒有信義計畫區那麼優異，是信義區中相對低價的路段。

據本刊資料庫顯示，吳興街六百巷在民國一○一年有兩件推案：「信義一○一」、「信義香禔」，平均開價分別是七十七萬／坪、七十萬／坪，成交價從五字頭到六字頭不等。

「東騰藍」於一○三年公開銷售，平均開價八十八萬／坪，高樓層開價見九字頭，其實已刷新吳興街六百巷新高價，並不是名嘴所說的『創三年來新低價』。換句話說，短短兩年間，吳興街六百巷房價從五字頭跳到七字頭，漲勢相當驚人，名嘴說法根本不成立。

流言三 重劃區房屋太多變鬼城

『林淡三新』是個相當著名的詞彙，它代表著林口、淡水、三峽與新莊等四個地方；由於這四個行政區內都有大範圍的重劃區，推案量龐大，所以被謔稱為空城，一到晚上就黑壓壓一片，是房市泡沫的表徵。

當然，這種說法或許有幾分道理存在，但卻不代表全然正確。因為在重劃區開發的初、中期，重劃區內土地供應量充足，建商往往會湧入開發推案，此期間房子蓋得多是稀鬆平常的事。

隨著時日推移，人口就會慢慢遷入重劃區內居住，區域發展才會逐步成型。一個重劃區從開發初期到發展成熟，通常要耗費數十年光陰，像現在人聲鼎沸的信義計畫區，是歷經三十幾年開發才有今日地位。又如三峽北大特區，現居住人口更已超過原都市計畫容納人口，新建案數量已屈指可數。
換言之，大家把『林淡三新』視為空城、鬼城的代名詞時，其實只看到事情的表面，而忽略這是重劃區必經的過程，所以評論就有失公允。

流言四 RC是最不耐震的建築

有些民眾在買房時會有一個錯誤的印象，那就是以為額外加裝阻尼器、制震壁，或是鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、純鋼骨（SC）結構的房子，甚至少見的隔震宅才耐震，住起來也比較安心，但這種觀念可能要稍作修正。

事實上，SRC、SC結構，或是安裝阻尼器、隔震系統的房子之所以比較耐震，是建立在『正確施工』與『完善修繕』兩大條件上。假如施作的工人沒有按圖施工，阻尼器裝錯、鋼板搭接不當，抑是沒有定期保養、震後檢視維修設備，那麼耐震效果反而比正確施工的RC建築還差。

因為若按照法規與設計圖規規矩矩施工，一般的鋼筋混凝土（RC）就已經很耐震，也不太會有結構安全上的疑慮。

流言五 內外裝修貼石材才高檔

國人對於建材的挑選是越來越細膩，不少民眾特別喜愛全棟石材的建築外觀，或是室內裝潢使用大量大理石板，認為這樣才代表建商『有誠意』、『敢給』！

建築外牆貼上石材固然美輪美奐，但常被人忽略的是，大量且笨重的石材，其實會增加載重，進而影響到建築結構安全。據專家指出，如果是全棟石材外觀的房子，鋼筋就要更粗、混凝土用量要更多，才能夠支撐石材重量，否則長年累月後建築結構應力點與扭力點出現問題，就會影響到建築結構安全。

無論是花崗石、大理石等多類石材，其實都具有天然背景輻射，部份石材還會釋放出氡氣；而據醫學研究，氡氣是導致肺癌的原因之一。行政院原子委員會曾檢驗國內販售的天然石材，結果輻射值均在安全值之內，所以如果您堅持使用大量石材裝潢，最好是購買國家檢驗合格的石材，才是最智慧的選擇。

流言六 房屋稅倍增驚爆逃命潮

今年以來，媒體大肆報導台北市房屋稅大增，尤其是去年七月一日以後落成的房子，房屋標準單價提高到一點六倍，對屋主而言負擔加重不少。於是有專家認為，房屋稅課重稅將掀起一波逃命潮，降價拋售已不可避免。

但至目前為止，台北市不僅逃命潮沒有出現，就連三二九檔推案量都變少，顯示業者根本沒在怕，不急於在這個時候把房子拿出來賣。

即使是囤房族或一般投資置產客，也鮮少受到房屋稅重稅影響而拋售；原因在於，當房屋稅提高的新聞經擴大報導後，坊間許多律師事務所、地政士，都已找到並教導客戶避稅的方式，根本很難被課到最高稅率百分之三點六。

更何況，國際上許多國家都採取趨近實價課稅的方式，其房價也未因此而下跌，可見人性都是一樣的，有房子的人還是會咬牙繳稅，把房子保住，而把不動產看得比命還重的華人更是如此。

流言七 原物料大漲所以房價漲

有業者聲稱，近年來原物料漲個不停，所以營建成本不斷上揚，房價易漲難跌。然而，這話只說對了一半。

其實從民國九十八年以來，房價雖然飆上外太空，但原物料幾乎沒什麼漲，水泥、磁磚、預拌混凝土價格波動實在有限，而需求量大的鋼筋，更是跌個七葷八素。其實漲幅最大的，只有土地，因為土地貴，所以才推升房價。

但老早就買好土地的業者，推案時會以時價賣，讓利潤最大化，並不會用數年前買進土地的成本來換算售價，便推託說土地漲、原物料漲，所以房價只好跟漲。

流言八 北市以外蛋白區跌數成

從去年以來，就有學者與專家宣稱，台北市以外的蛋白區房價跌幅會更劇烈；新北市中、永和會跌百分之十五，蛋殼區的鶯歌、樹林，以及桃園會跌百分之二十。

可是現在看起來，這個預言是大錯特錯。目前中、永和價格依然穩定，也沒有建案願意主動降價；鶯歌與樹林則繼續飆高，其中鶯歌新建案「長虹陶都」，還開出三十五萬／坪高價，且未來鶯歌鳳鳴重劃區新案也想要挑戰新高價。

桃園的狀況也頗為雷同，在桃園火車站站前地區的「國泰賦都」，更開出五十二萬／坪的天價，結果竟然賣得嚇嚇叫，銷售現場因看屋人數過多『爆桌』，晚來的客戶只能擇日再來，實在是出乎意料之外。

心中一把尺 務必作功課

買房絕對是人生中的大事，所以在購買前作功課是絕對少不了的，千萬不可人云亦云。舉例來說，民國九十八年有學者拚命喊空房市，如果盡聽一人之詞，拖到現在還沒買，那豈不虧大了？所以，多聽分析、多看房子，自己心中有一把尺，再來衡量到底該不該買，才不致於扼腕懊悔。