【文/住展雜誌】台北市和新竹市相繼發生違建大火燒死人事故，引發社會大眾矚目。台北市長柯文哲祭出違建拆除令，將強制拆除妨害公安的違建，新北市、新竹市立即宣布跟進；頓時，拆違建成為社會討論的熱門話題。違建這個都市惡瘤形成的原因很多，但主要還是一般民眾對違建存有六大迷思，以致拆不勝拆。

台灣地狹人稠，每家每戶都希望能多增加自己的生活空間，違建因而產生，不少的民眾對違建有著錯誤的迷思，認為蓋違建沒什麼大不了的，但民眾在增加自己使用空間的同時，往往會影響到公共安全，要想遏抑違建，就必須打破民眾對違建的這些迷思。

沒有所謂合法違建

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第一個迷思是有很多人認為，民國八十四年以前的違建不必拆除，屬於不會被拆的「合法違建」。但這個觀念絕對是錯的，法律上並沒有所謂的合法違建，違建既然不合法，不能取得建物使用執照，當然也無法取得建物所有權，違建戶頂多只有違建的事實上處分權，雖然可以私下買賣，但不受法律保障，隨時會隨著違建的拆除而終止。

台北市政府因人力經費不足，對違建的處理方式分為四種：即拆、查拆、列管和拍存，並規定民國八十四年一月一日以前的違章，都屬於「既存違建」，列入分期處理程序，暫緩拆除。八十四年以後的違建為「新違建」，隨報隨拆。也就是說，民國八十四年以前的違建只是暫緩拆除，並不是不會被拆。

民國九十八年，台北市建管處曾經修過「違章建築處理規則」，規定儘管是民國八十四年前的違建，但涉及到隔成超過三個單元的違建，就會列為限時先拆除的違建。內政部在「違章建築處理辦法」中，也提及既存違建若影響公共安全應列管拆除。

頂樓住戶沒有特權

第二個迷思是買公寓大樓頂樓的住戶就有使用頂樓平台的專用權。因為過去在不動產交易上，常有建商以較高價格一併出售頂樓及其上方屋頂平臺使用權予頂樓所有人之習慣，既然頂樓房子較貴，頂樓的住戶當然就有使用頂樓平台的專有權利。

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但在司法實務上，並不承認這種說法，法院的見解是，房地產決定買賣價格高低因素很多，不能僅以較高價格購買頂樓建物，就認定頂樓的住戶有頂樓平台的專用權。

法律規定，公寓大樓的頂樓平台為全體住戶所共有，作為避難平台，供全體住戶災難時避難之用，頂樓的住戶未經過全體共有人的同意不得任意占有頂樓使用，以免影響整棟公寓大廈住戶之安全。如果頂樓住戶要想擁有頂樓平台的使用專用權，必須舉證全體住戶間訂定有分管契約，約定頂樓平台歸頂樓住戶專有使用。

住戶訂定分管約定

第三個迷思是頂樓住戶常以他多年使用頂樓平台(蓋違建)，樓下的其他住戶都未抗議，顯然已經默認頂樓住戶有頂樓平台的專有使用權。

但歷年來的法院案例都認為，「單純沉默」與「默許同意」不同，其他的住戶對無權占有人使用頂樓平台共有土地未加異議，僅單純沈默而未為制止，並非默許同意其繼續使用。

大樓的住戶之間訂立的分管契約，並不限於明示(即有契約，白紙黑字寫清楚)，默示亦可成立，但單純之沉默與默許同意不同，公寓大樓的樓下住戶對頂樓住戶占用頂樓平台共有土地之事，或因基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，常未為異議爭執反對，但這並不代表雙方有成立分管契約之默示意思表示。不能僅憑樓下的其他住戶未抗議，就說已經默認頂樓住戶有頂樓平台的專有使用權。

不得違反使用目的

這裡要附帶說明一點，即使大樓住戶間有分管約定，同意頂樓住戶擁有頂樓平台的使用專用權，但頂樓住戶使用時仍應不得違反屋頂平台的法定使用目的。依現行的建築技術規則建築設計施工編的規定，頂樓平台為供避難使用，屋頂避難平台面積範圍內不得建造或設置妨礙避難使用之工作物或設施。

簡單而言，頂樓平台是大樓的共有部分，而共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。大樓住戶間的分管約定使用方法不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，分管約定始為合法。

管理費用並非對價

第四個迷思是頂樓住戶認為公寓大廈社區的管委會向其收取違章建築物之管理費，可證明雙方有分管約定，頂樓住戶擁有頂樓平台的使用專用權。

但法院的見解卻不然，因為住戶交的管理費，是因頂樓住戶如有出租違章建築物，大廈有收倒垃圾跟清潔樓梯費用，每一戶均要收，管理費用收取既以住戶為收取對象，作為支付倒垃圾及清潔費之用，以保持大廈環境所需，乃代收代支性質，基於使用者付費，難認是使用屋頂平台的「對價」，不能作為證明雙方有分管約定的證據。

在房地交易慣例上，頂樓加蓋（即俗稱之「頂加」）與頂樓建物會一併出售，因「頂加」之使用面積較大，成交價通常亦較高；但購買「頂加」屋後如果其他住戶對屋頂平台主張權利，該「頂加」屋即有遭拆除之風險。

重要資訊應該說明

屋頂平台是否有約定專用權，為房地產交易上的「重要資訊」，會影響買方購買的意願，因此，賣方有向買方詳實說明之義務，賣方將「頂加」與頂樓建物一併出售時，如果故意隱匿大樓其餘住戶已對屋頂平台主張權利之交易重要資訊，致買方陷於錯誤而簽約購買，賣方要負賠償的責任。

頂樓加蓋是台灣房地產獨有的產物，早年公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意，擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍，消費者如果要買「頂加」的房子，必須先對頂加的法律關係有所了解。

僥倖投機心理作祟

第五個迷思是以為蓋違建沒什麼大不了的，經人檢舉後最多是拆掉而已。有些違建戶就抱著這種僥倖心理，長期投資違建收租，就算以後被政府查獲拆除，也很划算。因這種投機心理作祟，讓違法違建肆虐全台。

但違建戶別以為可以賺到，因為一經查報拆除違建，如果違建戶繼續再蓋，就會吃上違反建築法的官司，這是刑事責任，法院判決後就有前科紀錄了，不再只是違建拆除損失金錢而已。

要負不當得利責任

而且，公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意，擅自占用屋頂平台搭蓋違建，致使各樓層住戶無法正常使用頂樓平台，並使屋頂平台喪失作為逃生待援之功用，影響住戶之安全，法院除了會判決頂樓住戶要拆除違建外，還會判決頂樓住戶有「不當得利」行為，要賠償其他住戶的損失。

民法規定的「不當得利」是指「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」。頂樓住戶既無權占用公寓大樓的屋頂平台，其他住戶自得按其應有部分，請求頂樓住戶返還所受利益予其他住戶。

頂樓平台是屬於逃生或全體住戶活動用途，只要頂樓住戶逾越此使用目的，即屬侵害其他住戶權益，一旦訟訴，頂樓屋主都會敗訴。

龜速拆除助長違建

第六個迷思是以為地方政府首長為了選票，避免得罪選民，不敢拆除違建。加上政府公權力不彰，且全台違建數量太多，地方政府每年只能以龜速拆除，即使被列入政府的違建「黑名單」，找議員來關說即可緩拆。

台灣頂樓加蓋違建約有六十萬件，數字驚人，已經成為特殊城市景觀，雖然頂樓加蓋存在消防安全問題，但租金便宜，還是吸引不少的弱勢民眾承租，也就是因為有此商機的存在，造成違建拆不勝拆，一旦出事，就找民代來關說，政府官員碰到民代關說，官員往往「矮半截」，造成違建猖獗。

舊違建雖然要拆，但是不要讓新的違建跑出來，才是重點，以新北市為例，新北市每年拆除約一萬二千件違建，每年卻有一萬五千件新違建產生，拆除速度根本趕不上違建興建的速度。

因此，要解決違建問題，就要從根本做起，不要讓新違建產生，否則政府不斷拆、民眾不斷蓋，問題始終無法解決。

不要讓新違建產生

台北市長柯文哲說，將來施工中的違建，北市府也會去拆，意思就是，從現在開始不要再去蓋違建了。「新的違建誰來關說都沒用，就是拆」。柯文哲強調，舊的違建涉及公共安全的也沒得討論，因為不希望再燒死人。

以柯文哲的霸氣，台北市政府處理涉及公共安全的違建，可能不再只是口號而已，若有發現或接獲檢舉，將即刻拆除；民國八十四年以前的違建，若涉及公共安全，也將立刻拆除。我們相信台北市應該可以做到「不讓新的違建產生」，但其他的縣市政府呢？有多少的地方政府首長能夠做到不讓新違建產生，大家都在看。