【文/住展雜誌】自從『彭淮南防線』出現後，不動產業界至今都不敢越雷池一步，默默遵守著彭總裁的『上意』。到底三百萬／坪的防線，是房市的大鍋蓋，還是會成為超豪宅的基本門檻呢……

不動產界流傳著一個名詞，叫作『彭淮南防線』；該防線的涵義，是指央行總裁彭淮南對房價的最高容許限度為三百萬／坪。至於為什麼是三百萬／坪呢？這背後原有一番故事。

業者亂喊價　彭總裁震怒

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最早在民國九十九年時，「鄉林士林官邸」號稱要賣三百萬／坪，彭淮南就點名該建案是哄抬炒作。到了民國一○一年間，某房仲業者疑為拱價促使客戶加價、順勢搶新聞版面，便向媒體宣稱大安森林公園第一排豪宅案「勤美璞真」頂樓戶以每坪三○四萬元成交。

想當然爾，這麼勁爆的消息立即成為大新聞，各家媒體大肆報導，報得彭淮南顏面無光。畢竟央行在此前，曾對房市祭出幾波『選擇性信用管制』，豈知房價非但壓不下來，竟然又漲到天上去，一鼓作氣衝破三百萬／坪。

彭淮南得知消息後大感震怒，下令要求徹查消息真假。沒想到一查，發現房仲業者『唬很大』，因為「勤」案頂樓戶每坪成交價只約一七八點九萬，與業者號稱的每坪三百萬相差甚遠。

雖然房仲業者放話哄抬房價的把戲被拆穿，但不可否認的，當時豪宅炒作情況嚴重，所以彭淮南揭穿房仲業者謊言後，就宣布實施『豪宅限貸令』，降低高總價房屋的貸款成數。

彭淮南大動作干預房市，且兩次動怒都是為了三百萬／坪這個關鍵水位，被媒體解讀為『每坪三百萬是彭淮南的容忍上限』，於是『彭淮南防線』稱呼不脛而走。

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防線真存在？　央行未證實

有人說，『彭淮南防線』是個假議題，它只是媒體創造出來的詞彙，事實上根本不存在。另有人說，彭淮南目的是為了管制金融風險，其真意並不是打房。

無論真相到底如何，央行壓抑房市的行為確實存在，『彭淮南防線』一說，倒也有幾分真實；至於怎麼解讀，倒是見仁見智。

對於一般老百姓而言，看戲的成份居大，『彭淮南防線』真假並不重要；但對業者而言，就至關緊要，如果稍微不慎，又引來央行痛下殺手打房，那未來場只會更為艱困。

在這種寧可信其有，不可信其無、戰戰兢兢的氛圍之下，業者無人敢做『出頭鳥』去捋虎鬚，不願碰觸每坪三百萬的價位。為了迴避這道防線，業者便挖空心思想出幾種奇招來因應。

業者五大招　閃央行防線

第一招：『欲擒故縱』。其實房價每突破一道百萬關卡，對市場是有激勵作用的，但彭淮南卻搶先在三百萬／坪設下防線，所以即使業者想挑戰，心裡還是怕怕的，於是就使出欲擒故縱的方式，讓成交價在三百萬／坪附近游移。

最顯著的例子，就是被外界稱作『河南王』的王任生；王任生在「帝寶」共買下六戶，最高價的一戶位在十九樓，扣掉車位後單價是二九八點二萬。
該戶成交價距三百萬／坪甚小，頗有『測試』的意味存在，似乎傳達著『我可以突破三百萬／坪，但還是給央行總裁幾分面子』，至於衝破『彭淮南防線』的任務，還是交給別人來吧！

偷梁換柱法　車位變天價

第二招：『偷樑換柱』。為了把價格巧妙的壓到每坪三百萬以下，聰明的業者就把傳統『車位價格回補』的模式，拿來壓低房屋的實際成交單價。
所謂『車位價格回補』，是指某些建案把房屋單價壓低、並把車位價格拉高的方式，用車位的溢價來彌補房屋差價。這麼做是為了讓買方有房屋單價比較便宜的錯覺，以期促進成交率。

豪宅所用的『車位價格回補』，雖然同樣是把房屋價格灌入車位、拉高車位總價，但其目的是為了把單價壓在三百萬／坪以下。像「皇翔御琚」所成交的物件，車位總價最高灌到約八二○萬／坪，操作痕跡就相當明顯。

不急慢慢賣　低價戶優先

第三招：『以拖待變』。台北市房屋價格，樓層越高則價格越高，高、低樓層價差達到二至三成也不足為奇，當然豪宅也不例外，豪宅的高樓層就是最容易飛越三百萬／坪的戶別。

但業者為了避開『彭淮南防線』，便刻意把高樓層戶別封住不賣，反而先行銷相對較低的戶別。以「皇翔御琚」為例，該案目前登錄的戶別大多位在四樓，最高成交價就已來到二九○萬／坪。

在集合式大樓中，二至四樓通常是價格最便宜的樓層，若照這樣看來，「皇翔御琚」的高樓層必定會突破三百萬／坪，更遑論價格最讚的頂樓戶。不過，至目前為止，「皇」案仍以拖待變，慢慢賣低樓層戶，價格較敏感的高樓層戶暫時低調處理。

另一個拖的方式，則是選擇性登錄。採預售銷售的建案，只要委託代銷契約屆滿或終止三十日內再辦理申報即可；若是成交價超過三百萬／坪，在成屋移轉登記或委託契約屆滿前，都可以選擇不登錄，至少能隱藏訊息數年。

總裁不開心　豪宅轉低調　
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第四招：『暗渡陳倉』。彭淮南設下防線約束業者，業者倒也啞巴吃黃蓮，有苦難言；畢竟現在推案成本就那麼高，豪宅也有三百萬／坪的實力，但卻不能賣到那個價格。既然不能賣，怎麼辦？那就偷偷賣。

據本刊暸解，目前開價超過三百萬／坪的建案，全都轉趨低調，以不公開、私下預約帶看的方式來銷售，傳「宜華富邦」、「松濤苑」、「冠德興雅BCF案」，以及銷售中的「皇翔御琚」都有類似情況，就是為了躲開央行關注的眼神。

豪宅案低調銷售，甚至會要求賞屋的客戶不要外洩建案價格、格局等資料，讓外界難以一窺堂奧。因此，豪宅案價格在市場上傳得滿天飛，莫衷一是，其中又以「陶朱隱園」最具代表。

「陶朱隱園」為亞太會館改建案，號稱『造價無上限』、可耐七級強震、汽車可搭電梯直達家中；另最受矚目的旋轉型的建築外觀，更為建案增添無窮魅力。目前市場上流傳的價格，從四百萬／坪至八百萬／坪的版本都有；若以最低的四百萬／坪、每戶均為三百坪來計算，不含車位總價就要十二億，真讓人嚇到掉下巴。

台灣不能賣　拿到國外賣

第五招：『瞞天過海』。既然國內豪宅銷售綁手綁腳、躲躲藏藏，有業者乾脆就把豪宅拿到國外賣，價格愛怎麼開就怎麼開，也不必擔心被央行盯上，箇中代表是「富創D3案」。

據傳「富創D3案」不僅有香港、澳門股東，全案交由英國國際建築公司設計，樓高近一百五十米，號稱戶戶有游泳池、私人Lobby、社區內有米其林餐廳，開價一喊就是四百萬／坪。

不過富創也坦言，『會遵守政府相關政策』，因此銷售觸角已伸至中國、香港等地開國際盤，希望獲得其他地區華人富豪的青睞。至於何時在台灣啟動銷售？富創至今仍未鬆口。

另一種瞞天過海的隱瞞方式，則是買、賣雙方簽立『預定買賣契約』，協議中明訂延後簽訂銷售合約，就可以把簽約、移轉登記時間往後延，同時實價登錄的時間也能延後，讓交易資訊更慢曝光。

資金仍氾濫　富豪沒在怕

只不過無論用哪一招來躲，其實都有其極限，隨著超級豪宅案陸續銷售，價格已朝『彭淮南防線』逐漸逼近。這也不禁令人懷疑，『彭淮南防線是用來壓抑房價的，還是拿來超越的？』

畢竟從上述看來，「帝寶」16樓成交價已到二九八萬／坪、「皇翔御琚」四樓已達二九○萬，更別說整體規劃更奢華、建材更頂級的「陶朱隱園」、「富創D3」，還有興建中或近完工的「冠德興雅BCF案」、「元利信義聯勤」，都有超越三百萬／坪的潛力。

況且，現在歐元區又實施QE政策，加上中國大陸與日本都向市場挹注龐大資金，包括南韓等國家都還在降息，台灣更沒有升息和收緊資金的本錢，低利率、資金氾濫的情況依舊不減，富豪還是會買超豪宅產品，當作自住、置產、甚至收藏之用。

三百萬防線　何時會失守？

若無意外，『彭淮南防線』最快在今年可能被超越，而超越的建案，必然在房地產史上被記上一筆。但更令人好奇的是，假設防線被超越後，彭淮南會有什麼反應？

據本刊預估，即使防線被超越，彭淮南應不會再祭出更多的打房政策。原因在於，超豪宅市場與一般房市已經脫勾，豪宅價格的『漣漪效應』不復以往那麼強，不致於大幅帶動周邊房價；再加上現在房市交易平淡，房價已無大漲的跡象，所以央行總裁彭淮南或許會『淡定』對待，惟媒體必將大肆報導，成為最熱門的議題。