【文/住展雜誌】無殼蝸牛超進化的巢運，上個月初攜五大訴求夜宿仁愛路，引發大眾對高房價議題的一陣討論，將矛頭直指廿五年來了，無新意的居住政策；如何才能對症下藥？全民都在關切……

據本刊歷史資料顯示，一九八九年，北市核心區(中正、大安、松山)房價短短兩年間，從每坪十來萬飆漲至三字頭起跳，促使無殼蝸牛們走上街頭，高呼『住者有其屋』，當時政府以國宅政策呼應訴求，卻未能抑制房價的向上飆升。

廿五年後，台北房價再三級跳叩關百萬，庶民百姓更是難以負擔，當年無殼蝸牛的徒子徒孫捲土重來，再掀巢運，提出『居住權入憲、房產稅制改革、檢討公地法令並停建合宜住宅、廣建社會住宅、建全租屋市場』等五大訴求，希望政府針對高房價議題端出有效政策。

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廿五年前後 時空背景大不同

然而，不同世代雖有著相同的社會問題，但在議題成因與應對訴求上各具背景，即便是同樣關注高房價議題的團體間，對於居住政策的看法也非全然一致，本文即透過檢視兩大運動的差異，與各方對高房價的解決看法，進一步釐清什麼才是我們要的居住政策。

參與人數  今不如昔

一九八九年無殼蝸牛五萬人擠爆忠孝東路，今年巢運夜宿仁愛路卻僅一萬多人，何以房價更高，民眾參與的熱情卻不如以往？對此崔媽媽執行長呂秉怡表示，若以活動當天的人數高峰來看，確實今時比不上往日；從社會背景來看，無殼蝸牛運動興起時，社會剛從威權轉型開放，人民終於可以光明正大的參與社會運動，對各項議題感到新鮮，態度也較積極，參與人數得以衝高。

當年發起運動的李幸長進一步指出，這十多年來，高房價議題已是老生常談，雖然是嚴重的社經問題，但民眾對此已感麻木，『反正都買不起，又何必走上街頭？』是現代市民面對議題的主要心態，使得活動無法催出人潮。

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雖說活動高峰的人潮不多，但兩人都表示若以留下過夜的人數來說，今年遠多於以往，無殼蝸牛當年雖創造萬人空巷的盛況，夜宿忠孝東路的群眾實際上僅寥寥數百人，人潮來得快去得也快，也讓議題往後的持續性稍嫌不足；今年巢運則有數千人在帝寶前守夜，顯示深入關心問題的群眾更多了，對活動的認知不再是激情超越理性，也讓主辦單位對運動的持續推動更有信心。

訴求多元 分散焦點

對於活動雷聲大雨點小的情況，許多民眾認為是訴求過於紛雜所致，當天如同非政府組織(NGO)的一場嘉年華會，主軸遠比當年無殼蝸牛『住者有其屋』的單純口號複雜許多，讓人對議題核心難以捉摸；房仲公會全國聯合會理事長李同榮便曾表示，巢運各項訴求主題正確，但無法聚焦，應將重點放在『廣建社會住宅』的『住者適其屋』政策，才能強迫政府正面回應。

巢運要角黃益中也坦言，若將議題簡化確實比較能吸引民眾，但高房價幾乎是所有社會議題的共同核心，討論起來本就不單純，結合各方訴求也能突顯出議題的嚴重性。李幸長透露，巢運當初廣納社運團體參與，也是希望透過各議題的既有支持者來擴大分母，否則在民眾對議題敏感度不再的情況下，要動員萬人參與實屬不易。

呂秉怡並補充，與無殼蝸牛時相較，巢運對高房價議題的討論層面更廣且深入，對於其社會性的部分更加重視，提出的建言也更全面，這也是為何巢運另起爐灶，不以『無殼蝸牛2.0』為主軸的原因。對於訴求應聚焦的說法，呂秉怡認為每項訴求都很重要，但各有其短、中、長程目標，短期的確以建置社宅為主，居住權入憲、稅制改革則為延長戰線，但對運動來說，都是著力重點。

房價飆高 成因各異

兩代運動不僅訴求層面有所差異，不同時代造就高房價的原因也不盡相同。房改盟召集人彭建文分析，廿五年前，台灣歷經十餘年的經濟高度成長，年成長率百分之五幾乎是基本盤，攻上雙位數更時有所聞，人民所得也快速提升，有餘裕進行投資，然而當時國內市場封閉，缺乏投資管道，加上傳統觀念影響，資金便大舉前進房市，迅速堆高房價。

當年房價是伴隨著榮景而來，與所得、經濟發展同步向上，房價漲勢雖猛烈，但薪資水平仍有追趕機會，也因此當初無殼蝸牛打出人人買得起的口號，獲得龐大共鳴；但二○○○年以後，台灣經濟走過高峰邁入低空穩定階段，過往的高成長率已不復見。

加上市場逐漸與國際接軌，世界各主要經濟體在經濟成長停滯之際，以降息及印鈔票的手段刺激發展，台灣房市也在游資氾濫之下上演資金行情，這時房價漲聲已與經濟成長脫鉤。

這十幾年來，薪資成長在扣除通膨後大不如前，民眾無法依賴所得支撐買房需求，在無法擁有住宅的情況下，只能退而求其次，要求提供良好的租屋市場，讓民眾在買賣之外多一種選擇。

李幸長強調，不同時代的房地產飆漲，有個共同的原因，便是過度強調房地產的價值取向，社會以買賣獲利為主要思維，導致房價推升，但居住也是國民的基本人權；呂秉怡則認為住宅同時具有社會性與市場性，政府應著力於社會福利的滿足，再來談論房地產的商品屬性，不應將兩者混為一談。

政策怎麼作？ 各方大聲說

不論民團、業者還是消費者，都希望政府在房市政策上能有積極作為，其中『房地合一實價課稅』的稅制改革，更是各方角力的戰場，日前在稅改論壇中，業者表示支持政府穩定房價的作法，產業對成交量的敏感度比價格更高，呼籲官方應『打價不打量』，但該怎麼作才符合大眾期待呢？

稅制如何改？ 眾說紛紜

在稅改論壇中，產官學界同聲表示稅制改革應避免重蹈奢侈稅覆轍，產生量縮價揚的『閉鎖效應』，因這樣一來，不僅稅收不會增加，市場還會陷入供不應求的價揚格局，堪稱三輸局面。

為了避免閉鎖效果，業者認為利得稅的稅率不應太高，若買賣交易課稅太重，壓縮屋主獲利，降低買賣意願，拖累市場的流通率，導致『有行無市』的窘境，建議稅率可參酌營利事業所得稅的百分之十七；因若個人買賣利得稅率超過法人買賣，將會有投機者成立一人公司購屋避稅的狀況，低於百分之十七的稅率對獲利影響尚可接受，也可避免漏洞。

然而李幸長卻認為，基於『漲價歸公』的核心原則，應對房地產交易利得課徵百分之八十以上的重稅，讓房屋買賣無利可圖，才能真正遏止炒作；彭建文則直言無法避免閉鎖效果，若要增加流動並穩定市場，只動利得稅而不動持有稅無疑是天方夜譚，主張應將持有稅一併納入討論。

對於持有稅是否調升，業者大多認為調整持有稅會衝擊大多數的擁屋百姓，主張不動最好。民團間的看法也大相逕庭，李幸長直言，持有稅牽涉層面太廣，站在社運的角度，這時提出連動持有稅對運動的持續發展不利，但就其在美國持有房產的經驗來看，利得稅低、持有稅高的稅制，對抑制房市炒作確有幫助，民眾購屋前會先評估是否養得起房子，再決定是否以租代買，只是台灣現況還不適合馬上推動。

彭建文則表示，不調持有稅除了難以避免閉鎖效果外，站在稅收穩定的角度，利得稅是機會稅，只有在買賣獲利時才會課徵，但持有稅卻是持續性稅源，對完善政府財政的幫助遠大於利得稅；另外，現在政府解決財政問題的手段多為標售國有地或設定地上權，若持有稅增加地方稅收，也有助於緩解此現象，而留下的公有土地，便可作為社會住宅用地，一舉數得。

在缺乏共識的情況下，目前財政部的稅改版本仍有異動可能，且不動產稅制萬般複雜，一筆房地產因不同稅收而稅基各異，若改革要一次到位，工程浩大艱難；當中又背負社會期待的居住正義，各方呼籲中央拉高審視層級，而後還有立院審議的重重關卡，最後出爐的方針為何？各方仍暗自較勁。

抑價靠升息？ 恐毀經濟

許多民眾認為，長期的低利環境是導致高房價的罪魁禍首，若政府啟動升息，在購屋成本增加下，民眾購買意願降低，市場將出現量縮價跌的現象，彭建文說這是理想與現實之間的拔河，若具備升息條件，央行不會遲遲沒有動作。

央行升息需建立在經濟好轉的前提之下，然而近期全球經濟雖略為復甦，但事實上成長力道較強勁的只有美國，中國近年來也度過了開發中的成長高峰，經濟成長強度日趨緩和；歐陸則表現慘澹，甚至思考在美國之後祭出量化寬鬆政策，挽救經濟頹勢。

在全球經濟還不夠好的情況下，台灣受國際影響深刻，不可能大動作升息，貿然升息的結果不僅拉下房地產，更拖累整體經濟，與央行力求穩定的原則背道而馳，在利率調升的路上，台灣只會是個跟隨者而非領頭羊。

此外，長線升息雖有抑價作用，但也不能排斥業者將升息增加的成本轉嫁消費者，且營建成本的提升亦可能導致供給量下滑，看見跌價的時間恐在經濟滑落之後，消費者依舊望價興嘆。

建全租賃 避免強迫買房

稅改作為長期目標，升息又受限國際情勢，短期內高房價現象難有解套，人人有房住的理想只能依賴租賃滿足，但台灣的租屋市場透明度低，縱使租金相對房價低廉，但品質與權利保障不佳，也讓民眾將長期租屋列為選擇下策，建制完善的租賃環境，政府責無旁貸。

彭建文不忘提醒，租屋對『質優』的要求不應亞於『價低』，若住房的生活環境與權利保障完整，價格又合理，民眾才會考慮以租代買，價低而質差，只會將民眾推往購買自宅一途，無助於買賣供給的平衡，讓買房成為『不得不』的單一選擇。

彭召集人也指出，比起房價，租金更能顯示真實的經濟狀況，國民所得高低牽動租金走向，現今租金低廉，導因於所得負擔不起更高的支出；房價因買家期待獲利而有炒作空間，但租金不同，租屋對買方而言不具備獲利期待，沒有所謂的資金行情，討論經濟時以租金為依據，比房價實在得多。

李幸長說到，即便與房價相較，市場租金相對便宜，但台北每坪上千元的租金花費，與民眾薪資相較仍不親近，但不見得每個房東都願意提供質佳價低的住房，因此由政府建置價低而質優的環境，起帶頭作用，才是兩全其美的作法，李幸長並以自己曾擔任工地主任的經驗強調，蓋一層樓平均耗時僅十八天，政府蓋社宅不應慢吞吞。

呂秉怡直言，既然官方蓋得慢，就該鼓勵民間租屋，政府雖有租屋媒合與租金補貼等政策，但房東擔心這是引蛇出洞的伎倆，為了每月僅四千元的免稅額，反而被查出收入資產，認為假健全市場之名行查稅之實，故而成效不彰。對此崔媽媽基金會提出，政府應增加誘因，如租金全額免稅，房屋比照自用住宅稅率等，讓黑市變透明，再透過租金補助提升民眾租屋意願，才能達到政策目的。

台北看天下？ 各方皆然

曾有學者批評無殼蝸牛們以台北看天下，若離開台北高價區，以時間換取空間，晉升有房階級並不是難事。李幸長對此說法不以為然，因人人都有『就近居住』的權利，同樣在一座城市打拼，為城市貢獻心力，就有權利居住在城市之中，這是大眾的基本權利，不應該在高房價背景下遭到抹煞。

呂秉怡也表示，弱勢家庭對區域依賴性高，台北雖然生活水平高，但零工、粗工等機會也多，弱勢民眾尚能謀生，若遷徙他處，在沒有同樣就業條件的情況下，將更加無助，居住城市是情非得已，住宅此時便需展現其社會性。

為了照顧就近居住與社會弱勢，政府更應在各地提供一定比例的社宅滿足需求，在達成社福關懷後再來討論市場商品化；再者，目前社福資源集中北台都會，房地合一排富政策也以台北房價為準則，業者在說台北以外房價便宜時，不也是以首都為參酌依據？台北看天下的習慣，是大家共同的盲點。

房市走向 難以預料

即便現今房價如此高貴，激起社會憤慨；四分之一個世紀以前，在薪資收入還趕得上的時候，房價便已高不可攀，如今薪水與房價更是漸行漸遠。不少人都在問，再等下去，真的就買得起嗎？答案恐怕是人人有信心，個個沒把握。

畢竟房市走向受經濟、政策、國內外情勢與傳統觀念多重影響，每一絲變動都牽動房價漲跌，無人能精準預言，只能說對樂觀的人來說，無時不是好時機，對悲觀的人而言，隨時都是殺出點；期待大有為政府實踐居住正義的同時，不妨深思自己要的是什麼？以便在自己認為最好的時節，落實最適合自己的居住方針。