【文/住展雜誌】當住宅市場遭政策狙擊之際，商用不動產行情正悄悄復甦，今年第四季更有不少指標商辦釋出，全年成交量上看九百億；是否象徵經濟春燕重回台灣？從租金行情帶您一探究竟！

不同於住宅市場短進短出的獲利操作，企業購買商辦大多走「長線需求」，以穩定的租金維持收益，憑藉「較理性」的租賃策略，取代短時間的轉手買賣。相較房市隨政策波動，商辦租金行情從二○○四年至今，仍穩定成長。

根據以往經驗，第四季是企業籌備明年度計畫的時節，若看好未來景氣與產能擴張，便會尋點拓展。根據統計，有超過七成的公司行號湧現商辦／廠辦需求，優質商辦行情也有進一步推升的可能。

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商辦評等四大指標

不同等級的商辦，租金級距也不同，台灣商仲業者大致將商辦區分為「A辦」及「B辦」兩種等級(前者在香港稱為甲級寫字樓，中國則為五A智能辦公室)，愈高階的商辦價格越高，評定的標準大致分為以下四項：

一、區位環境，根據交通條件或是環境美化程度來給予評分，此外也有企業專挑燙金路段門牌、或是特定商圈地點為其尊貴地位掛保證。

二、大樓品質，許多頂級企業或是外商，重視大樓外觀是否氣派、樓高及硬體設備，如停車位是否充足、樓層面積大小。另外還需具備穩定的供電系統，避免作業突然中斷停擺。早期也會以屋齡作為評比，但後來發現指標意義並不顯著，故排除在評分標準之外。

三、物業管理，由於辦公大樓需要容納大量上班族，好的維護與管理是額外加分的項目之一。許多頂級商辦會與優良的物業公司合作，提升企業門面。

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四、產權與租戶，早期許多辦公大樓因產權複雜，導致租戶品質參差不齊，且日後大樓老舊需要修繕時，難以做出改善，因此大型企業多會找尋產權單一的投資標的，或是改用租賃的方式降低風險。房東還會挑選租戶，以維持租賃品質。

北市商圈集中東區

依據知名商仲世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司與信義全球資產管理公司分析，大台北地區機能最成熟也最國際化的商圈實屬北市六大商圈，分別為：

一、信義基隆，通稱信義商圈，此區在一九九Ｏ年由台北市獨立劃設，是北市唯一擁有超大完整街廓設計的商業發展區，也是國內外頂尖企業集團聚集地，如國泰金融中心、南山人壽、遠雄集團與台灣谷歌總公司(Google)等。

二ＯＯ四年，當時世界第一高的一Ｏ一大樓落成，為亞太最知名的全球地標，吸引大批外資目光，紛紛前進設立辦公室，高樓租金上看每坪四千元，奠定商圈首席地位。而中信總部東遷南港，原松壽大樓釋出，市場估計至少有兩百億以上的價值，含金成分可見一斑。

二、民生敦北，此商圈以敦化北路、民生東路交叉口為中心，是北市頂級辦公室的發源地。鄰松山機場是本區最大優勢，早期吸引眾多外商投資，近年來則因兩岸題材加持，成為陸資進駐的首選，產業型態以金融業與跨國律師、會計事務所為主，為著名財經商圈。

雖信義商圈崛起帶走許多租戶，但敦化幹道的優美林蔭仍受不少業主喜愛。著名地標台塑總部大樓日前砸百億推行都更，改建為二十四層樓的商辦豪宅混合大樓，將成為台灣最大的自辦都更案，預計二Ｏ一七年動工，落成後市值飆破千億，凸顯敦北商圈的驚人實力。

三、敦化仁愛，通稱敦南商圈，呈線型縱向發展，指標商辦如國泰建設、遠企中心、敦南摩天大樓皆分布在敦化南路兩側。日前寶豐隆興業董事長蔡鎮宇分次將誠品敦南大樓買回，總計撒下兩百億元重掌蔡家「起家厝」，也堆高了今年第三季的商辦成交總額。

由於此區人潮眾多，又有信義、松山、文湖、板南四大捷運軸線交織的綿密路網，商圈平均租金僅次信義商圈，也是台北市東區的發展軸心。

四、南京松江，因年底松山線通車議題發酵，松江南京商圈的商辦買賣熱度夯。此區緊鄰敦北民生商圈，早期是中小企業落腳之地，多以傳產、金融服務與旅遊業為主，並享有「台北華爾街」的盛名。但區內辦公室屋齡偏高，且產權較複雜，租金水準稍微落後。

不過本區在松山線通車後將晉升為雙捷商圈，身價上漲，今年第三季位於南京東路三段的捷運共構大樓─「宏盛國際金融中心」（捷四），採整棟銷售，憑著南京復興雙捷轉運優勢，開出兩百億的區域天價，是本區罕見的Ａ辦物件，因而備受市場關注。

五、台北車站，北車商圈從站前商場一路拓展到西門一帶，不僅是早期國營金融機構的聚集地，也是北市少數的商四用地，因此成為最多業種進駐的商圈，除了律師事務所林立，更是補教業最密集的區域。

在一Ｏ一大樓興建前，站前的新光摩天大樓為北市最高樓，並長達十五年穩居台北地王，後來鰲頭地位被信義商圈篡奪，這幾年則有後站的京站開發案帶入人潮。

然而此區發展時序早，產權分割零碎，導致許多舊大樓難以獲得大型企業垂青，近年來隨著觀光人潮快速增加，區域轉以商旅為主要經營型態，懷寧街一帶更以旅館商圈聞名遐邇。

為了提振西區商圈發展，北市府自二ＯＯ七年開始推動的「雙子星大樓」開發案，卻因弊案頻傳導致廢標，前日才確立由北市府自行興建，「軸線翻轉」的開發計畫有待評估。

六、中山北路，也稱作南西商圈，以中山北路與承德路間的南京西路為主體，淡水線捷運為商圈交通樞紐，未來在松山線通車後也將蛻變為捷運交會軸心。

此區開發遠溯日治時期，至今仍是日商群聚與高度使用的區塊，但優質商辦稀少，多屬B辦物件或透天店面的交易，不過因交通便利且是著名的精品商圈，仍受特定客戶群（珠寶、高級服飾）青睞，租金行情名列前茅。除了捷運利多，還帶有豐富的都更標的，若順利推動，將有可觀的增值效益。

台灣商圈產權破碎

世邦魏理仕董事總經理林俊銘指出，與亞洲各大城市相比，北市商圈因缺乏政策整合，發展步調較為凌亂，以香港、新加坡為例，商辦大樓的開發常見大型集團合作或政府民間聯手打造，因此開發案往往規模龐大，各建物間以天橋、地下道作系統性連結，不僅市容美觀，優質的環境與單純的產權也加強大型國際企業的承租意願。

信義全球資產公司總經理柯宏安則認為，台灣產業發展脈絡特殊，以中小企業為主體，對大型空間的需求不高，因此早期崛起的商圈，商辦規劃細碎，導致持有法人眾多，部分商辦更有再分割出售的現象，使產權更加複雜，造成大樓老舊後無法快速取得共識進行都更活化或變賣。

這樣的情況以北車西門商圈與中山北路商圈最為嚴重，在整合不易的情況下少有大坪數Ａ辦問世，即便有新建案落成也多為壽險或金融業自建自用，促成大坪數Ａ辦量少價揚。

內需市場左右行情

林俊銘總經理進一步表示，頂級商辦的去化量與該地GDP成正比，GDP愈高，A辦的去化量愈高，其舉例談到，二ＯＯＯ年的千禧蟲危機引爆網路泡沫化，次年嚴重衝擊以科技業為重心的台灣經濟，除了造成GDP負成長外，A辦的平均租金也因產業泡沫化暴跌至每坪兩千元出頭，直到二ＯＯ四年才緩步回升。

二ＯＯ八年，金融海嘯席捲全球，我國GDP再度重挫，A辦整體去化量同步跌入低點，但特別的是租金行情與香港相比，卻沒有受到太大影響。原因歸咎於台灣經濟與國際接軌程度相對低，外資在台比例不高，金融海嘯對內需市場為主的商辦行情影響不大，且大部份的持有房東寧可空置也不願降低租金，因此在這波衝擊中，租金行情並未大跌。

商辦指標拉抬價格

二ＯＯ四年底，一Ｏ一大樓完工，為世界最高的A辦，大幅拉高行情，高樓層平均租金一度達四千元以上。近年隨著整體經濟環境的改善，辦公室租賃需求提升，也提高企業主對價格的接受度。

柯宏安總經理指出，中小企業的營運擴增計畫大約以三至五年間為一週期，大型企業則是六到十年，今年年底恰為週期的黃金交叉，預估第四季的交易將更為活絡，尤以科技業與網通業的需求最大。

據業者預估，年底前商辦將有一．二萬坪的新供給釋出，計有敦南商圈的富邦敦南大樓與松仁路的華南金總部等辦公室落成啟用，雖然新供給釋出會造成短期空置率數據上揚，但企業成長講求辦公品質的精進，租金仍能維持一定水準。

潛力B辦最受青睞

除了北市六大商圈外，北台灣都會區還有許多具交通題材、建設願景的區域正在形成，其中內湖、南港兩區最被市場看好，因內湖科技園區上市電子公司雲集，產業需求昌旺，又以瑞光路一帶的廠辦地段最為精華，有意轉租為買的企業也日益增加。

鄰近的南港則有中信總部遷入，新光人壽也在去年底標得經貿段地上權案，預計興建複合式商辦大樓。三鐵共構的交通樞紐，搭配軟體園區、南港輪胎、國揚大南港、南港機廠及台鐵南港調車場等大型開發案，奠定區域發展優勢。

另外升格在即的桃園，捷運、機場與高速公路交通路網成形，伴隨智慧航空城開發案啟動，經貿地位今非昔比，負責銷售桃園優質商辦「廣春成HVW」的墨士廣告總經理曾恭士表示，隨著經國重劃區的開發，已有物流業與科技業看好桃園未來的國際化前景與交通機能，在南崁一帶設立分公司，將來潛力不同凡響。

柯宏安總經理強調，由於各大商圈近期B辦空置率創新低，顯示企業需求穩健，在交通題材逐步實現下，預估未來租金仍呈現溫和成長的趨勢。

曾恭士總經理也指出，許多房東嗅到商機，考慮購買大坪數物件分割出租，或以提升軟硬體的方式提高租金收益，讓商辦產品的熱度難得超越一般住宅。

景氣回溫需求穩健

總體而言，商辦復甦也說明景氣正緩步回溫，市場推斷國外觀光人潮湧入帶動消費，是經濟好轉的原因之一，也因此拉抬台北車站、中山北路等具備觀光前景的商圈身價，吸引不少旅店、大型平價品牌與飲食集團前往插旗。

而近年來，壽險業紛紛鎖定地上權標案興建複合式辦公大樓，除了相中地段精華帶來的穩定收益外，年限一到即由政府決定建物去留，省去業者整合的困擾，土地資源也能不斷活化，對商辦發展而言，更具城鄉風貌的一致性。

而台灣要如何與世界接軌？除了敦促政府制訂長遠的區域規劃外，產業升級更是首要目標，如此一來才能確保台灣競爭力，提升商用不動產的價值，進而被世界矚目。