【文/住展雜誌】今年九合一大選之前，各項房市利空政策接連湧現，民眾關注的焦點都聚集在選舉議題，使房市觀望氣氛濃厚。但在選舉之後，政治局勢底定，房市信心即將回歸，5路需求悄悄浮現……

古人云：「否極泰來」，正符合目前的房市盼望時來運轉的氣氛。原因在於，九合一大選將在本月底揭曉結果，隨著選舉告一段落，房市將擺脫政策打壓的包袱，回歸基本面，迎接民眾購置住宅需求的到來。

據本刊估計，在選後到明年間，約有五大類需求性買盤會出現，而這五種買盤將激活房市，使選後房市甩開陰霾，找到喘息的契機。

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遞延性需求　選後先來到

「遞延性買盤」，指的是買方因某些事件，而把消費時間延後。近十餘年來，台灣房市有一個特殊怪象，那就是每逢選舉之前，房市買氣多會下滑；此現象的成因或許與選情混沌有關，但骨子裡其實與民眾高度關注政治、且因政局對立所帶來的不安全感有關，以致於不敢在選前進場。

雖然選前不敢買房，但需求畢竟仍在，這種因選舉而暫時觀望的買方，往往等到選舉之後才會出手。尤其今年九合一大選前，不只選情激烈，中央政府還頻頻祭出利空政策，官員更是個個重炮抨擊高房價，讓購屋族誤以為政府真要出重手打房，於是產生先空手等房價跌再進場的預期。

唯熟悉政治手腕的人都清楚一件事，那就是「選前的戲看看就好，當真就輸了」。大多數選舉語言在選後就如同船過水無痕，尤其是房地合一課稅，距立法都還有得拚，更遑論實施。根據過往經驗，選後民眾發現利空政策沒有下文，在觀望之後，遞延性買盤將逐漸出現。

根據業界指出，今年下半年成交狀況雖不算好，但看房子的人氣還在；他們不是不想買、也不是買不起，而是選舉因素令買方縮手。當選後不確定因素被排除，加上因選舉而生的房市利空政策也會暫時沉寂，買氣可望有明顯復甦。

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節稅需求旺　贈與買盤多

受到遺贈稅調降至百分之十影響，加上節稅資訊容易取得，國人對於購買不動產贈與子女來達到避稅的目的，可以說是越來越普及；「買房子送小孩繳的稅金，遠比贈與小孩現金課的稅更少」，似乎已成為常識。

用買房送小孩來達到節稅目的，原理是利用房子的土地公告現值、與房屋評定現值偏離市場行情的漏洞，再善用免稅額度來節稅。舉例來說，若買一間房子成交價八百萬，房子的土地公告現值加上房屋評定現值，可能只約兩百萬 。

而遺贈稅法規定，夫妻每年可以個別名義贈予子女免稅額度為兩百二十萬，而上述贈與的房屋的公告與評定現值只值約兩百萬，因在免稅額度內，並毋需繳稅。

再者，夫妻兩個人加起來，每年可贈予子女的免稅額度可達四百四十萬，只要規劃得宜，靠房子贈與子女幾乎不用繳稅。或許有人會問，藉此方法是否會違法？

別擔心，這不僅合法，就連國稅局都曾發布新聞稿「宣導」買房贈與的節稅流程，可見得官方容許、也支持民眾用贈與房子來節稅。正因如此，贈與房子節稅風潮方興未艾。

光是今年上半年，全國房屋贈與移轉棟數就高二點八萬，創下歷史同期新高；連房價「貴參參」的雙北市，贈與移轉棟數都各超過五千多。據估計，若贈與稅制漏洞遲不修補，藉送房子節稅的情況就不會改變，所以現今房市之中，來自於有錢人節稅型買盤是源源不絕，需求續熱不退。

銀髮族換屋　北市需求高

台灣已經邁入高齡化社會，六十五歲以上的銀髮族占人口比重逐年增加；依內政部統計，我國人口老化指數已攀升至百分之八十點五，近十年來爆增百分之三十三點九，顯示人口老化速度十分驚人。

對於許多銀髮族來說，膝關節退化是很常見的毛病，健保局統計國內患有膝關節疾病的民眾高達近三百萬人，每年都有超過一萬多人進行膝關節置換手術。「腳頭烏」沒力，讓老伯伯、老奶奶沒辦法爬樓梯，所以傳統透天厝都把孝親房放在一樓，就是為了體諒老人家行動不便。

但在大台北，能擁有透天厝的人是少數中的少數，大多數的民眾都住在老公寓當中，尤其是台北市更是如此。據台北市府發布的數據顯示，北市住宅總量共約九點五萬棟，而屋齡超過三十年以上的房子達六點四萬棟，老屋比重高達百分之六十八，其中大多數是老公寓。

老公寓除了一樓，以及少數會裝電梯的住戶之外，大部份老公寓出入都要爬樓梯，對銀髮族來說相當不便，但有電梯的大樓社區就沒爬樓梯的困擾，所以廣受銀髮族歡迎，相關的換屋需求便應運而生。

此外，台北市多數房屋屋齡過老也是換屋需求看增的因素之一。再者，此次北市市長候選人連、柯陣營，均提出都更計畫，若相關政策付諸實行，其帶動的換屋需求也是值得注意。

事實上，老屋過多不是台北市的專利，先前已有學者提出警示，指十年後全台灣屋齡三十年以上的老房子，將逾全國住宅存量的五成以上，尤其是九二一大地震之前的老宅，更有改建的迫切性；這類老宅換屋需求，正是長線的隱性買盤來源之一。

股市波動大　避險需求升

股票市場有句老話，叫作「選舉行情」，意思是執政黨為爭取選票，會在選前強力作多股市，讓股民小撈一筆。今年似乎也不例外，各項有利股市的政策陸續出爐，至於大盤漲不漲，則是另外一回事。

選舉行情固然容易讓投資人賺到錢，但到了選後，股票市場容易「利多出盡」，股價震盪更加劇烈；再加上美國聯準會結束QE政策，美元指數由弱走強，對台股的衝擊更大，相對穩定、保值的房地產，就成為較佳的避險商品。

在此之前，因有官員喊出「資金以房轉股」，鼓勵市場資金從房地產抽離到股市。市場傳出，有一些認同「以房轉股」的地產大戶，確實把房地產部位獲利出清，將資金轉投資到股市與期貨市場，希望能「股房雙棲兩頭賺」。

只可惜事與願違，隨著台股大盤下殺近千點，讓大戶把在房地產賺的幾乎都快吐光；轉戰期貨的則更慘，在「多空雙巴」下賠了一屁股，提前從期貨市場中「畢業」。還留有老本的大戶，最後還是回到自己最熟悉的房地產市場。

預期在選舉完後，股市波動應仍不小，被股市、期貨震暈的資金，有機會回流到房市當中。如果明年經濟展望維持樂觀不變，那麼房價就相對有撐、相對保本，類似這種保本、保值的置產需求，可望會逐漸浮現。

政策趨開放　外來需求增

先前立法院強行通過兩岸服貿協議，引發「太陽花學運」，唯在此之後，馬總統仍堅持要通過服貿，並強調要在「任內完成服貿、貨貿」。

假使服貿與貨貿均在立院過關，對岸金流與人力將會大量湧入台灣；已有一些學者預測，若服貿協議實施，對岸過來的人員與資金將推升住宅需求，台灣房價可能會維持上漲趨勢，且逐漸朝向「房價香港化」。

如果這項預測成真，那麼搶先一步提早佈局，或許是最好的辦法，尤其是最具指標意義的台北市，房價更具有支撐點。

因為內政部每季公布的「住宅家戶比」統計，台北市住宅供給過低、明顯不及需求。另根據住展雜誌統計前三年北市全年平均新增供給戶數，僅約五千戶左右，今年全年新增供給戶數也僅五千一百戶，供給量仍遠低於人口成長數，顯示供給趨於緊俏。

北市住宅供給原就不夠，若外來需求增加，那麼房價是漲是跌？或許您心中自有答案。

供給疑過多？　解讀各不同

選後房市在上述五路需求挹注下，可望激發出燦爛火花。不過有學者認為，現在房屋供給量已過多，並警示房市可能因此反轉，這種說法可能成真嗎？

不可否認的，有特定區域新建住宅供應量不小；但供給是否過多，並引發房市反轉，不能只看住宅供給量就下論斷，還必須配合人口成長量、國內外總體經濟、民眾購屋意願，乃至於政策走向而定。

因為在資本市場當中，每一個外在因素都可能影響結果，而未來情勢到底如何尚難判斷。況且，台灣仍處在超低利率環境當中，要在短期內一口氣把利率升到百分之三、四的機率微乎其微，而低利環境幾乎消除房價大跌的可能性，這點也是不容質疑的。或許購屋者該考慮的是，如果最低利時不買房，難道等升息再買嗎？