【文/住展雜誌】政府打房動作一波接著一波，讓許多買家轉趨觀望；房市成交量大減雖然是個事實，但是並不等於房價就會大跌，現在房市正處於賣方不願降價，而買方觀望的盤整期。很多人都在問，房價到底會不會大跌？還是只是暫時停漲？目前是進場買房的好時機嗎？

今年房市利空消息不斷，除了政府政策偏空外、學運遊行、梅雨季干擾以及年底大選，造成市場觀望氣氛和延後購屋，但觀望和延後購屋代表著「需求」仍然存在，政府打房絕對不可能把房價打低，在游資充斥，利率仍低，都市土地有限的情況下，長期來看，房價只會繼續上漲，民眾應把握這段契機進場。

把握契機危機入市

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房地產市場有句名言「當越來越多人觀望的時候，正是買房子的好時機」，正所謂「危機入市」，這時進場的議價空間較大，而且趁亂入市，正是財富重新分配的轉捩點。

房市有人看多，有人看空，本來就是正常，但是歷史經驗告訴我們，台灣十多年來經歷SARS、金融海嘯、央行選擇性信用管制及奢侈稅、實價登錄，每個時期都曾造成房市回檔，就會有人看淡未來，急著釋出物件，但有人也敢危機入市，隨後房市急速反彈，漲勢驚人，這時大膽進場買房的人，都是最大的贏家，反而是那些急著脫手的人，事後莫不後悔萬分。

大膽進場都是贏家

台灣的房地產幾經起伏，一九九七年底亞洲金融風暴，國內房市遽跌，很多空頭專家學者都說景氣還會更慘，不少民眾聽信這些專家學者的話，瘋狂降價求售，結果沒多久，經濟景氣呈現Ｖ型反轉，那時候大膽買進的人現在都在偷笑。

二○○○年政黨輪替，台灣的房市再次受到重挫，有不少人認為，主張台獨的阿扁執政，老共一定不能容忍，台灣這下子完蛋了，兩岸戰事很快會引爆，於是移民的移民，資金出走的出走，但是太陽還是照常升起，台灣再次挺過危機，房價又恢復上漲局勢。

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二○○三年SARS肆虐，二○○八年全球金融海嘯，二○一一年奢侈稅實施，二○一二年歐債危機，每一次發生這種重大的利空事件，房市都會受到衝擊，但歷史經驗證明了一件事，當時大膽買屋的人，因為買在「相對低點」，成為最大的贏家。

悲觀氣氛就是買點

沒有任何人會知道房地產市場什麼時候才是谷底，但房價從長遠趨勢來看，一定是漲多跌少，二十年來，投資房地產的人幾乎沒有人賠過錢，當市場上一片悲觀氣氛的時候，就是買點。

現在可以進場了嗎？很多人擔心房價還會再跌，而且明年的利率恐升，現在進場會不會套牢？

這個問題的答案是：你認為房價下跌的空間有多大？雖然目前市場的觀望氣氛濃厚，但需求仍在；利率升息當然也會對房市有影響，但利率往上漲表示景氣回升，大家口袋有錢，房價怎麼可能會大跌？有自住購屋需求的民眾，如果聰明的話，此時反而是進場購屋的時機。

以日本為例，日本長期負利率，所以日本的房子十多年來從來不漲，日本首相安倍晉三上台後，立即結束日本長達十五年的通縮，促使日本大型銀行開始調高房屋貸款利率，很多日本民眾趁利率尚未全面走高之前提早購屋，促使東京房地產破底回升。

房價下跌空間不大

房價主要取決於土地成本，如果土地價格居高不下，高房價當然也就回不去了，近五年來，台北市等五都土地公告現值調幅都相當的高，土地公告現值調漲意謂著土地增值稅要大幅增加，對售屋者來說，勢必要轉嫁到房屋售價上面，房價下跌的可能空間自然不大。

再以通膨的角度來看房價，現在是什麼都漲的年代，房價沒理由會大跌，房仲界常告訴客戶「雞肉、豬肉都在漲，房價為什麼會跌？」，就算未來房價再跌也是有限，因為土地價格飆漲，使建商的成本提高，相對的也會反應到新成屋的房價上，台灣各大都會區的土地已經逐漸減少，房價當然會有支撐不容易跌，房價大跌的機率並不大。

切勿錯失購屋良機

有空頭學者認為，年底的選舉，執政黨為了選票，打房不會手軟，所以房價一定還會走跌，買房可以再等一等。但這種論調大錯特錯，大家應該記憶猶新，外界稱為「房市空頭總司令」的台北市副市長張金鶚在四年前還是學者身分，就不斷唱衰房市，要大家「買房可以再等一等」，結果這四年來，房價大漲，當初「再等一等」的民眾都非常懊惱。

猶豫不決的人在房地產市場中是賺不到錢的，「買房可以再等一等」往往只會讓你錯失購屋的時機，有很多人在房價低迷的時候不敢買，存疑觀望，以為房價還會再低，等到房價飆漲上來，這些人更不敢買，以為房價會再反轉回跌，事後證明，這些存疑觀望的人都錯了，錯失了購屋的時機。

所以說，如果你只會抱怨房價高，只會後悔當初為什麼沒有買，為什麼你不能選擇好時機進場？如果只是一直在等待，你將永遠找不到合適的購屋時機。我們從長期的房價趨勢來看，房價只有愈來愈高 ，不會愈來愈低，在低點買進的人永遠是大贏家，現在房市交易不振，議價空間大，正是「逢低進場」的時候。

反市場操作的心理

買房子如同買股票一樣，切忌追高殺低，你永遠不可能買到最低價，也不可能賣到最高價，買房子一定要有「反市場操作」的心理，當房地產市場上一片悲觀氣氛的時候就是買點，任何的重大利空出現也都是買點。
不要以為台灣房價會大跌，看看台灣都會區所呈現出來的現象，只要繼續朝著都市化發展，交通建設愈來愈多，都市的房子就會越來越昂貴，市中心的房價也會越漲越兇，因為土地是稀有的。所以儘管政府持續打房，房價還是不可能會大跌。

看看十年前的房價，甚至時間拉長到二十年前、三十年前，房價何時有大跌的時候？碰到一時的利空消息(例如九二一大地震、SARS、金融海嘯)，短期或許會跌，長期來看只有上漲。原因很簡單，物價只會不斷上漲，房價隨著經濟持續發展自然也會越漲越高。

期待大跌不切實際

內政部將容積限制下修，自二○一五年七月開始，未來都更區域容積上限為一點五倍、非都更區域則為一點二倍，與現在的二倍相比，將減少五成以上，導致仍持有土地的業者，為了避免興建面積減少，會積極搶照搶建，未來二年的推案會增加更多，有學者認為，這將不利於房市後市發展。

不過，我們可以從另一個角度來看，獎勵容積與產權登記限縮，加上工資成本愈來愈高，明年容積限縮將使建商利潤少百分之十以上，建商一定會反映在房價上，因為建商絕對不會做賠本生意，建地成本增加，為求利潤，建商更沒有降價空間。過度期待明年房價大跌是不切實際的。

政策嚴格管制房市投機炒作，但房價仍堅硬如常，「住展」最近曾公布調查顯示，各區仍頻現高價，甚至不少新推個案創下區域天價，說明新案房價仍是鐵板一塊。尤其是台北市，七月新案成交均價漲破每坪九二點三四萬元續創新高，新北市、新竹七月份則小幅下跌，整體房價依然堅挺。官員、學者預測的房價會全面性鬆動，恐怕不是事實。

進場看屋挑選產品

目前房地產市場的觀望氣氛濃厚，因為有太多外在的干擾因素影響到購屋心理，但需求仍在，等到年底選戰告一段落，觀望的心理降低，房市勢必恢復正常的供需關係，但買房不是去市場買菜，買菜可以隨到隨買，買房不一樣，買房前要先去看屋，而且要多看多比較，現在這個時候，正是購屋族進場看屋的好時機，開始挑選適合的產品。

每個人購屋時，都希望買的房屋將來能夠增值，投資購屋者最大的考量是能否獲利，自住客也希望將來房價能夠上漲，因為房子住了十多年後，總是會有「換屋」的需求，房價上漲，將來賣掉舊屋就可輕鬆換購更大坪數的新屋，通常「區位」是決定性因素，例如交通便利、臨近公園、生活機能方便、靠近良好學區．這些都是選擇正確「區位」的指標。

通常購屋者會隨著不同年齡、不同經濟能力而有不同的需求，不論是首購或換屋，愈早開始愈好。踏出了第一步，才有第二步、第三步的可能，畢竟買房子不見得是一步到位， 但更重要的是，不要什麼都不做，也不要只是在觀望等待。

買房不該看短期，再專業的人也無法準確預測房價漲或跌，房市過熱了就休息一下，漲多了拉回「修正」而已，房地產走的是個大趨勢，在物價上漲的年代，房價長期絕對向上走。房屋是會增值、保值的產品，加上現在的利率低，買總比租划算。

房子具有稀有特性

房地產優質建案不易常見，只要市場一釋出，有心人就會緊盯，「寧可買貴不願錯過」，原因是房子具有「稀有特性」，好的房子，賣一間少一間，想等跌到最低點再進場，早就被買走了，而且你也不可能知道什麼時候房價才是最低點，因此，市場相對轉冷時，就可以逢低進場。

不要擔心此時進場買房會被套牢，從長遠來看，買房子絕對可以打敗通膨，達到保值及增值的效果。有項研究顯示，在七○年代初就買房子的人，若長期持有到現在，房產最高增值幅度更可高達四十五倍以上。買對好的房屋，會讓你有易漲難跌的效應，只要符合需求就勇於出價嘗試。因為，房價已經回不去了。