【文/住展雜誌】台灣因為少子化問題快速惡化，總生育率僅剩零點九四，是全球生育率最低的國家，據國發會預測，我國將進入「人口負成長」年代。於是有論者斷定，房價即將泡沫化，但真的會如此嗎……

國發會發布最新的人口推估資料，台灣在民國一一一年，人口將會呈現負成長，比原先預期快了四年。此消息一出，引起各界廣泛討論，其中有不少人表示，「當人口負成長，代表房屋會供過於求，建商蓋那麼多房子會賣不掉，房價即將崩盤。」我們要討論的是，這個論述會不會成真？

從事實驗證　說法難成立

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從邏輯上來說，「人口負成長若與房價崩盤畫上等號，那就意謂著，人口正成長時房價就會漲，所以房市至少還有八年大多頭，應持續漲到民國一一一年。」但問題是，市場分析、預測，真的有如此簡單嗎？答案顯然是否定的。

以台北市為例，房市在九十一年下半年就已出現復甦跡象，雖然九十二年三月爆發SARS疫情，房價一度受挫，但SARS疫情受控制、利空淡化後，當年下半年度房市迅速回溫，房價就出現上漲訊號，此年度普遍被視為這波房市多頭的起點；九十三年買氣續熱，多頭訊號更獲得確立。

從九十二到九十七年間，台北市房價一路狂飆，直到全球金融海嘯來襲，房價才在九十七年至九十八年上半年間作出短暫修正；但九十八年下半年度，房價又出現凶猛漲勢。

可是在這段房價飆漲期間，台北市總人口數變化卻令人跌破眼鏡。在九十二年底，北市人口數為二六二萬七一三八人，到了九十八年底，人口僅有二六○萬七四二八人，減少近二萬人，顯示人口數量與房價走勢完全背離。直到擴大實施「助你好孕」等社福補助後，人口才止跌回升。

又以高雄市（指未升格前的高雄市，不包括舊高雄縣行政區，以下同）為例，自九十八年下半年開始，高雄房市隨不動產景氣好轉而升溫，接著拉出一波可觀漲勢，現在高雄中心房價多開出三字頭，連市區外圍都已拉到二字頭。

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短短幾年之內，高雄房價以倍數上漲，但人口數卻從九八年底的一五二萬七九一四人，呈現逐年下降，至今年八月，降至一五二萬一○七六人，減少近七千人。

人口續流失　房價卻上漲

根據以往的論文研究，社會遷徒對於住宅需求有較顯著影響。當社會增加率高，住宅需求會快速增值，尤其是因工作因素而遷移時，會較快反映到住宅需求；當社會增加為負值，代表人口移出，則房市賣壓重、住宅需求減弱，房價趨於疲弱。

不過這項論述，似乎與現況並不吻合，因為高雄市在升格後，原高雄市人口仍持續外移，但房價非但未跌，反而還漲翻天。就連人口外移最嚴重的南高雄，如苓雅、前鎮等區，平均房價也未下跌；苓雅區文化中心周邊、前鎮區「亞洲新灣區」豪宅案，單價卻頻創新高。

特別的是，高雄市三民區是高雄房屋交易的熱區，往往占據每月房屋買賣移轉棟數第一、或第二名。若按學術理論，三民區人口理當穩定成長，才會增加住宅需求；但事實是，三民區人口逐年外移，從九六年至今，已流失約一萬人，但交易依然熱絡。

台北市與高雄市是我國兩大直轄市，具有指標意義，但從過去經驗觀察，人口數量與房價漲跌似乎沒有必然性。原因在於，期間有不同因素拉抬房市，抵消人口負成長的干擾，如土增稅減半持續實施、貨幣量化寬鬆、優惠房貸、調降遺贈稅等措施。

不可否認的，單從供需理論來講，人口與房價之間，是有或然性存在；但人口數量與房價真的有必然性嗎？其實，人口負成長使房價崩盤說存在以下幾個盲點，以致於預測時可能失準。

 盲點一 非自住行為無法量化

人口數影響房價論最重要的立足點，是「出自於基本的購屋需求」，且「人口量與需求度成正比，人口越多需求越高，越少則越低」。換句話說，人口數與房市需求，二者的關係是連動的；雖然實質上無法用數據量化，但在慨念上卻具備量化的意義。

然而，這項論點卻忽略非自住買盤的存在。所謂非自住買盤，包括投資、置產或節稅、避稅等需求。而這類需求完全無法量化，難以勾稽、證明一個人需要投資多少房地產，才會獲得滿足；或者需要買多少房子，才能達到移轉財產給孩子，來節省繳納贈與稅的目的。

打個比方說，餅舖裡有個十個人，每人想買一盒餅，而餅舖恰好剩十盒餅，此時每人買一盒，大家都能用正常價格買到餅。假設其中一人想買五盒餅，則餅就供不應求，若想買到餅，則有人就得加價，餅價就會上漲。

這種想多買餅的行為，已超乎「基本需求」，屬於「額外的需求」，就如同投資置產、節稅行為一樣，都是房市基本、自住需求之外的額外買盤。這種額外需求，容易推升房價，卻是人口量與房價關係論無法解釋的部份。

盲點二 政治與政策風險

在房市發展史上，政治情勢與政策動向，始終扮演極為重要的角色。在部份情況下，官方釋出的政策利多，或者政治局勢安定，都可以引導房價上揚，人口量微幅的變化就顯得相對不重要。

例如前述所提到的土增稅減半、數波優惠房貸，以及遺贈稅調降等措施。利多政策所產生的結果，就是「催生出原本可能不存在、或可能不會發生的購屋需求」。

相對的，若政策偏空，或國際政治動盪，則對房市會產生壓抑效果，如奢侈稅、選擇性信用管制與房地合一課稅等措施，以及兩岸飛彈危機等；當然，這完全與人口量無關。因此作房市展望時，短期政策與政治風險或許還能掌握，但中、長期幾乎是難以預料的。

 盲點三 總經不可預測性

在大多數情況下，房市景氣與總體經濟走勢相仿，而經濟對房市的影響，通常大過於人口變化；房市的轉折點，往往就是經濟循環的轉折點。

例如九七年美國雷曼兄弟倒閉，引發全球金融海嘯，讓國內房價出現短暫回檔。在此之前，幾乎沒人料到雷曼說倒就倒，誰又會想到全球金融體系在一夕之間崩潰？更出乎意外的是，隨後以美國聯準會為首的各國央行，大肆實施史無前例的「貨幣量化寬鬆」政策，使資本市場資金氾濫成河，間接導致房價飆漲。

在全球化的浪潮之下，各國經濟連結愈來愈密切，更難避免暗藏的系統系風險，而未來的經濟走向，更是詭譎難辨。惟可確定的是，若經濟展望晴空萬里，市場資金豐沛、利率仍低檔，縱使人口量小跌，亦無礙多頭格局。

 盲點四 通膨與成本變動

伴隨經濟成長而來的，就是良性通膨；通膨推升物價，物價一漲，房價就容易漲。房價上漲的基礎，是因為通膨環境下使造價成本提高，包括土地價格、建材價格、員工薪資等，即所謂的推案成本。

若扣除所有外部因素，建商制定房屋價格的公式，就是「成本＋利潤=定價」。當推案成本上揚，房屋售價必須跟著調漲，否則開發商就得作賠本生意，這是資本市場不變的鐵則。

以台北市來說，土地成本至少占推案總成本的五成以上、高則可達七成，若土地價格不降，房屋售價就難下跌。因為一旦建商削價求售，所拿到的價金也買不到同條件的土地，所以除非實在不得已，建商通常不願降價。而這也是大眾在討論人口負成長時，欠缺思考的層面。

論房市前景　關注四趨勢

除上述各種原因之外，左右房價因素者，還有天災、疾病、建設等項目。大眾必須釐清的是，「房價是漲是跌，是市場多空訊息交戰的結果，而非『人口數量』單一指標所造成。」

當然，從學術理論上而言，人口負成長確實會對房價產生壓抑效果，只是「時間要拉得夠長」，也許要在人口負成長十年、乃至於二十年後才看得出影響。

我們再假設一個情況，倘若人口真的負成長，那房價真的會跌嗎？房市又會有什麼趨勢變化？

 趨勢一 小宅需求和價格續穩

台灣人不婚、晚婚與少子化，已成為普遍現象，而該現象反映在房市中的，就是需求空間減少，通常只需要小套房、兩房一廳，即可滿足需求。所以房型縮小，正可迎合家庭結構的變化，即使人口負成長，小宅的需求仍熱，價格將相對較好。

曾幾何時，大台北最受歡迎的產品是三、四房，但現在卻變成小套房或二房，而小坪數推案也居高不下。但諷刺的是，小宅推案熱絡的原因，並不是為了因應家庭結構變化，而是為了把房屋總價控制在一般購屋族可負擔的範圍內，才順勢把坪數縮小。

但無論如何，若少子化現象不變，小宅仍會是當紅炸子雞，其價格就不易下跌。相反地，大坪數市場除豪宅有撐外，一般大坪數產品需求就會慢慢下滑。

 趨勢二 都會區房價相對有撐

台灣地狹人稠，其中有高達近七成的人口，住在六都之中，人口集中在都會區的趨勢從未改變。據住展雜誌預測，即使人口負成長成真，人口依舊會往都會區擠，因為都會區、尤其是六都的社會福利、教育、醫療環境較佳，能不斷磁吸人口入住。

受到台灣民眾遷徒慣性影響，都會區住宅需求量將居高不下；若全國人口量負成長，就會演變成一個情況：那就是都會區房價越走越高，但外圍郊區人口減少、住宅需求下降，房價逐漸走軟。

假使全國人口負成長，人口高度集中的都會區，因為住宅需求量大，房價仍難大幅下修。除非台灣民眾遷徙慣性改變，或者有重大變故，否則都會區、尤其是台北市房價大跌的機率，其實並不高。

趨勢三 銀髮住宅需求量漸增

伴隨人口負成長而來的另一個議題，就是人口高齡化。據研究指出，高齡人口沒有購屋的急迫性，若高齡人口比重多，則住宅需求就會減弱。但業者與政府卻發現，現代銀髮族雖無購買一般住宅的急迫性，但對有照護服務的銀髮住宅、或者無障礙環境的通用住宅，需求量正與日俱增。

因此，政府極力鼓吹業者投入長期照護服務，其中有一項就是長照銀髮住宅。據衛福部估計，十年內有多達七十二萬人需要長照服務，而長照銀髮住宅將是未來看好的產品之一。
由於長照銀髮住宅的重點在於醫療照護與管理，單價比一般住宅來得高，加上供給低於需求，所以房價不易下跌。

 趨勢四 開放政策將支撐房價

前已提及，政策利多易引導房價上揚，而未來最可能實現的利多，就是執政黨力促通過的「服貿」與「貨貿」。若服貿、貨貿通過，對岸人員、資金將湧入台灣，帶進新一波的不動產買氣，屆時房價恐怕將再漲一波。

據服貿協議規定，來台工作的中國大陸職員，三年須申請一次展延停留，且展延無限次數。這意謂對岸職員來台，就能不斷申請展延停留，住一輩子也沒問題。那麼，這麼多人來台要住，不是租房就是買房，住宅需求可能暴增，房價又豈會因本國人口負成長而下跌？

未來變數多　論斷嫌太早

持平而論，未來市場如何變化、政策風向怎麼吹，或者經濟氣候是晴是陰，誰都無法百分百準確預測，更遑論憑藉國發國人口負成長預估報告，就斷定房價即將崩盤呢？

誠如政大教授林左裕接受本刊專訪所說的，若政府開放大陸資金來台買房，那台灣房價不只不會跌，還有可能香港化、一飛沖天。這不啻提醒我們，真正左右台灣房市未來走向的，是政府對陸政策，而不是人口數量的增長。