【文/住展雜誌】經過傳媒與相關團體多年批評，官方終於在九合一選舉前夕，明白宣示將改革不動產稅制。然而，五月拍板的囤房稅，及七、八兩月「座談會」後的初步結論，和產學各界的期望，仍有一段不小落差…

稅制是一國財政是否健康、建設推動順利與否，及社會結構能否穩定進展的重要環節。而台灣在這方面顯然有很大問題，不動產稅制當然亦是其一。

過去，本刊曾多次規劃相關專題探討之。這幾年房價高漲，一般受薪階級早已負擔不起，卻看到實價登錄揭露一筆又一筆高價成交的豪奢物件；在一般民眾感受到更強烈的相對剝奪感之下，此一制度謬誤一一被放大檢視，更成為倡議改革團體砲轟的重點「對象」。

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高房價 顯稅制漏洞

到底是選情緊繃、必須回應民意，或真的看見問題且有心改善？總之近一年來，財政部確實動作頻頻；去年先拋出房地合一實價課稅議題，今年則先推出囤房稅，接著更進一步在七、八兩月連辦兩場座談會，同時宣示年底前初步規劃方案會拍板出爐，政策推動更已上達閣揆層級。

從稍早財長張盛和及江揆的相關談話來看，他們對此一改革，似乎早有腹案或定調。至於藍本，則應是六月間公佈，中研院跨各所匯整出的《賦稅改革建議書》。負責該報告中不動產稅制部分的中研院經濟所研究員彭信坤透露，財長和江揆在四月間，該報告剛出爐時就已取得副本。

該建議書明白提出，國內不動產稅制的主要問題在交易課稅過低，更是直接造成近年台灣貧富差距擴大的主因；而要讓不動產稅制回歸常軌，重點當然是買賣產生的獲利，須按實際交易價差(賣價減掉買價)來課稅。

中研院無預設立場

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不過官方還沒開公聽會，六月江揆公開談話時就先拋出豁免或排除條款，七月首場座談會未邀集足夠產學代表與會，就逕自作成納入綜所稅合併課稅的規劃，當然引來爭議。彭信坤則強調，現行房產持有稅或遺贈稅問題也都很大，但持有稅之稅基，地方實可自行調高，且基於積極改善貧富差距的前提，中研院建議仍是(不動產)交易採實價課稅優先，惟對課徵方式無預設立場，重點是各界須充分討論、達成共識。

就目前外界意見或看法來看，大致分成納入綜合所得稅合併課徵，及另立資本利得稅目分離課稅兩大方向，官方傾向前者，業界則多贊成後者。彭信坤分析指出，兩者各擅勝場；另設資本利得稅目，好處是單純易懂、符合稅改簡化之大原則。納入所得課稅的優點則是量能課稅；畢竟同樣賣屋賺一○○萬，對月入斗金的富豪和一般受薪階級而言，還是有差別的。

然而對官方或中研院主張交易課稅改革先行的初步建議結論，剛卸任的房仲全聯會理事長李同榮認為，這就是改革只做半套；無足夠配套又倉促為之，極可能成為先前馬政府硬推動證所稅，最後草草收場、失敗告終的翻版。

有利得應分離課稅

李同榮建議，房地產持有稅也應同步檢討，好比須先興辦足量只租不賣社會住宅、照顧好弱勢居住需求後，才能談賣斷式合宜宅一樣。他指出，這幾年地方政府早就在調高相關稅基，形同持有稅增加，但顯然擔心衝擊層面太廣，甚至影響選情，因此隱而不宣。

所以他提議，持有稅應一併檢討並改為單一財產稅，除了非自用外，自用也可酌量加重，畢竟國內房產持有稅太低是事實。此外，既已房地合一實價課稅，奢侈稅及土增稅都應廢除，而且他認為應分離課稅，也就是另訂資本利得稅目。

李同榮更呼籲官方，改革忌諱選前急就章；要是沒有獲得諮詢討論機會，業者事後往往會透過關係向民代施壓，導致到實際修法三讀階段一定變調，證所稅就是前車之鑑。他認為，現在應先好好討論、從長計議，待實價登錄累積足夠資料，約二○二○年，會是最佳的實價課稅全面實施時間。

同樣剛卸任的地政士全聯會理事長王進祥也認為，要先有足夠實價登錄資料，推動房地合一實價課稅才會成功。也認為持有稅應同時檢討，並主張認定自用與否的準則，應取戶數、坪數及價格三項資訊交叉比對，五月過關的囤房稅只針對戶數，是有欠周延的。

王進祥更進一步指出，相關制度如果沒有跟著更改，房地合一課稅在實務操作上可能會有困難。因為現行制度，土地和地上物不但分開課稅，也分開登記、分開管理，如台灣鄉間，土地和地上物所有權(登記)屬不同自然人的情況就仍常見；另外，建物的起造人也不一定是地主或未來的建物所有權者。

分開登記 難實課稅

據此，有心人士可將土地和地上物刻意分開登記，這樣就會使房地合一課稅之實價認定或課徵對象，出現認定上的問題。

對於王進祥的疑慮，彭信坤則引用經濟學的賽局理論(又稱博奕論)認為，執行上尚不致產生問題。他舉例，好比兩人分餅，一人負責切兩份、另一人先選；由於每個人都希望自己利益最大化，故最後都能達到公平分配的結果。

同樣的道理，固然現制土地和地上物分開登記，但屆時實價課稅是兩位當事人(登記所有權人)自己切割房和地的價格，援用賽局理論之下，發生爭議甚低。現行房地分離課稅則是公部門相關單位關起門來切割，當然會有爭議或疑慮。

房地合一實價課稅之另一爭議點︱土增稅存與廢，彭信坤表示，以目前國內國會或政治生態來看，廢除土增稅涉及修憲，將增加稅改推動難度，因此中研院建議維持土增稅與實價課稅並行，再採取事後退稅或抵減的作法。

但奢侈稅，現在就可考慮退場。理由是實價登錄已上路三年，因此一○○年中之後買進的不動產，現在賣出，已能取得買賣實價資料，可完全涵蓋奢侈稅之課徵範圍。

外國人可徵印花稅

彭信坤建議，政府可自此宣布，實價登錄上路後買進的房地產，日後交易就採房地合一實價課稅，如此既可停徵奢侈稅，又有宣示改革決心的意涵。

全面實施房地合一實價課稅的真正困難，是實價登錄實施前買進的房地產，價格或稅基如何認定。彭信坤指出，這可從公告現值輔以都市地價指數估算，雖然工程浩大，但技術面上並無問題。他還建議工業農業區也要納入實價登錄，否則實價課稅仍無法全面。

除以上建言外，中研院另一項重要建議，是針對外國人買房買樓，除了加重交易稅率外，應考慮仿效香港等地，加徵印花稅。

理由是，現在台北都會房價，對國內一般受薪階級而言貴桑桑，但對國民所得是台灣數倍的國家地區如星港來說，還在可負擔水平。彭信坤提醒，政府應特別注意此一狀況，像近年創高價成交的一級商圈店面，很多是港資，甚至背後的中資購買。他強調，台灣都會房市已是全球市場，官方推動相關稅制改革時，必須有此等視野才行。

彭信坤還舉自己曾造訪的印度首都新德里為例指出，當地一些豪宅旁邊，竟然可見許多乞丐流連；如果台灣繼續放任貧富差距擴大之現狀不改革，現在的新德里，絕對可能是未來的台北市。

租稅公平 目標明確

基於租稅公平之大原則，不動產乃至整體稅制改革，確有必要及急迫性。然房市專家蘇明俊提醒，除公平正義這頂大帽外，應該還要思考改革的積極目的或目標是什麼？制度變革要成功，蘿蔔和棒子缺一不可，必須軟硬兼施。

他建議，秉持孫文「地盡其利」的精神，建議可課徵空地稅，以消弭囤地現象，讓土地能獲得最大利用、發揮最大價值；相對地，積極開發及使用者則給予適當租稅減免。想逼囤房族釋出房屋出租或經營，除了加重非自宅持有稅外，也可考慮，既然現在租屋市場個體戶多不想繳稅，乾脆鼓勵釋屋出租者租金免稅或可抵稅等，以正向規劃創造誘因。

綜合以上產學各方看法，大致都認同基於租稅公平等原則，不動產稅制必須改革；但順序或方式上則歧見不少，中研院及官方認為要先檢討交易，稅改聯盟、今年中學者組成的房改盟，甚至業者則都認為，應同步檢討持有稅。其他配套還有待實價登錄資料完備，先辦好足量社會住宅及健全租屋市場等等。而八月第二次座談會結束，有關以上歧見，仍無共識或交集。

要改革不能急就章

據報導，財長張盛和自爆有朋友跟他說，買賣土地入帳斗金都不用繳稅，使他產生積極推動不動產稅改的決心。其實經過這幾年傳媒揭露，更多民眾驚覺相關問題之嚴重性，不動產稅制改革也有了更堅實的民意基礎。

因此，期盼這次官方是玩真的，惟不宜先預設立場，應接納產學各界意見、從長計議，當然更不能只改半套。再者，任何改革都有陣痛期，但不可為了選舉而炒短線；否則不但房市本身無端受累，長期也絕非廣大消費者、整體經濟及社稷之福！