【文/住展雜誌】崔媽媽基金會曾公布調查顯示，九成以上房東不願租房給單身中高齡男性；這不僅說明國內潛在的居住歧視嚴重，更凸顯長期以來的居住或住宅政策，不但方向走偏，而且嚴重失能。尤其台灣社會快速高齡化，將使問題更形嚴重…

稍早曾有兩則類似的新聞，引發坊間不少議論；一則是崔媽媽基金會調查顯示，房東最不愛把房租給超過四十五歲以上的單身熟男，另一則是社福單位揭露北市有某單身老人租不到一般房，被迫蝸居在兩坪大、沒電沒門，用木板隔出的空間裡，每月租金還要三千五。

說到房地產市場或居住需求，多數焦點都放在買賣行為上。的確，華人比其他民族更愛買房、更愛擁有自宅，因此談住房，十之八九馬上想到買；但是，購買不是唯一選項，尤其有某些特殊族群，是就算有錢也難買到，甚至租到房子，前段簡述的兩個近例，不啻是冰山一角。

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居住需求遭簡化

過去以來，台灣住宅市場或政策上的最大癥結，其實就是官方對居住需求的理解過度簡化，認為所有人民的這項需求，都可透過自由市場買賣機制來滿足；一言以蔽之，就是「住者有其屋」。

翻開過去官方有關居住或住宅政策的實際作為，大約就是興辦國宅及補貼措施兩大項；之後扁政府執政時停辦國宅，補助則持續存在，詳細可再分為租屋及購屋兩大類，而購屋部分則又有低利貸款及利率補貼兩類。現實上台灣住宅市場的確是買賣大、租賃小，因此購屋補貼和國宅政策被討論的機率始終較高。

然而，基於租稅及產業政策等問題交錯，形成高房價問題，還引發民怨；同一時間，民間相關團體順勢提出興辦只租不賣社會住宅，及修訂住宅法之訴求。

錯誤思維實未除

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中央政府雖某種程度配合演出，但顯然沒有揚棄「簡化居住需求為購買行為」的思考模式。於是，不但把宣示興辦社宅的雙北五塊預定地丟給地方政府執行，將責任推得一乾二淨，更在法源有問題的情況下強推合宜住宅，讓已宣告失敗的國宅政策又死灰復燃。

當然，今年五月爆發八德合宜宅弊案，揭示這個政策推動的謬誤本質；原本打算擴大辦理的桃園縣也改弦易轍，改成只租不賣的公營社宅。不過台中市仍繼續推勞工合宜宅，而且已在上月決標選出興辦廠商。

至於高房價問題最嚴重的雙北市，雖然在民意向背驅使及中央交辦的壓力下，這幾年的確開始興辦社會住宅，但還有很多細節須進一步檢討，甚至釐清。

首先是承租年齡上的設限。沒錯，不僅一般房東不想把房子租給熟齡單身男性，現在雙北公營宅由於名為「青年住宅」，因此除限制須是雙北市民外，也有承租年齡限制，以北市為例，是二十到四十六歲。

公宅年齡竟設限

然而，青年宅也是社會住宅，故此項設限幾乎就是「政府帶頭居住歧視」。因為根據住宅法之精神或規範，公部門興辦社宅旨在保障人民居住需求，應該是不分年齡，不分性別、階級、宗教信仰，甚至社會地位的；也就是，理論上只要是領中華民國身分證的國民，都有資格承租。當然，在資源有限的前提下，須以優先弱勢照顧為原則。

但是，目前實際操作情況不是如此。現階段所見，雙北市的實際作法，比較像是針對買不起房的青年，提供暫時的安居之所。

當然，從國外相關政策推動的經驗來說，收入相對仍不豐厚的青年，也是社宅要照顧的對象；但無論出發點是什麼，雙北市的做法已顧此失彼，現實居住需求碰到更大困難的社經弱勢族群，並未得到起碼該有的保障。文首提到的單身熟男或老人，不正是如此？

另外，目前雙北公營宅的租金計算基準，也令人費解。官方說法是，聘三位以上估價師專業評估，保證是市價的幾折云云。然而，公營社宅的目的是保障弱勢居住需求，政策精神屬社會福利；如果是這樣，就應採用弱勢者可合理負擔的金額為標準，而且可能得因人而異，怎是用市場機制方式計算統一租金標準呢？

購屋補貼須檢討

再來，補貼政策也必須檢討。租金補貼可能較無爭議，大致應比照公營住宅，社經弱勢、低收入者優先。但購屋補貼部分，就始終有不少爭議。

同樣基於政府有限資源、應先照顧弱勢者的原則，尚有能力籌足自備或頭期款買房的族群，並非公部門應優先照顧的對象。此一情況，和公營宅設定承租年齡上下限，先給年輕人而非社經弱勢族群承租，實有異曲同工之妙。當然，購屋補助也有其合理性，但優先順序或比例上必須要做調整。

軍公教人員之補貼則早該廢止。這些年時代變遷，軍公教早就從過去的經濟弱勢，變身成經濟穩定族群，甚至是行庫放款的最愛，遑論其退休金所得替代率，遠高於其他勞動階級。簡言之，過去時代背景而產生的軍公教各類補助措施或年金制度，早就不合時宜；繼續任其存在、運作而不變革，對各項經濟發展及社會穩定而言，都是負面的。

再者，已施行兩年的住宅法，雖列有居住歧視的相關專章，卻沒有相關施行細則或罰則。當然，要定義居住歧視，還是必須嚴謹；既然住宅法已實施，則不該讓它形同具文，因此呼籲應盡快訂定施行細則補足。

住宅部 層級拉高

當社會住宅有了足夠的量，管理使用上做出調整，真正需要靠公部門資源協助，才能解決居住難題的族群，始可獲得基本的照顧及保障；這時就可鼓勵、引導一般族群，回到自由經濟機制市場，透過購買或租賃行為滿足居住需求。當然，這部分也有改革路要走，就是健全稅制及推動資訊透明化。

說到此處，政策主導或推動單位的層級或規模也很重要。談房地產或居住，都是跨領域、牽涉甚廣的；然而在國內，相關政策執行，只是營建署底下的一個(國民住宅)組負責，租金補貼除營建署外，地方也有；購屋補貼，央行或財政部又會來參一腳。加上土地與地上物分開管理，無論橫向或縱向，現行相關組織，都不利居住或住宅政策的規劃與推動。

對照之下，其他國家都有層級更高的專責部門；如日本，是國土交通省(約和台灣的部同級)底下的『住宅局』，地位和國土或土地建設產業局相等，等於有一個和國內營建署同級的單位，統籌住宅政策推動。美國則為住都(住宅與城市發展)部，為直屬白宮的最高行政單位之一，和內政部、國防部等同級。

據此，既然我們談食衣住行育樂都很重要；那麼有關居住大事，確實需要一個更高層級的行政單位，來規劃統籌及執行相關政策。

須因應人口老化

最後須提醒的是，上月國發會發布最新推估指出，台灣人口負成長『達陣』時間，將提前至民國一一一年。這不光是總數減少而已，背後代表的可是人口結構加速變化；青壯生產人口愈來愈少，超過六十歲以上中高齡人口愈來愈多。

如此趨勢，高齡住宅固然將成房市新藍海，但老年族群中也一定有社經弱勢者，整個高齡人口的照護需求更只會愈來愈龐大；這和弱勢族群居住需求相似，不僅是民生議題，更是社會福利，現實上不可能全部仰賴市場機制。政府再不趕快提出因應，文首的單身老人居住條件惡劣，現在是少數個案，未來就將變成常態！

總之，政府過去簡化民眾居住需求的假設，必須改變調整，從住宅『有』其屋改為『適』其屋；有限資源優先照顧弱勢，途徑或工具是只租不售社會住宅，有能力者則引導其進入自由買賣或租賃市場，惟須有市場資訊透明、稅制健全為後盾；而且，還要盡快針對台灣社會快速老化做出政策因應。如此，才是居住或住宅政策的正途，房市發展也才有真正的康莊大道可期。