【文/住展雜誌】稍早傳出預售屋將全面納入實價登錄，但爾後被央行加碼管控及房地合一課稅議題淹沒。然而內政部此項規劃，實是房市資訊透明化的重要一步；只不過預售制度的確頗為特殊，不少業者質疑，未來實際操作可能會出問題…
數月前曾有報社揭露，官方正規劃修改實施三年的實價登錄制度，除了把建商自售建案這漏網之魚重新網進來，比照代銷業納管之外，最大重點就是預售屋全面納入登錄。
然而由於還在規劃階段，之後也仍得通過立院這關，加上央行旋即祭出北桃八區，及第三戶房貸全國最高五成的最新管控措施，上述消息很快就被打入冷宮。
預售屋擬全面實價登錄
隨後，房市熱門話題換成房地合一實價課稅，不過稅基如何認定，或說過往買賣的土地或建物無實價資料可考，顯然是大問題。而這再度說明，國內房地產市場的病灶根源，還是資訊不透明及不對稱。
所以回過頭來，實價登錄仍稍補其不足。然實施三年來，問題還是很多；因此今年稍早，內政部地政司提出相關規劃，也引起不少討論，只是後來被打房議題淹沒。然持平而論，將預售屋全面納入實價登錄，重要性絕不亞於稅制改革。
根據現行制度，由代銷承銷的預售屋也要實價登錄，不過是以案為單位，也就是當建案銷售結案，或代銷之承銷契約中止後三十日內登錄。而全面納入的意思，就是比照新成屋及中古屋，以單戶或單一契約為單位，簽約成交後三十日內，就必須登錄交易實價。
將預售屋及建商自售案納入實價登錄，目標都是市場資訊透明化，這點沒有人會反對。然而房屋預售制度太特殊，幾乎是國內獨有的市場機制或生態，沒有其他地區制度可考，技術面上確有其困難。
預售屬債權 登錄有困難？
原因在於，說預售屋的概念是債權或權利也好，遠期交易也罷，總之它還不是實體房屋，只有買賣雙方的一紙合約或簽訂而已。因此當初預售『案』納入實價登錄時，就有人質疑，有心者反而可藉由製造假合約拉高登錄價格、製造假行情。
官方修訂地政三法時即獨排眾議、支持實價登錄，剛卸任的房仲全聯會理事長李同榮便認為，現行制度確實存在造假空間；況且預售屋不比中古屋，即便同樣或類似區位，不同建案之間的價格參考性，仍可能因為構造、使用建材之不同，甚至規劃建築師等因素，而有明顯價差。這在業界屬合理常態，但對消費者而言，就很容易混淆。
| 剛卸任的房仲全聯會理事長李同榮憂心，未來預售屋如果「按屋」登錄實價，製造假行情的情況恐會增加。 |
耕耘新竹預售市場為主的一研久鼎廣告王志遠總經理也認為，現制已經達到資訊透明化目標，如未來改為單戶簽約三十日內登錄資訊，給消費者的參考度並不如想像中高。因為一般預售案，完工後和預售階段的成交價格並不相同，甚至預售時不同階段也不同，甚至同一案中的不同物件，價格也不一樣。
李同榮進一步分析指出，預售屋如要比照中古屋或新成屋，簽約過戶三十日內就登錄，反而更增加有心人士做假合約製造假成交價、創造更大價差獲利的可能性。他舉對岸為例，也有預售市場，也有類似制度，但就產生不少假成交行情；如前幾年傳出上海『湯臣一品』全球天價成交，後來就被證實是造假的。
詳細資訊皆露 才具參考度
資訊透明化當然有必要，但李同榮認為，預售市場恐怕無法只靠實價登錄達到，得透過其他途徑加強管理，如嚴謹訂定定型化契約之規範。
曾指出國內市場資訊透明度不足，影響外資投資意願的商仲機構，對此看法又如何？擁有CCIM不動產投資師專業的高力國際投資董事蘇明俊，曾呼籲預售屋亦應全面納入實價登錄，他認為無論預售屋屬性是債權，是期貨，還是遠期交易，都可透過法源來解決，困難並不大。
蘇明俊認為，真正的癥結是，每一個預售案的形態及類別都不同，甚至同一案內也有價差，因此如果真要做全面性實價登錄，他建議除了價格以外，其他明細如方位、格局，是否有裝潢，甚至規劃設計者等，應該都要一併揭露，這樣才能讓價格資訊的參考度提高，否則將只有形式、意義不大。
對於有關預售屋非物權，或是各時段成交價可能有極大落差等問題或質疑，有相當多登錄實務經驗的地政士全聯會榮譽理事長王進祥則認為，這些其實都不構成問題。
他解釋，某些建商說預售屋為債權，和房屋不同，這其實是緩兵之計；新成屋、中古屋是物權，但也有債權形式。新成屋或中古屋的債權及物權約略同時產生，預售屋的差別則是債權先發生，物權形成在後。所以，用債權或其他名義，實不構成預售屋無法全面實價登錄的理由。
實價登錄 重點在備註欄
況且不光是預售屋，新成屋或中古屋，同樣也有各類物件皆有差異的特性，不能因為預售案一案或一日三價，就可以不用登錄，資訊不必透明化。況且製造假合約、作假行情，等於是「意圖使公務人員登載不實」，罪名不輕。他認為，應該不會有人想以身試法。
以此為基礎，王進祥認為，現在的新成屋、中古屋，或未來的預售屋，登錄制度的真正重點，應該是備註欄。他指出，除了價格(單價)外，外界應把更多關注焦點放在「備註欄」的內容上，因為很多隱藏、但必須知道的資訊都在裡頭。
目前官方實價登錄的格式，是輸入總價、坪數等資料，電腦程式再自動換算成單價等。但即使同棟內不同戶，成交細節也不盡相同，比如有的含車位，有的則無，不同座向方位、格局、樓層，甚至何時買賣，都會產生價差。而這些資訊，理論上都要在備註欄中記載，直接取用網站秀出的單價資訊，卻忽略備註欄內容，是有可能失真的。
但王進祥也坦承，也不是每位負責登錄的地政士或經紀人員，都會詳實在備註欄上填寫足夠、可參考資訊，畢竟部分從業人員素質良莠不齊。此外，地政士們對於實價登錄責任幾乎全由他們獨力承擔，也頗有微詞。
據了解，當初是基於擔心買賣雙方私相授受，甚至可能有造假之虞，因此官方規劃實價登錄制度時，希望是由專業人士輔助甚至主導。而原本屬意由經紀業負責，但遇到反彈，因此才把目標轉向地政士。
登錄執行 將改為議定代理
| 地政士全聯會榮譽理事長王進祥認為，地政士或經紀業進行實價登錄，應屬委託協助之角色。 |
王進祥指出，當時公會高層並未反對，且認為這樣固然增加負擔，但可因此提升地政士專業及形象，加上當時執政黨籍立委賴士葆提案，也是建議地政士擔任主要登錄者，因此順水推舟，最後由地政士及經紀業共同執行登錄拍板定案。
然而王進祥指出，據他了解，登錄實施後，實際上七、八成以上的登錄作業，都是由地政士執行，甚至就連預售案結案登錄，最後也是落到地政士頭上，因為代銷多半採取延長合約等手段，等預售屋的物權產生後，才由地政士負責登錄。
現行制度另一項問題，則是當初地政司堅持地政士登錄實價屬法定，而非議定代理；這一字之差，差之千里，因為一旦屬法定代理，則負責登錄的相關人員不能收費，登錄錯誤還要受罰。
在這樣的情況下，地政士們當然不願作白工又揹黑鍋，因此要求修法給予三十日緩衝期，今年初立院修法通過，爾後江揆又復議，最後導致全國各區地政士走上街頭的一連串發展。
所幸，未來地政三法(平均地權條例、地政士法、經紀業規範)相關條文，將修正改為議定代理，登錄義務也回歸到買賣權利人本身，地政士或仲介則為受委託提供相關服務的專業人士。
全面實價登錄 資訊才透明
王進祥認為，待相關修法完成後，以往相關爭議應可逐步消弭；他則呼籲地政士應同時提升自我專業，未來協助登錄價格資訊時，備註欄內容詳細填寫、確實登載該物件的各特殊狀況。這才是真正的房地產市場透明化，消費者也才能獲得更值得參考的資訊。
據此，預售屋全面納入實價登錄當然有其必要，相關制度也要徹底檢討，釐清各專業人士的角色定位與責任義務。而當市場資訊真正臻於透明，租稅公平才有可能真正實踐，供需法則也才能順利運行、市場真正趨向健康發展！
房價實價登錄制的他山之石
國內房市資訊透明度不足由來已久，但在其他國家或地區，則由於早有類似實價登錄的制度運行，因此此類問題不大。地政士全聯會榮譽理事長王進祥指出，各國制度幾乎都有代理人的角色，但幾乎都屬於委託制，也多半有官方或半官方機構負責後續的資料揭露、處理分析及檢核，如美國的Zillow網站等。
不過全世界只有台灣有地政士制度，最早可追溯至日治時期的土地代書，當時稱司法書士，韓國也有類似專業人士稱法務士。國民政府來台後，地政制度開展，土地代書也改稱為土地登記專業代理人。大陸近年的土地登記制度，也是學習這套法則，而且正是台灣相關專業人士帶過去的。
至於其他地區則無類似證照或人士，房價登錄多是由經紀人或仲介者agent負責，有些甚至是律師(attorney)負責，美國各州細節又有不同；蘇明俊則補充，美國也有限期登錄規定，超過四十五天以上未做登錄，經紀人或律師也要罰款。德國最特殊，是由公證人負責，這也反映了該國是以社會福利角度來看待房屋市場，房屋都有公定價格，炒房更被視為犯罪行為。
