【文/住展雜誌】今年以來，房市多空訊息紊亂，購屋族面對錯綜複雜的資訊，反而躊躇不前，想買房卻又不敢下手，很多人都在問，現在能買房嗎？我適合買房嗎？現在就要告訴您，在負擔能力足夠的前提下，有五種人不必理會房市多空，現在就適合買房……
無論房地產是漲是跌，市場上總是有三種人：看多一直買、看空不想買、看不懂不知道能不能買。在投資市場中，您作的任何選擇，都會左右財富的起落；所以在投資之前，必須作詳細的評估，把獲勝率提到最高。
而現在正值房市走向的混沌時期，心生猶豫的購屋族變多，所以本刊梳理出房市的過往經驗，獨家闡述房市的特點，告訴您適合買房的五種人，在致富大道上助您一臂之力。
1 大額定存族
台灣人對下一代的教育中，「理財」是不可或缺的一環；長輩時常教我們，「會賺，也是要會存」。存錢、存很多錢，似乎是國人世代傳承中，一個根深蒂固的觀念，而現代家長教小孩理財的第一個步驟，往往是為小孩開個銀行戶頭，讓小孩養成儲蓄的習慣。
在耳濡目染下，台灣人相當會存錢，家庭儲蓄率逾百分之二十，代表全家人每賺一百塊，就會存下二十塊，但美國人卻存不到五塊錢。存錢，或許是「保本」的好方法，但您是否曾懷疑過，存錢真的是最好的理財方式嗎？
前世界銀行副總裁林毅夫曾說過一句話，「窮人拚命存錢，但富人卻一直向銀行借錢；結果窮者越窮，富者越富。窮人存錢，等於補貼富人。」這話在中國大陸引起民眾批評謾罵，但投資市場卻認為是智者之言，到底理由何在？
這是因為，現在是一個「負利率」的環境；所謂負利率，是指銀行存款利率比通貨膨脹率還低，存款利息完全被通膨吃掉，所以「錢會越存越薄」。但諷刺的是，愛存錢的民眾，看著存款利息入帳，還以為財富增加了，殊不知帳面的錢多了，但實際上存在銀行的本金已變薄了。
但有錢人想的、做的，卻完全不一樣；他們趁著低利環境，大量向銀行貸款，靠著錢滾錢，滾出更多財富。因為基準利率低，借款利率也低，所以很輕易就滾出利潤，於是貧富差距越來越大。
那麼，富人向銀行借錢，都投資什麼呢？不動產是主要選項之一。因為在大部份情況下，不動產具有低風險、穩定報酬的特性，所以成為投資好的選擇。根據美國華爾街日報報導，滙豐銀行發現，越來越多亞洲民眾捨棄微薄的利息，把錢投資到不動產，導致銀行存款增速減緩。
把錢丟到不動產的人，隨著房價上升而讓資產大增；相對之下，近十幾年來沒買房的民眾，總資產已遠遠落後有房階級。總而言之，在負利率的環境中，利息早跟不上通膨速度，若您是大額定存的定存族，或可考慮把部份資金配置到不動產，只要買對標的，利潤肯定比定存的利息還優渥的多。
2 長期置產族
在財政部調高房屋稅率，並提出房地合一課稅改革後，許多人擔憂政府這次打房「來真的」，所以暫時觀望，不願買房。但若觀察財政部過去的打房手法，總是「高高舉起，輕輕放下」，想必這次也不例外。
置產族最害怕的房地合一課稅，等同實價課稅，其實只針對「交易利得」課稅；也就是說，只有賣房子時，才須要實價課稅。一般長期置產、買房出租的投資者，只要不賣就不會有實價課稅問題，對「囤房族」完全沒影響。
即使囤房族要賣房，也毋須擔憂重稅，因為財政部與學者已有共識，對「長期持有房屋者，可享優惠稅率」。因此，置產族只要房屋持有時間達到「長期持有」的標準（財政部初步定約十年，尚未定案），賣房還能享有最低稅率。
另名下房子超過三戶的置產族，因為見到財政部把非自住房屋的房屋稅率，「最高上限」調漲至百分之三點六，深怕自己會被課重稅而不敢再買房。可事實上，往年各縣市政府課徵的房屋稅稅率，通常是照「最低下限」來課；而非自住房屋稅率的最低下限，僅從百分之一點二調高到百分之一點五。
換句話說，即使是非自用住宅，房屋稅稅率也僅僅增百分之零點三，每間房子每年所增加的稅金，頂多只有幾千塊，並沒有外界所渲染的那麼嚴重。官員頻頻喊話、虛張聲勢，誇口要拿榴彈炮打房，最後只掏出小彈弓，對群眾心理所產生衝擊，遠大於實際面的影響，精明的置產族早就看破官員技倆，趁現在議價空間大，當可把握時機進場買房。
3 愛買保單族
台灣人愛買保險早已不是新聞，這個只有二千餘萬人口的小島，保險市場竟是全球第十一大、壽險市場是全球第九大。根據瑞士再保公司統計，台灣的「保險滲透度」（全年保費收入／全國年度GDP），竟然高達百分之十八點一九，已連續數年稱霸全球；意謂台灣人只要賺到一百元，就會拿十八塊多去買保險。
因為保險市場大，所以保險公司多得嚇人，舉凡全球知名保險公司，幾乎都來到台灣拓點，國、內外保險公司為了爭食這塊大餅，保險商品不斷推陳出新，以應付廣大的需求。但如果您冷靜思考，除了人身壽險、財產保險之外，您真的需要買那麼多保險嗎？為什麼外國人對台灣人愛買保險的習性感到不可思議呢？
客觀上來說，台灣人承受風險的意願低，愛買人身壽險或財產保險的現象是情有可原；可是除了人身壽險與財產保險之外，卻有不少人狂買「投資型」、「保本型」、「（不）分紅型」、「利變型」等諸如此類保單，卻未深入思考，「花大錢買這些保單，獲利是否合理？」
投資者買投資理財類保單，大多看上保單「風險性低」，且能夠「穩定獲利」。但請試想，保戶把錢繳給保險公司，保險公司為不僅要給予保戶一定的報酬，同時還要有足夠利潤才能生存；也就是說，保險公司收到保戶的錢後，所創造的獲利必須大於付給保戶的錢。
大多數保險公司為了創造更大的利潤，於是把錢拿去投資不動產，四處獵地買樓，成為全國性的大地主、包租公。保險公司鍾愛投資不動產，理由無他，就是不動產具備「穩定獲利」；而其獲利來自兩處，一是出租收益，二是增值收益。
出租收益可為保險公司帶來穩定的現金流，手頭上便有充裕的現金支付給保戶；而增值收益則為保險公司帶來鉅額獲利，每當保險公司進行不動產資產重估時，增值利益從數百億到上千億不等。相對於保險公司大啖不動產的肥肉，保戶就只能喝剩湯，賺取微薄小錢。
保險公司靠著不動產，幾乎可說是「噱翻了」，所以近年來，保險公司投資不動產毫不手軟，像南山人壽標到世貿二館地上權案、富邦人壽標到A25地上權案，而國泰人壽則持續在國、內外買樓出租。
看到這裡，您或許已經看出弔詭的地方：「保戶為了穩定獲利，拚命買保單；保險公司為求穩定獲利，卻拚命買不動產。」兩相比較之下，投資哪種商品賺得多？答案當然是不動產。既然保險公司拿著保戶的錢去買不動產，那保戶為何不乾脆捨棄保單、直接拿錢去買不動產，賺得還比買保單多呢？
4 贈與節稅族
我國在調降遺贈稅至百分之十後，房市出現一個奇特的現象，那就是買房子的用途不再是為了居住，而是為了避稅。富人利用土地公告現值、房屋評定現值與市價的大幅差距，並配合申請房貸，讓贈與房屋變成轉移負債，進而達到節稅、避稅的目的。
因為贈與房子繳得稅少、甚至不必繳稅，遠比直接給兒孫現金來得划算，國內不動產贈與移轉數量正逐年增加；今年上半年，贈與移轉件數飆到二點八萬件，比去年同期大增約一成八三，再創歷史新高，顯示買房贈與的熱潮仍未退燒。
或許您會問，既然贈與移轉的存在避稅空間，為什麼要急著現在買房辦理贈與？關鍵在於，國內高房價民怨攀升，不動產稅制改革正如火如荼進行中；在稅制改革裡，「逐年調高公告現值趨近於市價」已成為中央與地方政府的共識。
除非房價漲幅大於公告現值漲幅，否則「當公告現值逐年調高，避稅的效果就會逐年遞減」，所以富爸爸、富媽媽若想把資產轉移到孩子名下，又不想被多課稅，就要趁公告現值與市價仍有極大落差時，趕快買房子贈與給孩子，節稅、避稅的效果才會更顯著。
另一方面，已有許多學者向政府呼籲，要把不動產贈與節稅的漏洞給堵住，或者考慮調高遺贈稅。雖然現階段政府仍不願回應，但難保未來不會有所行動，對於富人來說，儘快買房贈與來移資資產，才能確保未來不會繳更多贈與稅。
5 薪資涷零族
現代職場上的「涷零族」越來越多，他們不是皮膚保養有道的「涷齡」，而是薪水上的「涷零」。涷零族有兩種，第一種是薪資成長被冰涷，遲遲無法獲得加薪；另一種則是缺乏理財概念，把薪水花個精光，每個月薪水都「歸零」。
第一種薪水冰涷族最常見，根據我國主計總處統計，上班族的實際薪資不增反減；以今年上半年平均實際薪資為例，僅約四點八萬餘元，倒退回十六年前水準。實際薪資倒退的關鍵因素，是薪資不成長、或者成長幅度低於通貨膨脹速度，以致於通膨怪獸把每月的薪水吃光光。
通膨吃掉薪水不再是抽象的概念，而是正在發生的事實，相信您已經感覺到，今年以來，吃的、穿的、用的全都變貴了，便當、飲料、雞蛋等等，幾乎全都漲價，同樣的月薪，能買到的東西更少，這就是通膨的可怕之處。
通膨在經濟學上，具有增進經濟成長的功效，但台灣因薪資倒退，通膨反倒成為一場噩夢。而更讓人心驚的是，現在全球央行肆行貨幣寬鬆政策，普遍共識是要把通膨年增率拉到百分之二至百分之三之間，以維持或刺激經濟持續成長，台灣也不例外。
在此背景之下，如果您的加薪幅度低於百分之三，就會敗在通膨巨獸的腳下。但別擔心，有一種方式能助您打敗通膨︱買房子。因為蓋房子所需要的原物料眾多，只要通膨蠢動、物價飆漲，那麼房屋售價就會反映成本，順勢調漲。
依據歷史經驗，台灣歷年平均房價漲幅，大於通膨年增，最顯著的例子，就是「石油危機」。民國六十二年、六十八年、七十九年，因為戰爭因素，導致石油價格暴漲，連帶使得房價急劇飆升；而九十三年間，國際油價暴漲近兩倍又引爆通膨，而這年正好是這一波台灣房市多頭的起點。
這說明著，只要處於通膨加速的環境中，房價就易漲難跌；在大部份情況下，房價漲幅會大於通膨，所以要戰勝通膨，買房是聰明的選項之一。即使薪資不動，買房所賺到的增值空間，就等於為自己加薪。
至於對不擅理財的薪水「月光族」而言，買房是「強迫儲蓄」的其中一種方法；受到每月繳納房貸的壓力，月光族就會逼自己省下不必要花費，移撥一部份薪資去繳房貸，久而久之，不僅會養成量入為出的理財習慣，還能存下一間房子。月光族若想買房子，再怎樣都不嫌晚，現在或許就是個好時機。
早買房早享受
對於任一個購屋族而言，買房之前，必須要仔細評估還款能力、風險承受等各項條件；若您還得起房貸，無論是想自住成家、節稅、戰勝通膨、對抗負利率，或者賺取更高額的利潤，不動產仍是極為適合的工具。與其一再苦等，不如先買先享受，畢竟再空手等下去，難料房價不會再漲一波。
