【文/住展雜誌】政府打房政策持續進行，讓房市陷入寒冬，國內大型房仲公司為求生存，將展店觸角延伸至海外鄰近國家，還有許多投資客基於資產配置、分散風險的投資考量，也將資金布局海外不動產，掀起一波海外置產潮，進軍海外置產成為矚目的焦點，面對這股投資浪潮，你是否有意跟進呢？

台灣民眾要到海外置產，有人是想移民，有人是為了工作需要，也有人是因子女到海外留學才去當地購屋，但更多的人海外置產是為了投資，最近海外置產的熱度升溫，跟政府打房有很密切的關係。

立足亞太放眼歐美

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現在是全球化的市場，資金在各國流竄，不動產也有這樣的趨勢，政府打房查稅，逼迫市場的投資客縮手，但資金自會尋找出路，哪裡有錢賺就往哪去，在台灣投資房地產的干擾日增，他們當然往海外跑。有業界形容台灣民眾海外置產的趨勢是，「立足亞太、放眼歐美」。

中國大陸、日本、美國、英國、馬來西亞等地，是目前台灣人較熱衷的海外置產區域，甚至連柬埔寨金邊也成為熱炒區，房仲業者預估今年海外物件成交量將較以往增加三成以上。

兩岸關係日益密切

中國大陸與台灣的語言相同，生活習慣接近，雙方又同為中華民族血緣，兩岸關係日益密切，台灣陸委會主委和大陸國台辦主任相互來訪，民間交流更是不在話下，台商有數十萬人在大陸投資設廠，這些人生活工作都在大陸，當然會在當地購屋居住。

除了台商及台灣民眾在大陸投資置產外，有許多知名的建商幾年前就開始布局中國大陸，華固建設、鄉林建設、三圓建設、冠德建設等忙著拓展中國大陸版圖，而且都有斬獲。華固在四川成都的建案已陸續認列入帳；鄉林建設的青島涵碧樓飯店已完工，即將正式開幕；三圓建設在青島占地五萬多坪基地，開發二十多萬建坪的辦公、購物商場和住宅等複合式項目，正進行申請開工程序；冠德建設在大陸天津開設環球購物中心，接著也有意布局住宅項目。

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海外投資日本最夯

台灣民眾去年海外投資置產最夯的是日本，業者調查發現，有百分之三十五的民眾會優先選擇在日本購置房產，近年更因日圓貶值，且距離台灣近、民情親切，促成台灣訪日旅客增多，吸引更多的投資客置產。

日本自首相安倍晉三上任以來，以貨幣走貶的方式刺激日本經濟，吸引不少海外的投資置產資金，加上日本東京申辦二○二○年奧運成功，從現在起到正式舉辦奧運期間，日本房產尤其是東京都地區的不動產價格仍具備持續上升的潛力，不僅能讓房東賺房租，房屋本身還有房價上漲的空間。因此有業者認為現在是進場日本的好時機。

由於過去二十多年來，日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場，一律都以租金報酬率為房價定價依據。日本房屋投資，一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考，並且大多都帶租約出售。也就是說，在你買進日本房地產的當下，就可以開始收租。而目前東京的不動產投報率，大約為百分之六左右。

賺到租金賠了匯差

但投資日本房地產必須注意，日本政府規定建築物要提出修繕計畫，需支付一定金額的維修金給管委會，這筆隱形的支出也必須計算在投資成本內。此外，匯率波動風險也可能吃掉獲利，甚至造成海外置產賺到租金賠了匯差。

前年日圓兌台幣是○點三七元，一千萬日圓年還可兌換三百七十萬台幣，但去年日圓兌台幣變成○點三元左右，一千萬日圓兌換三百萬元台幣，等於一年內就損失七十萬元台幣。日本房價漲幅可能還抵不過外匯變動的損失。

除了日本外，美國是國人經商、移民或留學的主流國家，因此長期也都有置產需求，是國人另一個海外置產的重要國家。

美國房市谷底翻身

美國房地產自二○○七年歷經次貸風暴，房價溜滑梯重挫三成後，前年開始經濟回穩，房地產谷底翻身，去年洛杉磯房價一年就飆漲了二成，預估可以穩定成長回到次貸風暴之前的房價。

美國主要沿海城市，例如舊金山、紐約、佛羅里達州、休士頓、達拉斯等，都是華人旅遊與工作較多的地方，房價相對高而穩定。今年全球經濟回升，美國房屋價格也開始成長，使海外投資者對美國不動產投資需求大增。

美國房價與台北相比並不貴，只是持有的稅賦較重。例如美國西岸洛杉磯較好學區內一棟含有花園的房子，土地面積約一百多坪，售價約一百萬美元(約三千萬台幣)即可買到，但以同樣的價位，在台北市可能只能買到市郊的蛋白區房子。美國房價對台灣很多中產階級來說，負擔不算太大。

但是在美國置產要注意，美國「非居民外國人」的房產遺產稅高達百分之四十，如果你的父母不具有美國國籍，你就會被歸類為美國稅法中的「非居民外國人」（Non-Resident Alien），不管是生前或死後將房產轉移給孩子，都會被課徵百分之四十的房產交易稅。

馬來西亞成新寵

在海外置產熱潮中，馬來西亞成為新寵，業者辦理的馬來西亞投資說明會，參加的人數大幅增加，投資金額也越來越高，這是因為馬來西亞房價便宜，從二○一○年開始，馬國推動經濟轉型計畫，預計取代香港、新加坡成為亞洲新的金融中心，加上二○一六年吉隆坡捷運環狀線及二○二○年吉隆坡︱新加坡高鐵完工，屆時首都吉隆坡將直接受惠，帶動房市起飛。

馬來西亞房產租金投報率平均百分之七，由於現處高成長、高獲利的時代，加上許多經濟改革、交通建設將要相繼完工，很多人看準獲利商機、提早切入市場卡位，因為馬來西亞的未來發展無可限量。

馬來西亞房市的增值空間驚人，在大馬投資不動產，風險低、報酬高，馬來西亞當地與台灣在風土文化上相似，彼此的融合與交流上都十分自然，難怪很多台灣人喜歡投資移民馬來西亞。

但馬來西亞房屋貸款約只能取得五成，所以進軍馬來西亞的資金實力不能太差，而且馬來西亞房市的漲幅掌握在政府手中，按年審核，缺乏市場自由競爭下的利益優勢。另外，馬來西亞房屋利得稅調整為五年內轉手課徵獲利的百分之三十，六年以上課徵百分之五，而且外國人購買不動產的門檻已提高到總價一千萬元以上，這些都是投資馬來西亞之前要作好的功課。

英國的投報率很高

日本置產的年投報率百分之六，馬來西亞為百分之七，年投報率已經不錯了，但是，英國的投報率竟可高達百分之八。

英國租屋市場一直都蓬勃發展。平均來說，出租收益率可以達到百分之五到百分之六，若是把房子出租給學生，收益率甚至可以達到八個百分點，如果為知名大學城市或在大學旁的建案，收益率更可以高達九個百分點。

在英國，三百萬台幣就可以買到一間六坪大小的套房，有專人幫你找房客、清潔，即使扣掉高額的管理費，每個月租金收入還有二萬台幣，吸引很多投資客搶當英國的包租公。

慎選好品牌的仲介

海外投資除要注意投資獲利外，也要留意該地法規、政治穩定度、對外國人友善與否及匯損風險，了解清楚再進場。如果擔心買賣流程不懂，或是法規稅制不明白，可以向房仲業者請教，目前國內幾家大型房仲公司都有這方面的服務。

到國外買房，最好慎選有良好售後服務的品牌仲介公司，以免因業者或中間介紹人缺乏不動產專業知識，導致在購屋流程及客戶服務上欠缺專業度。此外，就算表面投報率很高，若置產過程或後續服務缺乏安全性，也容易導致消費者蒙受其害。

有關海外置產距離遙遠，不易看管的問題，負責媒介的品牌仲介公司在當地都有物業代管服務，可以省去找租客的麻煩，這些當地的物業管理公司會幫房東打理好房客的任何大小問題，例如收取租金，不按時繳納租金時的催討，和幫忙篩選過濾新房客等。

了解當地政策制度

倘若民眾有興趣至海外投資，不能只聚焦在租金報酬率上，也要充分了解當地的政策制度、居住習慣、二手屋市場狀況、匯率和稅制中潛藏的隱形成本。舉例來說，二個月前越南爆發排華風波，僅管是針對中國大陸，但投資在越南設廠開公司的台商也跟著遭殃，越南人根本分不清楚台灣人和中國大陸人有何不同，反正見華人就打就砸。

再舉一例，房市回報率高的泰國，也開始受到投資客矚目，但大家別忘了，泰國政爭頻繁，有紅杉軍與黃杉軍在惡鬥，現在軍方接管政權，政局並不是那麼穩定，這時候去泰國投資，風險當然大。
另一項風險是，亞洲國家陸續祭出打房政策，如馬國政府提高資本利得稅（類似台灣奢侈稅）等，各國政策變動風險，是在國內難以掌握的。

海外置產風潮方興未艾，但民眾跨海置產前，應先審視自己的風險承受能力，先花時間做功課，投資海外不動產，資金一定得是「閒錢」，才能進可攻退可守，若是錯過最佳時機，投資海外房產不見得一定賺錢，要記住，事前審慎判斷，事後慘遭套牢機率也就大減。