【文/住展雜誌】買房學問大，裝潢須花的心力更是不遑多讓，中古屋的房價雖然低於新屋不少，但費用與時間卻是天差地別。如何用最省、最快、最聰明的方式裝潢家裡？就讓住展編輯室為您解開新屋舊屋的裝潢密碼。

交通網絡朝各類型態發展，鐵路與公車不再是城市唯一的移動方式，取而代之的便是捷運與高鐵，甚至未來的輕軌，因此也造就了大台北「蛋白區」的快速繁榮，在荷包有限的前提下，「蛋黃區」中古屋與「蛋白區」新屋的選擇，便是現在購屋族「保值」抑或「願景」的兩相比較。但一棟房子要帶給入住者幸福的感受，裝潢也是重要的一環，若少了完善的規劃與溝通，住得不舒適更是讓之前所花的金錢與心力白白浪費，因此在購買房屋的過程，就應先將新屋與中古屋的裝潢差異優先納入考量。

預算需求 購屋考量新舊屋

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買新屋固然好，但中古屋划算得多，這樣的比較常出現在購屋族的心聲，尤其隨著現代人強調居住品質，許多人在尋找物件的過程裡，因預算考量，偏向尋找較划算的中古屋，認為用相對少的總價，可以買到較接近蛋黃區的地段，不僅保值、抗跌，還可將省下的錢，好好將老屋裝修，創造更高的價值；而事實上，就裝潢速度、花費、施工難易度而言，新屋光是「健康的體質」，就遠遠領先屋齡高的老房子，加上隨交通願景與政策發展帶來的利多，「增值」潛力無窮，讓有經驗的購屋老手，不再擇舊屋而居。

根據內政部實價登錄資料，本刊以公寓、住宅大樓、華廈與套房作統計，將屋齡兩年內的新屋與五年以上（三十年以下）的中古屋相比，截至今年六月，台北市中正區的價差為十．四萬；大安區則是十一．八萬；外圍南港區相對較低為九．二萬。但若是將地區轉往新北市，板橋區價差七．七萬；推案量較大的林口與新莊地區價差則縮減為五．九萬與五．四萬，若是以三十坪房屋計算，林口與新莊地區的價差為一七七萬與一六二萬。就擇屋的考量上，「蛋白區」的新舊屋價差並沒有如「蛋黃區」來的大，建議民眾可就地區特性來選擇哪種房型較適合自己。

未來負擔 購入成本差很大

價差雖使首購族對新屋卻步，但若加上後續的貸款程序，光自備款的金額就大相迥異。而房屋的屋況首當為貸款的第一要項，銀行基於授信風險考量，對中古屋的核貸成數較低，據銀行業者表示，中古屋的成交價絕對不等於銀行鑑價金額，價格被「過度炒作」的中古屋，貸款成數可能不到成交價的五成，民眾買進這類中古屋時，本身一定要有足夠的資金，因此購買中古屋時，業者建議自備成交價的四成金額較保險。

此外，除了貸款成數低，中古屋的貸款年限相對較短，加上中古屋的建造方式決定了整體的價值，如加強磚造屋的使用年限，銀行業普遍認定為三十五年，鋼筋混凝土（RC）耐用年限則是五十五年，因此就銀行多以「屋齡＋貸款年限〈50」的規定來看，屋齡決定貸款年限的長短，若房貸戶購買鋼筋混凝土建物，想借貸二十年，就必須選擇屋齡低於三十五年的房子。

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相對於中古屋擇屋首重建材與屋齡，新屋有許多指標案皆選用鋼骨結構來吸引買客，而鋼構的使用年限通常認定為七十年，以「屋齡＋貸款年限〈50」的規定來看，貸款年限寬鬆至少兩倍，加上新屋貸款成數為總價的七成起跳，而鋼構預售屋的建造時間約在三至四年左右，交款的年限拉長，對於首購族或是頭寸有限的民眾來說，的確比中古屋來得親民。

工程繁瑣 中古屋施工冗長

除了在購屋部分考量條件甚多外，接著進入本文重點─裝潢花費比一比，本文此次專訪三位專業的室內設計師，並藉由他們的豐富經驗來將新舊屋作通盤比較，其中比沙列空間設計總監張靜峰表示，中古屋改造雖蔚為風潮，但由於建築新舊照的法規，讓中古屋的設計限制甚多，以住宅區總樓高為例，舊照下的建物允建高度約在一層三米，無法同新照有三米四以上的挑高設計，因此裝潢風格有所侷限，以近年流行的現代古典風為例，所蘊含的大器、對稱式美感較不適合施展於低於三米四的空間。

若是磚造中古屋，更無法輕易變動格局做成開放式設計外，安全性堪憂；其次，許多置產族偏好將中古屋改造為百坪以上的豪宅風格，但超過百坪的物件稀少，須將兩戶打通，才有可能接近百坪，但工程相對浩大，難度倍增。為了結構安全，多建議以鄉村風、極簡風、露樑的方式來凸顯現有的格局優點，並且將管線與空調等配置藏在設計裡，靠軟裝潢來加強整體風格。

其次看裝潢的基本施工要件，主要分成五大工程：一、更換管線，如更換屋齡超過十年的生鏽水管，而老舊電線，也必須全部「砍掉重置」，將其作成粗細一致的配置，加上漏水、壁癌問題，更必須優先處理。二、格局更換，由於現代家庭人口數遞減，傳統四房需求降至二、三房，格局上必定得重新設計。三、門、窗年限已屆，也必須汰換。四、廚房、衛浴設備，由於兩者為使用最頻繁的場所，也是更新的重點。五、空調部分，中古屋因早期沒有統整概念，加上住戶各自重新裝潢，使得房屋外觀凌亂不一，影響市容。

而達圓室內空間設計總監謝淑芬強調，除了前述的重建與結構工程，加上打除與清運、垃圾處理等細節更是消耗不少時間、金錢，整體粗估約佔百分之五十的預算，而比重又視屋齡與屋況而定，若是在多雨潮濕已生長壁癌的房屋，裝修工程更是浩大。

再來看裝潢花費，比沙列張靜峰總監舉例，日前於信義區松德路的三十坪案子，由於客戶講究品質，預算也較寬鬆，總共花費約六百萬左右來將中古屋翻新，遠遠超過一般家庭的能力。但若是以行情而言，受訪設計師大多粗估中古屋一坪裝修費用約五至十萬起，而新屋一坪約三至五萬起，若較講究建材的取用（出產地、品牌、設計力），甚至需再加五萬到十萬以上。加上中古屋裝潢難度高，必須與經驗老到的設計公司配合，以免「沒漏水裝修到會漏水」的狀況隨處發生。

最後來看施工時間，由於中古屋著重在「抓漏與防水處理」，從基礎工程算起，至少得花三至四個月，加上須顧慮其他住戶的作息，施作時間受限，比起新屋從裝潢到入住的速度，至少相差兩至三倍。

量身訂作 新屋客變掌握高

新屋又涵蓋新成屋與預售屋，新成屋挑選時，可以針對採光、格局、地板的平整度做檢查，格局與線路也須事先確認，洽談時可請建商出具『屋況檢驗證明書』，確定不是海砂屋、輻射屋，甚至可確認是否使用防火建材，能掌握的部分多於中古屋許多。而預售屋的裝潢彈性更高，除依家庭成員調整格局外，如現在風行的開放式廚房通常須透過客變才能先行施作。因此，可在銷售人員給予的期限內（三個月至半年）請設計公司先行規劃，並偕同設計師向工務所做格局與內配上的合理更動，達圓設計謝淑芬總監也提醒，購買新成屋的客人須在客變期限內購買，才能做出最完善的規劃。

新屋裝潢如何省？除了毛胚屋以外，多數新成屋都會將磁磚、廚衛設備附上，若是符合需求，實則省下一大筆錢。原朔創新設計工場的總經理陳錫仁建議牆面盡量採用油漆處理，不作多餘的造型裝飾，將預算投資在實用機能強大，且兼具設計風格的收納廚櫃，如此便能花小錢滿足居家需求，又能營造自己喜愛的設計風格。

而張靜峰總監對於新屋的裝潢重點有三項建議，一、著重照明的規劃，讓每處都留有照明的電路配置，免得未來需求不足造成需重新配線的麻煩。二、收納空間，小家庭有增加成員的可能性，必須要將收納空間預留。三、家私（傢俱）的投資，由於新成屋的配置較完善，使購屋者可以省下許多花費，因此購置實用、具有美感的傢俱來提升居住質感便是購買新屋的好處。

預算部份，謝淑芬總監認為可藉「輕裝修」來控制花費，例如「LOFT」簡約風格就非常適合，並以油漆取代壁紙、利用系統傢俱來代替木作，但這邊也要提醒，有些系統傢俱的收費並不亞於現場木作，也建議預算有限的民眾可以多用點心尋找喜歡的現成傢俱取代，循序漸進逐項採購，三十坪的空間百萬以內做到好並非夢想。

在交屋速度上，新屋與中古屋更是天差地別，由於新屋幾乎沒有住戶，六、日也可把握時間儘快施工，新成屋的部分，若事先已有屬意的設計師，便可在交屋前兩個月陪同驗屋，將丈量與設計圖事先做好，若是流程順利，完圖後一個月左右便可完工。

此外，陳錫仁總經理也建議，選購新成屋與預售屋時，需要挑選可靠的建商，並查清是否為合法住宅建照，並注意土地產權是否清楚，格局是否符合需求，及建商使用的營建材料等，還須注意合約內容與建築設計圖、簽約坪數與交屋時是否相符，建案範圍將來與鄰棟距離，以及了解居家附近都市計畫及是否有嫌惡設施…等問題。

新屋舊屋  優缺點檢視大PK

根據上述新屋與中古屋的概述，在此為讀者們詳列新舊屋的優缺點：一、以購屋的難易度來說，若用雙北地區同一個區域的房屋做比較，同樣為三十坪的房型，中古屋總價較新屋少了一至三百萬元，但須準備較多自備款，而繳款年限一般也少短十年左右，雖然「區段佳、花費較少」是購買者青睞的最大主因，但在裝潢上的花費來看，以一坪多出五至八萬的裝修費來計算，多出一百五十萬至兩百四十萬的花費自然削減了與新屋的價差。此外，地段較好的中古屋若是面臨都更議題，這些裝潢花費等同沒幫房屋加分，反而頗為可惜。

二、舊屋擁有實坪的效能，但屋況體質的問題不外乎是壁癌、漏水、管線老舊、格局難以變動等，因此裝潢預算中有五成包含看不見的基礎工程，如拆除、泥作、防水、水電等重新改造「體質」的花費，剩下五成才是用來選購家具、佈置空間等美化的軟裝潢；新屋則恰好相反，由於建商已將房屋的整體設備規劃完善，基本上並無太多問題，有必要也可請建商出示『屋況檢驗證明書』來檢視安全性，因此，反而有較多的預算空間拿來打造理想的優質住宅。

珍愛地球 優先選購綠建材

裝潢學問大，選擇綠建材也是愛地球的表現，陳錫仁總經理建議，居家盡量融入自然採光，使用環保節能的LED燈具，並引進室外空氣於室內流通；裝潢不可避免使用板材，請選擇可持續發展林業的板材，如達到無毒低甲醛的德國進口塑合板，就是為環保盡一份力的好選擇。

謝淑芬總監則建議可裝置節能（複層式）玻璃，大量降低輻射熱、傳導熱及對流熱，以及具有吸濕、隔音功能的美絲板來施作，調節室內溼度；此外，採用全熱交換機取代抽風機，回收室內換氣時的溫度與溼度，可有效節約換氣耗能，是節約空調能源與室內空氣品質兼顧的一項技術。

而張靜峰總監也提醒讀者，低甲醛的板材雖然無毒，但在潮濕的環境下較容易滋生蛀蟲，可以搭配除濕機或是吸濕的建材雙管齊下，創造安全與舒適兼顧的宜人環境。

眼光放長 首購新屋煩惱少

中古屋之所以吸引購屋族青睞，買地段大於買屋的成分居多，但以雙北來說，精華地段的房價近來已墊高不少，對一個首購族而言，即便是中古屋也不一定能買得起並好好裝修，而二十年以上的中古屋，除了屋況問題多，銀行對於屋齡過老的房屋也不大願意給予過多的貸款，總體來說，市中心的中古屋並非是年輕族群容易入手的物件，若要購買，也建議多選擇十年以下的中古屋，與較有經驗的設計公司做配合。

而對於年輕的首購族來說，外圍的區域有交通與政策配套，但房價與屋況相對仍在起步的階段，若以純自住作為考量，建議年輕的購屋族群可以將眼光放遠，多看多比較，選擇信譽佳的建商做投資，審慎評估建材品質與區域願景，以較親民的總價搭配較少的裝潢預算，相對省去許多煩惱，更能入住愉快。