【文/住展雜誌】遠雄集團老闆趙藤雄因桃園八德合宜住宅弊案被收押，外界擔憂合宜住宅是否已淪為建商的圖利工具；政府興建合宜住宅的政策原本立意良善，為什麼現在卻造成政府、建商、民間三輸的局面？合宜住宅政策是否應該繼續下去？政府又該如何解套？

這幾年政府大力推動合宜住宅，起因於行政院在民國九十九年指示研考會辦理「十大民怨」網路調查，結果發現都會區房價過高乃民怨之首。因此，當時擔任內政部長的江宜樺推出了「市價打七折出售」的合宜住宅方案作為疏解民怨的方法，並拍定板橋浮洲與林口A7這二個地方做為示範基地，盼藉由政策供給平價住宅，減輕民眾買房負擔。

制度設計並未做好

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合宜住宅政策的理想性十足，但政策本質上就隱藏著玩法濫權與便宜行事的問題，合宜住宅最根本的問題是毫無法源依據，且制度設計不佳，許多配套措施未做好，讓得標建商毫無風險賺取數十億暴利，造成合宜住宅的諸多弊端。

政府過去的住宅政策放在興建國民住宅，但國民住宅因施工品質不佳、工期太長無效率，引發國人對國民住宅失去信心；合宜住宅說穿了它就是「國宅政策」的翻版，只是改一個名詞上市而已，更像是國宅的升級版，政府改採BOT模式，用政府的土地與建商作配合，以低於市場的銷售價格，讓需要的低收入民眾及年青人可以申請。

合宜住宅和過去國民住宅政策最大的不同，是國宅的業主是政府，營造廠只是拿工錢承攬蓋房子，反觀合宜住宅則是政府徵收民地或提供國有土地，標給建商蓋房出售，業主變成是建商。外界因此質疑政府推動合宜住宅政策只是在賤售國土，圖利建商。

政府將土地便宜賣給建商興建合宜住宅，而建商必須以低於市價的價格賣給民眾，但因數量有限，民眾又得抽籤取得申購資格，導致「中樂透」的扭曲現象，居住正義頓時變了調，全世界從來沒有一個住宅政策，是可以為開發商和中籤戶創造如此大的暴利，難怪有學者痛批合宜住宅是「荒唐的政策」。

沒有法源竟敢推行

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合宜住宅最大的問題是沒有法源依據，「合宜住宅」這四個字在我國所有法律條文裡面不曾出現過，民國九十九年推動時，當時「國民住宅條例」還沒有廢止，而國民住宅條例中並沒有規定合宜住宅；後來國民住宅條例廢止，改由「住宅法」取代，住宅法在民國一○一年十二月三十一日開始施行至今，條文中仍然沒有合宜住宅的規定。

也就是說，現行的住宅法對合宜住宅並無明文定義。當年的國宅有國民住宅條例作為依據，近期的社會住宅有住宅法的法源依據，為什麼合宜住宅就不需要法律規範？

合宜住宅涉及到政府強制徵收民地，以及國家資源分配和處分的問題，依大法官解釋，凡是涉及限制人民權利或主管機關與私人或團體間權利義務分配者，即有「授權明確性原則」之適用，應由法律加以規定，或是以法律授權主管機關發布命令。像合宜住宅這樣的政策一定要有法律當基礎，政府才可以做，但現在政府卻在沒有法律的規範下，就大剌剌的推動合宜住宅政策。

政策執行都有問題

桃園八德合宜住宅弊案爆發後，行政院長江宜樺忙著消毒，表示政府依據「住宅法」推動多元住宅政策，不會因為執行面發生個案風紀問題而更動，企圖將合宜住宅弊案導向葉世文「個人」操守。但住宅法並未定義合宜住宅，合宜住宅的定位不明，江院長若不先解決合宜住宅缺乏法源的問題，談什麼「合宜住宅的政策不會改變」都是多餘的。

其實，合宜住宅從政策至實際執行都有問題，國有財產法明定不得出售五百坪以上之大面積國有土地。然而，板橋浮洲案的基地近二萬坪，A7站四塊基地合計近二萬八千坪，合宜住宅屬標售性質的土地，行政院卻不把大面積國有土地不得標售的政策放在眼裡，讓建商規避禁令，因此合宜住宅本身就是違法的產物。而且，目前制度也沒有避免標售之後再轉手獲利的規範，凡合乎條件的承購戶，照樣有方法可從差價中獲利，顯然與居住正義精神不合。

目前合宜住宅興建弊端，是人為因素，也是制度設計不佳所造成。合宜住宅的承購資格應該明確嚴謹，因為合宜住宅立意是解決當地居住問題，應該要求承購者是設籍在當地的民眾，另外要嚴格控管居住事實，禁止轉租轉售。但現行制度卻是申請承購資格寬鬆，而且轉移年限屆滿後可以轉手獲利，轉售對象的資格又未設限，並不公平，顯示出合宜住宅的制度設計根本不佳。

政府巧立名目賣地，以獲取高額財源，而老百姓搞不清楚狀況，以為政府賣便宜房子給民眾是個卓越政績，其實說穿了，政府的投機取巧更甚於房市的投機客。

毫無居住正義可言

政府在板橋浮洲興建四四五五戶合宜住宅，每坪價格十九點五萬元，轉移年限為十年；機場捷運A7站則有四四六三戶，每坪十五萬元，轉移年限為五年。預計於民國一○四年起陸續完工交屋。

外界質疑為什麼板橋浮洲與機場捷運A7站這二個地方同樣是興建合宜住宅，政府和建商簽約時間接近 (只相差二個月)，但是轉移年限卻不同(一個閉鎖期為十年，另一個卻只要五年)？更離譜的是移轉對象沒有限制，因合宜住宅的價格，僅為同區域物件的七折，導致欲入住合宜住宅的民眾如同抽大樂透，只要抽中，五年閉鎖期以後民眾就可加入炒房行列，毫無居住正義可言。

政府應照顧買不起房子的弱勢，但合宜住宅圖利的卻是少數者，這些人買得起房子，並不是真正的社會弱勢。合宜住宅可以轉手獲利會造成投機現象，許多人使用人頭，以低於市價七折買房，卻在五年內轉手牟利，導致國家的土地被賤賣，淪為炒房的工具。

為了避免將合宜住宅轉售牟利，朝野多位立委正在連署打算修改住宅法，草案新增條文規定，政府直接興建的合宜住宅，承購人不得把住宅及基地出典、贈與或交換。若要出售，應該由國民住宅主管機關以原價加計利息及通貨膨脹率後買回，以解決後續轉售的問題。

弱勢民眾仍買不起

合宜住宅當初推動還不到一年，接替江宜樺擔任內政部長的李鴻源就喊卡，「江規李不隨」。李鴻源說得很坦白，依目前興建合宜住宅的規劃，「真正需要的人還是買不起，也無法抑制房價」。

合宜住宅主要目的是讓中低收入戶和年輕人買得起房子，售價約為周邊房價七折，但不少弱勢民眾仍無法負擔房價，合宜宅每戶總價至少要四、五百萬元，而民國一○一年平均每戶可支配所得最低百分之二十的家戶所得只有三十多萬，想買下合宜住宅得要不吃不喝二十年。造成真正低所得的人買不起合宜住宅，只能望屋興嘆。

對這些最需要住宅的中低家庭而言，即使以低於市價甚低的價位來定價，經濟弱勢團體還是無法達到住者有其屋的目的，所謂的合宜住宅仍然是「不合宜住宅」。

購買合宜宅必須有一定的積蓄，並且要能抽中籤，這對需要房屋居住的年輕人與上班族都是嚴苛的考驗，而且合宜宅興建的地點不見得是年輕人、上班族想住的地方，他們需要的是上班範圍內可以租得到、買得到的地方。

容易造成官商勾結

合宜住宅事實上是權宜之計，推出過程非常草率；由於政府缺地、缺錢，公家自己蓋房品質又差，才必須向銀行貸款進行土地徵收，再標售建地給建商，政府打的如意算盤是，交由知名建商營建，可兼顧品質與較低價格，得標建商也信誓旦旦表示，建商會做完善的社區規劃，甚至連通風、採光、綠能都詳盡規劃。

但桃園八德合宜住宅弊案爆發，民眾才發現，這裡面原來還有官商勾結，建商花大錢買通官員後，羊毛出在羊身上，這些賄款一定會轉嫁為興建成本，建商勢必要偷工減料，在此情形下，合宜住宅所謂的「品質」豈不形成空談。

俗話說得好，賠本的生意沒人做，要求建商兼顧品質與較低價格，那有可能？原本在板橋浮洲跟A7站徵收土地的底價一坪為四萬，政府標售底價一坪十二萬、建商得標價一坪來到二十五萬九千。政府徵收人民土地標售給建商蓋合宜住宅，先將農用地變更為住宅用地，讓政府大賺一筆，接著建商也從中大撈一筆。

建商從中牟取暴利

以林口A7合宜住宅為例，根據營建署資料顯示，建商以七十六億九千多萬元標得林口A7合宜住宅建案，銷售總金額為三百二十八億多元，扣除土地成本約七十七億，再扣除開發公共設施、建築成本、申辦過程規費等，建商至少獲利近一百億元。

政府與建商簽的合約內容完全倒向建商，合宜住宅除一成比例(二百二十四戶)移作社會住宅出租外，建商可保留一樓店面自行定價，店面所有權屬於建商，不受「每坪平均售價」的限制，店面目前一坪已經喊到八十萬元，光是店面，建商一坪就賺了近六倍。而且合宜住宅的中籤戶並不包含車位，建商也可另行出售車位，車位售價同樣不受限制。

林口A7合宜住宅有二百二十四戶的出租戶，所有權歸建商所有，若是半年內租不出去，建商也可不受限制，予以出售。即使順利出租了，只要經過五年閉鎖期，建商就可以開始轉售這些原本供出租的房子，還是不受「每坪平均售價十五萬元」的限制，目前林口的房價一坪約三十萬元，這樣算下來，建商的確是「賺很大」。

合宜住宅應該退場

內政部原先已備妥林口三塊國宅用地和淡海新市鎮一塊用地，打算繼板橋浮洲與林口A7之後，再推出第三批合宜住宅建案，但合宜住宅接連傳出收賄弊案，引起社會譁然，合宜住宅顯然有諸多不宜，在社會一片要求檢討聲浪中，合宜住宅政策看來很難再走下去。

持平而論，合宜住宅是不恰當的政策，對平抑房價效果本來就不大，又讓建商有暴利可圖，中籤戶如中樂透，扭曲了政府推動居住正義社會政策的美意，是應該退場了。但因合宜住宅是江宜樺一手推動的，他為了面子問題，是否能從善如流，還有待觀察。

要解決居住問題，政府應採行前內政部長李鴻源曾提出的「防災型都更」，以推動都市更新取代合宜住宅政策，並以此兼顧都市的安全與居住正義，或是改推只租不售的社會住宅，以公辦公營概念廣建社會住宅。

所謂防災型都更，乃是都市更新的一種，考量都市老舊房舍耐火避震功能的不足，以及過往都市的規劃建設不足應付現行都市發展所需的防災避難空間，以防災安全為考量，針對老舊建築進行都市更新的改建再造，既照顧安全，政府對分配回的房屋又可利用為社福照顧，創造多贏。

防災型都更可採行

防災型都更採行的方式是以國有地先建房屋提供搬遷，居民以地換屋，再將原本有安全疑慮的建築進行更新改造，適合雙北都會區的發展，防災型都更完全由政府主導，建商只賺取設計與營造費，杜絕從中產生的暴利。

此外，政府也可以改以「只租不售」的社會住宅為推動方向，避免重蹈合宜住宅的覆轍。政府現正規劃十年內在全台催生三點四萬戶的社會住宅，但換算下來，平均一年才三千多戶，而目前社會住宅的需求量高達十九萬戶，很明顯，政府規劃的社會住宅數量是不夠的。

政府缺錢，但民間的資源非常多，也願意投入協助解決居住的問題，壽險公會理事長許舒博日前就表達壽險資金有意投入社會住宅，希望由政府拿出位於都會區、交通便利的國有土地，由壽險業者投資興建社會住宅，壽險業者每年回收三分之二的租金，剩餘的三分之一交由政府用來管理、維護住宅。

這項建議如果政府採行，政府可提供容積獎勵，充分運用國有地開發，以分期分區方式逐步增加社會住宅存量，協助民眾能有合適的安居住宅，將可達到政府、業者、民間三贏的局面。