【文/住展雜誌】朱立倫在就任第一年內，提出「閃耀五星」與「繁星計畫」，乍聽之下，似乎只是兩個口號，但其實它攸關到您我的荷包；因為這當中包括十三件土地重劃開發案，不僅左右未來房市生態變化，更牽涉到消費者投資方向與莫大商機……

台北縣升格為直轄市後，許多市民心中都有個疑問：「台北縣除了改名成新北市外，三年多來還改變了些什麼？」

新北市城鄉局代理局邱敬斌解釋，任何城市的發展、進步，都需要循序漸進，經過長時間的催化，並非一夕之間可以徹底改頭換面。在升格後，市府團隊體認到新北市已是直轄市，行政地位與台北市並駕齊驅，不再是過去衛星城市的角色，所以就不斷思索著，要如何賦予這座城市新的城鄉風貌、擘畫新的發展藍圖。

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於是，在民國一百年間，朱立倫提出全國地方政府首創的「新北市區域計畫（草案）」。從區域計畫延伸出來的，則是一個結合產業、環境重塑、住宅與捷運建設的新政策，內容含括「閃耀五星」、「繁星計畫」與「三環三線」。

閃耀五星　四年有成

「閃耀五星」與「繁星計畫」都是土地重劃開發案，唯一差別在於開發時間的不同；在近年內可開發完成者歸入五星內，至於開發期程較晚、屬於遠期的重劃案則分屬繁星範疇。

以正常情況而論，一件公辦重劃案從無到有，起碼耗費十來年並不為過。所以在朱立倫就任市長第一年時，喊出「閃耀五星，四年有成」口號，就引來不少質疑，就連市議會也認為四年內五件公辦重劃要逐一達陣，說法過於浮誇。

新北市地政局長康秋桂表示，雖然外界普遍認為辦理速度不會那麼快，但「別人覺得不可能，我們偏偏就要把它辦成！」她說，在朱市長全力支持、各局處鼎力奧援，以及地政局同仁辛勤趕工下，五星全在四年內一一開工，地政局算是打贏漂亮的一仗。

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「閃耀五星」的原始版本，是指為台北港特定區、三重二重疏洪道兩側重劃區、新莊北側知識產業園區、土城暫緩發展區市地重劃案、中和秀朗橋北側區段徵收案等五星。

但中和秀朗橋北側區段徵收案因水利署尚未公告劃出水道治理計畫線，以致於無法辦理開發作業，所幸「繁星計畫」中的「新店中央新村北側區段徵收」進度超前，取代中和秀朗橋北側重劃區，替補為「閃耀五星」的第五顆星。

多重題材　台北港夯

康秋桂透露，台北港特定區與二重疏洪道兩側重劃區會最快有成果，預計在今年下半年就可標售抵費地。其中，台北港特定區占地達一三五點七公頃，是五星中面積最大、也是辦理進度最快的一顆星，其公共工程在今年元月完工，四月完成土地點交。

雖然台北港特定區位置較偏，但康秋桂指出，不少業者看上特定區特殊發展遠景，除土地交易熱絡外，也不斷向市府打聽何時會標售抵費地。她說，台北港特定區市有抵費地共計二十二筆，面積逾十八公頃，待不動產估價師估價完後，最快今年下半年就能公告標售。

說到台北港特定區發展遠景，不動產業者看法其實並不一致。老牌上市公司長虹建設總經理李耀中認為，該區雖然聯外要道有六四快速道路，但地理位置偏遠、生活機能不足，房市想繁榮發展，實有待考驗；但若是自由經濟示範區、台北港︱大陸平潭直航政見兌現，前景就值得期待。

熟悉房市脈動的君漾廣告總經理李志傑則相對樂觀，他說台北港有六四快速道路，聯外交通沒有問題，區內設有休閒娛樂專區，台北港又將申設自由經濟示範區，題材相當多元且有吸引力。據他暸解，特定區內已有建商準備推案，初期房價以二十五萬／坪為基準，最高上看三十萬／坪。

二重河岸　高樓將起

開發進度與重劃面積居次的二重疏洪道重劃區，面積約七十一公頃，今年五月底公共工程已申報竣工。康秋桂預計，七月就能進行土地點交作業，並與台北港特定區一樣，於今年下半年公告抵費地標售。

由於二重疏洪道重劃區擁有捷運（三重站、預計興建的博愛站）、水岸題材，距台北市又不遠，被視為五星中的明星級重劃區之一。李耀中預估，此區房價要站在五十萬／坪至六十萬／坪之間並不難。

據當地專作公設保留地的業者表示，因二重疏洪道開發完成在即，帶動公設保留地需求，以致於三重公設保留地有「缺貨」現象，就連地主都很難約到。現在一塊地都有好幾組人馬在搶，競爭趨於激烈；當然，這也顯示該重劃區炙手可熱。

新店土城　潛力多多

在五星當中，屬性最特殊的，非新莊北側知識產業園區莫屬。因為過去新北市的土地重劃案，大多是先住宅開發，再引進產業政策；但新莊知識園區卻想先引入產業，住宅市場則任隨市場自由發展。

康秋桂分析，知識園區占地僅約二六點五公頃，多規劃為產業專用區，一般住宅用地有限，旨在吸納大台北遊戲、軟體設計等新興創意產業，等到產業聚落形成後，就職人口增加，自然會帶動周邊房市需求。

今年年初，地政局已完成知識園區抵價地配地作業，預計六月就會發放土地所有權狀，明年初公共工程就可竣工。知識園區可標售的抵費地共十九筆，面積近三公頃，在土地點交完成後就會公告標售。

進度相對較慢的土城暫緩發展區、新店中央新村北側地區，分別要等到一○四年底、一○五年中，公共工程才能完工，土地點交與標售抵費地則推遲得更晚。即使進度略慢，但仍不減其魅力。

在五星當中，最受到李耀中青睞的，就是這兩顆星。他認為，新店央北距北市市中心近，擁有捷運環狀線、重劃區規劃完善等多重優勢，極具增值潛力；另土城則是一個機能成熟的區塊，歷年推案不多、供給水位安全，重劃區恰好給予房市發展契機，想像空間很大。

繁星計畫　目的何在

若把近期開發的「閃耀五星」，再加上遠期的八個開發案，則統稱為「繁星計畫」；除上述五星，加上因進度落後、從五星中被剔除的中和秀朗橋北側區段徵收案，以及土城暫緩區區段徵收、泰山塭仔圳、新店十四張農業區、蘆洲北側農業區、五股洪水平原開發區、板橋浮洲地區與東北角特定區等重劃案，共計十三顆星，面積達一八九○點六公頃。

這十三顆星散落在新北市不同位置，若畫線把十三處連起來，恰好呈現弦月狀，因此又稱為「繁星拱月」計畫。「繁星計畫」十三個重劃區中，有十二個由新北市辦理，唯東北角特定區是由營建署主導；而東北角特定區因地段偏僻、人口不多，重劃範圍卻是繁星中最大、將近兩百公頃土地，一度引發輿論批評圖利財團、炒作土地。

事實上，不光是東北角特定區，在推動「繁星計畫」過程中，批評與抗議市府徵收不當、炒作地皮的聲浪從未間斷。不過康秋桂澄清，市府興辦「閃耀五星」、「繁星計畫」的目的有三：一是重塑城鄉風貌，提升居住環境；二是釋出土地，促進產業發展；三為增加不動產供給量，以達到平抑房價的效果。

在這三項中，尤以增加供給、平抑房價最為重要，這也是當初朱立倫的訴求主軸之一。然而，目前已動工的五顆星，不僅土地價格全都往上拉升，甚至還帶動周邊行情，已完成的台北港特定區就是最鮮明的例子。

對此康秋桂解釋，重劃區土地價格上漲，除與房地產景氣連動外，主要是因為整體質感比其他地區優異所致，而非炒作結果。而市府為了抑制地價，未來標售抵費地時，將革新標售方式，不再全以價格標決勝負，部份抵費地將與產業政策結合，以最有利標方式標售。

康秋桂強調，雖然新重劃區價格持續上漲，但不會影響市府「增加供給、平抑房價」之策略。因為今年僅有兩塊重劃區會完成，平抑房價效果仍不顯著，等到十餘個重劃區陸續釋出土地，就能分散市場資金，使資金不會過度集中炒作單一地區，就能達到平抑房價的目標；即使無法止漲，至少也有緩漲之效。

至於外界批評市府藉重劃之名，有帶頭炒作之嫌，康秋桂重申，把這頂大帽子扣在市府頭上，其實並不公允，因為「房價上漲與大環境關係度較高，即使市府不辦重劃，房價也不會因此下跌或止漲。」相對地，增加重劃區供給，反而能提供大量建地，壓制土地稀有題材不致擴大發酵。

地政局的論述，亦獲得業者肯定。李志傑認為，當今房價只能「抑漲」，不會「止漲」，市府若不擴大土地供給量，地價、房價只會漲更凶，所以市府的策略應是正確無虞。

供需問題　看法歧異

但關於新北市擴大供給之方式，學界卻有反面看法。淡江大學產經系教授莊孟翰批評，新北市部份地區、尤其是新興重劃區，早就出現房屋供給過剩訊號；他更大膽預測，萬一房市反轉走空，「閃耀五星」與「繁星計畫」恐將成為房市地雷，加深房價下跌幅度。

莊孟翰評論現在的房市癥結，不是供需問題，而是分配不均。因此他建議，新北市府與其四處重劃土地，還不如廣建只租不售的社會住宅，讓買不起房子的民眾有安身立命之處，也不致於增加龐大賣壓。

康秋桂回應，推動社會住宅是市府既定政策，對於外界批評，也會虛心接受。而在「閃耀五星」中，已確定把社會住宅納入開發計畫，例如新店中央新村北側區段徵收案，就選定約一點五公頃土地，成為社會住宅預定地。其他重劃區若有盈餘，將從平均地權基金直接撥款，挹注興建社會住宅。

擴大供給的策略運用，雖然產、學界看法分歧，但產、學界有項論述是一致的︱莊孟翰與李耀中均主張，「買在捷運站附近、或者靠近生活機能完善區的重劃區，保值性相對高，也相對安全。」

最後一哩　三環三線　

根據新北市府規劃，捷運三環三線完成後，就串起「閃耀五星」、「繁星計畫」大部份區域；換句話說，三環三線是十三件重劃案的「最後一哩」，只要三環三線實現，十三件重劃案都成了！照此推論，難道在每一個重劃區投資，都是安全的嗎？

李耀中直言，三環三線雖持續推動，但時間會拖較久，若投資者太早布局，徒增時間成本與風險，不如把資金投入到已通車、興建中的捷運沿線，或者開發成熟區塊附近的重劃區，價格相對穩健。

莊孟翰則提醒投資者，「交通建設是引導人口遷移的重要媒介，其中捷運效果尤其顯著，像淡海新市鎮就是靠淡海輕軌才由黑翻紅；如果是繁星計畫中的重劃區，捷運仍在紙上談兵階段或根本沒捷運，恐怕會淪為鬼城，投資人更應小心謹慎。」

產、學界疑慮固然有理，但康秋桂對於市府團隊實現三環三線的能力，依舊是信心滿滿。她進一步表示，現在買房子的民眾，很多都是看「未來性」，而三環三線就是最美好的遠景。市府正在全力衝刺，希望行政院核定剩餘路線，「只要三環三線路線定案，興建只是早晚問題」。至於這個說法能否化解消費者疑慮呢？或許答案就見仁見智了。