【文/住展雜誌】台北市副市長張金鶚語出驚人表示，「房價在兩年內要跌三成」，讓業界大感震驚，未料張盛和又出人意表地說，從「公股行庫貸款資料」顯示，大台北房價已經「消風」；到底房價是漲是跌？自住客與投資者，該如何在這場多空混戰中勝出……

房價，真的下跌了嗎？這是購屋族最想問的一件事，但答案恐怕事與願違。根據本刊企研室統計資料顯示，今年一至四月，北台灣各縣市平均房價，幾乎都還維持漲勢並創新高，其中又以宜蘭縣漲幅最大。

預售屋仍漲　痛苦值新高

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從表一數據來看，北台灣房價並未反轉下跌，與張盛和說法顯然有出入，是否意謂房價下跌說是虛晃一招？這點我們無法猜測，不過有一個情況可以解答，在房市中買賣的量，通常是中古屋多於預售屋、新成屋，公股行庫承作的放貸案，大部份也是中古屋物件，而本刊統計範疇則僅限於新成屋與預售屋，所以數據上會有落差。

換句話說，如果張盛和所言為真，那意謂著中古屋市場已率先跌價。這個情況若發生，其實也符合市場慣性；因為若房價下跌，通常會從中古屋開始跌、且跌幅較劇；新成屋、預售屋市場因被推案成本卡死，相對不易下跌，如要下跌，跌幅也比中古屋來得低。

因此，對於有意購買新成屋、預售屋的民眾，盼望跌價的預期恐怕會落空。根據本刊統計，民眾的「購屋痛苦指數」（見表一）依然居高不下；所謂「購屋痛苦指數」，類似於「房價所得比」，是以三房型產品總價為被除數，平均每戶可支配所得為除數，來計算民眾買一間房子，需要花費多少年的收入。

以台北市為例，今年前四個月平均房價來到每坪八九點二萬，若買三十五坪房型，則總價為三一二二萬；依主計處最近一次公布的平均每戶可支配所得，為九二點四萬。計算之後，購屋痛苦指數高達三三點八，意指若想在台北買三房，全家必須不吃不喝三三點八年。

然而，現在集合式大樓公設比動輒約百分之三十五，若是傳統標準三房型，通常要四十坪以上才辦得到，所以在表一中，增列了標準三房的購屋痛苦指數，而台北市高達三八點六，再創歷史新高。

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即使到相對低價的新北市，也要全家不吃不喝十八點二年，才買得起標準三房。箇中原因在於，台北市與新北市部份區域，房屋供給量小於需求，推升房價上漲；而房價上漲的速度，又遠高於薪資成長，以致於購屋痛苦指數不斷飆高。

多空兩情境　應對不同調

綜合上述數據，新成屋、預售屋價格繼續往上漲，但中古屋卻疲軟下修，多空走勢出現分歧，購屋族霧裡看花，難免捉不定主意。因此，我們為您設定兩種情境，一種情境是未來房價續漲，另一種情境是房價下跌；在不同情境中，購屋族或投資者該如何應對？

首先，是第一種情境；當未來房價看漲，當然還是要勇敢買房。於是我們針對預算有限購屋族，或者要轉進低房價區、等待落後補漲行情的投資者，選出「低價王牌十三區」（見表二），全都是二字頭單價或更便宜的低房價區，千萬以下就能輕鬆買到三房。

這些區域雖位在大台北外圍、或者桃竹地區，但卻非乏善可陳，還是有一些優點存在。例如淡海新市鎮、三峽舊市區，每坪成交行情只要二十幾萬／坪，未來又有捷運規劃；其中淡海預計興建輕軌綠山線，而三峽則有三鶯線。這些地方房價雖便宜，卻有建設遠景，適合投資與自住。

汐止保長坑地區房價也只有二字頭，但與汐止相鄰的南港、內湖，房價動輒破百萬，價差逾四倍多；如果是一千萬的預算，在南港、內湖只能買到十坪小套房，但到保長坑卻能買標準三房，對預算有限的自住客頗具吸引力。

無論是投資客或自住客，規劃完善、街廓整齊、優良的環境質感，是支撐與激勵重劃區房價上漲最強的動力；而在北台灣中，仍找得到一、二字頭的重劃區，像淡海新市鎮、蘆竹大竹、觀音草漯、新屋頭州，以及湖口與新豐內的重劃區，房價相對親民。

當然，低房價區自然有其缺點，所以房價才會偏低，最主要的共通劣勢，就是交通、生活機能不便與環境不佳等問題。唯在高房價的現實考量之下，實在是「形勢比人強」，往外圍購屋是必然的趨勢；若預算有限，不妨先以退一步到外圍買屋，等收入與儲蓄增加後，再換回市中心的房子，以免一再蹉跎，越晚買越貴。

第二個情境，則是如張盛和所說「房價已經開始消風」，或如張金鶚指「房價兩年跌三成」；如果驟跌情況成真，恐怕房市「覆巢之下無完卵」。然而，同樣是房子，若條件不同，跌幅也不同，條件好的房子，不僅漲幅較大、也相對抗跌；因此，我們篩選出「保值型」與「地雷型」兩種房屋類型，供您作購屋參考。

保值型 漲多跌少 有效保值

◎ 捷運宅

所謂的捷運宅，有狹義與廣義兩種不同定義。狹義的捷運宅，純粹指捷運共構宅；廣義的捷運宅，則是泛稱距捷運站一定範圍內的住宅，而在大台北，通常是指距捷運站五百公尺內的住宅。

隨著捷運路網日趨緜密，捷運宅擁有交通便利的絕對優勢，不僅可取得較高成數的房貸，行情也比較好，就算拿來出租也很容易找到房客。所以捷運宅在市場上，往往易漲難跌，保值性相當高。

◎ 店面

店面的單、總價，通常是一般宅的數倍，隨當地商業氣息成熟度而有所不同。買店面者，大多數是拿來出租；店面與一般住宅市場又略有不同，店面租金容易轉嫁到商品，但一般住宅卻無法轉嫁，所以國內住宅租金長年來漲不動，但店面租金卻連番調漲，走勢完全不同。

由於店面可取代性低，想開店的業者不得不租，當租金上漲後，除非商圈沒落，否則租金就不易下跌。若租金不跌，就成為店面價格的最有力的靠山；況且，一旦房價跌而租金不跌，等同投資報酬率上升，長抱的投資者進場接手意願將會提高。這一連串理由，正是把店面價格穩穩拱在天花板上的原因。

◎ 第一排住宅

我國地狹人稠，尤其是都會區，人口密度更是高到嚇人，而都會區中櫛次鱗比的大樓，就是人口密度高的「後遺症」。可是當大樓蓋得過密，就會對居住形成壓力，許多人家中窗戶打開，就面對著別人家的窗戶，甚至被隔壁大樓遮住日照。

因為上述緣故，只要是位在水景（含河、海、湖、水圳）、公園、保護區、學校、綠園道等第一排的房子，既有開闊的視野，還有怡人的景觀，幾乎是房價的最佳保證。尤其是水景與大型公園第一排住宅，因為具有稀有性、價格容易創高卻不易大跌。

◎ 學區宅

現代人孩子生得少，父母更重視心肝寶貝的學習，「設籍好學區」是許多父母心中的大事。一個好的學區，不只孕育出有智德雙全的學童，還會吸引家長前來設立戶籍，進而拉高學區內的房價，台北市介壽國中就是最好的例子。

假使未來十二年國教順利啟動後，優良高中的學區宅將會湧現。不過我們也要提醒您，學區劃分可能會有變化，而十二年國教仍可能有變革，何況有的高中還有名額限制，所以購買學區宅，還是以傳統明星國中、小為優先。

地雷型 跌幅較重　轉手性差

◎ 地上權住宅

華人堅信「有土斯有財」，不過近年興起的地上權住宅潮，卻只有房，而沒有土（地）。由於地上權住宅只有建物使用權，使用年限一到，就必須歸還給地主或重新議約，因此房屋價值會逐年折舊，少有增值空間。

不過近年國內不動產景氣大好，地上權住宅也跟進上漲，唯漲幅仍遜於一般住宅，關鍵就在於沒有土地所有權。一旦房價止漲、維持平盤，地上權住宅失去增值預期，就會回歸到本質，也就是逐年折舊的商品，失去投資價值；若房價下跌，則地上權住宅跌幅恐怕會更重。

有人提議，預算有限的購屋族，可以用「付租金」的概念來買地上權住宅，可是這個構想存在兩個重大的盲點，那就是買地上權住宅，不只要負擔房價，每年還要繳納地租金；無論是五十年或七十年地租金，都是一筆很可觀的成本。

其次，地租金會隨公告地價調升而增加，而近年公告地價幾乎只升不降，意謂持有者每年要付出的成本將不斷遞增；萬一房價下跌而地租金漲，持有者就陷入「雙虧」，風險性偏高。

◎ 地區性冷門住宅

在大台北，民眾已住慣大樓，但在北部少數地區，以及中、南部部份區域，民眾習慣住透天，大樓、公寓反而是冷門產品；在這些地區，雖然大樓與公寓總價相對較低，但市場需求性卻不如透天。

即使能接受大樓產品，也不是所有房型都能打通天下，例如有些區域，小套房就是「票房毒藥」。在房市景氣好、房價高時，預算較低的購屋族會考慮買冷門產品，所以還有市場；若房價急轉直下，購屋族不必再屈就，冷門產品需求急涷，就會增加轉手難度，出售價格也不會太好。

◎ 嫌惡設施住宅

俗諺說「買好厝，大富貴」，這句話不僅是傳達，好房子會為屋主帶來好運，房價大幅增值還會為屋主帶來財富。不可否認的，如果口袋滿滿，誰都想買好房子，但若是預算有限，或者貪圖便宜，就會買稍差的房屋，而嫌惡設施住宅就是屬於這一類。

國內忌諱的嫌惡設施，包括喪葬類的殯儀館、墳墓、靈骨塔；污染類的石化業等高污染工廠、焚化爐、機場（航道沿線）、鐵道、高架道路、垃圾場；災害類的加油站、瓦斯槽；健康類的高壓電塔、變電所、基地台；環境品質不佳類的特種行業、宗教場所、傳統市場與夜市、大型停車塔；另近醫院、大型電子看板、超高大樓、隧道口等住宅，則好惡隨人而定，較無一定標準。

嫌惡設施宅靠房市榮景支撐房價，若房市回跌，則缺點畢露無遺，只能用降價再降價的手段來出脫，難達到保值效果。

◎凶宅、事故基地住宅

關於凶宅，法規並無明確定義，但依多數判例，普遍指「發生非自然死亡事件的住宅」，至於死者在家中斷氣、或者到院前斷氣，有時也會成為法官判定的主要依據。事故基地住宅，是指住宅所座落的土地、或原土地上的建築物，曾發生過意外死亡事件，如火災、爆炸傷亡等事件，之後舊建築物拆掉，重建之住宅。

在房市多頭中，這類產品仍有人買單，但若房市走空，購屋族選擇變多，就會變得更加挑剔；若地方上關於事故傳聞擴散，這類產品價格更趨脆弱。

總而言之，在房市多空看法劇烈分歧時，誰都無法預料市場會往何處，此時不是不能買房，而是勇敢進場，挑「大家都愛的好房子」。萬一房市仍穩健走揚，那增值空間更大；若房市真的進入空頭，起碼好房子抗跌性高、出租也容易，這才是真正創造財富、戰勝市場！