【文/住展雜誌】延續去年底「房價像黃小鴨」的論述，財政部長張盛和前月提出非自宅加重課徵持有稅的政策規劃，企圖讓房市或房價慢慢消風。加重非自宅持有稅，真能達到預期效果？台灣未來房價，是否可能發生硬著陸？

不出所料，房市或房價相關議題，隨著年底七合一選舉投票日一天天接近而愈來愈熱；而或許考量到「事態嚴重」，再不祭出更多作為，恐怕影響執政黨選情，加上去年底財長自己也說出「房價如黃小鴨」的泡沫化言論，因此財政部最近一段時間動作頻頻，除責成公股行庫限縮房貸外，引發更多討論及質疑的，就是調高非自宅持有稅率，最高來到三點六％。

這項加重房屋持有稅新政策的影響關鍵，除了稅率高低外，最重要的當然還是適用範圍或對象，也就是所謂非自宅的定義。

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非自宅加稅 讓房價消風？

有關此部分，財政部長張盛和上月中已提出官方版本；那就是基於民情考量及縮小打擊面，初步定義買給成年子女及父母各一戶仍屬自用，據此規定，單一家戶持有第四戶以上者算非自用，才適用較高的持有稅率。

雖然相關方案稍早於立院財委會快速過關，但真正開徵，還須通過立院三讀之關卡，然而外界的疑問仍在：調高非自宅持有稅率的目的到底是什麼？是讓稅制更符合租稅公平？還是讓房價「兩年跌三成」的手段之一？接著，房價真有可能兩年內跌三成？如果真的發生，會產生怎樣的連帶效應？是否就是坊間所稱的「硬著陸」？

根據財政部稍早說法，不僅是個人或家戶持有非自宅需適用較高的持有稅率，建商未售出的餘屋也可能得比照辦理。而如果加稅目的是抑制房價漲勢，則就目前觀察業界動態，短期內可能適得其反。

因為沒等財政部提出非自宅定義，各地區業者就已先表態表示，一旦加稅方案確立，他們一定會把增加的持有成本轉嫁到售價上；而且不僅推案建商，根據房仲店頭透露，中古屋賣方欲順勢轉嫁、調高賣價者也是大有人在。

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持有稅增 買房價格認知降

只不過從稅制學理上看，提高持有稅負擔和房價的關聯度，是呈負向相關的；也就是持有稅提高，通常將會導致房價下修，原因在於，調高持有稅增加的是買方，而非賣方成本。

財政學者分析指出，增加持有稅會使房價下跌；因為就好比房貸成數降、利率提高的情況一樣，買方評估買進後負擔成本增加，在未來房價維持原狀的前提下，對房價認知是會降低的；如果持有稅增加會造成轉嫁，也是買方轉嫁給賣方，即要求賣方降價。這樣的狀況，從歐美地區發展實例已得到具體證實。

然而在台灣，實證情況卻非常特殊。相關研究顯示，相對低價區的發展實例大致如上一段所述，也就是買方價格認知降低，進而造成房價下修；但在相對高價區，則恰好產生反效果。持有稅調高，反而成為該區域發展進步的象徵，乃至優質地段之保證，結果進一步推升房價；近年北市開徵的豪宅稅，就是最明顯範例。

有效稅率偏低 加稅反效果

至於在台灣高單價區，調高持有稅造成的結果和歐美實證情況相反，財政學者認為，純粹從制度面分析，主要問題是實質有效稅率偏低。說成白話，就是實際繳的稅和實價或市價差距過大。

的確，歐美國家房屋持有的實質有效稅率都是百分之一以上，有些地區甚至高達二十、三十％；但在台灣，卻是千分之一或更低。以財政部這次調高非自宅稅率為例，雖然稅率調高三倍，但稅基沒有同步檢討，因此實質有效稅率還是偏低，對持有多屋的大戶來說當然不痛不癢，產生的買方成本提高、預期房價下跌的效果也大打折扣。

不過或許更大關鍵不在制度面，而是台灣房市需求方的選擇彈性太低。因為社會主流價值上，普遍有一種到一定年齡或進入社會多久時間，就一定得擁有或購買自宅的觀念。

增需求彈性 健全租賃市場

因此，理論上滿足居住需求，和持有或購買自宅完全不同，但在台灣或華人社會，確實存在上述觀念甚久，積習難改。這種非買不可的心態，加上租屋市場不健全，出租和租賃兩邊都沒保障，使需要住房的需求方，選擇彈性偏低，進而長期處於弱勢；結果是賣方說了算，買方永遠只有追(高)價的份。在這樣的情況下，只透過加重持有稅就想平抑房價，幾乎是緣木求魚。

由此來看，提高房屋需求方的彈性，毋寧是第一要務。而多數學者都建議，除了廣建只租不賣社會住宅外，健全國內租屋市場更為重要；這讓暫且買不起但有需求的消費者，可先有另一項選擇，如此一來就不需打腫臉充胖子，當房價高於自身負擔力時，就可選擇到市面上或向政府租屋等替代方案、暫緩進場。

當然，制度面改善還算容易，更困難的是觀念上，也就是租不如買的傳統想法。現階段三十歲以上青壯年，多數確實還有這樣的觀念；但經過太陽花學運可發現，三十歲以下年輕人觀念和上一世代者有不小的落差。一定要擁有或購買自宅的觀念，未來很可能加速出現變化。

加重打壓 房市恐硬著陸？

由以上分析可知，加重非自宅持有稅，在稅基不同步檢討的前提下，很難達到官方的預期效果。不過基於長期利率走升，近期市場對房價走勢的看法的確更加分歧；因此對於政府加重打房力道，外界的確會憂慮，是否將連帶傷害整體金融及經濟，甚至造成所稱的硬著陸？

對此，產學兩邊當然又開始激烈論辯，比如房地產相關產業是否為經濟火車頭？以及房價跌、多數人財產是否跟著縮水、消費意願降低？等等。

然無論哪邊說的有理，不可否認的事實擺在眼前，那就是金融機構大量擔保品以不動產形式呈現，價格一旦出現波動，金融體系首當其衝，影響非同小可。此外，經過這十年房市大多頭，房地產相關行業造就大批就業人口，市場價量一旦轉冷，肯定會對就業市場產生衝擊。

更嚴峻的是，房價高漲，一般受薪階級得縮衣節食才能躋身有殼族，這確實也對其他消費行為產生排擠。更別說大量資金湧入停泊房市，主要是國內缺乏其他穩當的投資管道，打房逼出資金，也不見得能導向其他實體產業投資。

政大林左裕：政府積極作為 避免硬著陸

然而政大地政系教授，同時為該校社科院副院長的林左裕卻認為，如果政府還不積極作為，未來台灣房市硬著陸的機率反而更高。

首先眾所皆知，熱錢是造就國內乃至全球各地高房價的最關鍵因素，這導致目前國內不動產相關融資，佔整體銀行放款乃至GDP的比重都偏高。林據此認為，就算未來房價不再漲，對金融體系乃至國內經濟而言，都已是極大風險。

林左裕贊同張盛和有關「房價應該慢慢消風」的說法，但認為官方行事不夠積極，還有很多作為的動機可議，如金管會稍早允許上市櫃公司自行重估不動產價格，就有點和財政部『對作』的味道，反而可能使房地產風險增高。

對於其他相關部會，也都提出具體建議。財政部非自宅增稅，他建議應進一步將其(實質)稅率比照國際標準，調高到市價的百分之一以上，如此才有可能使國內大量的空閒住宅釋出，做真正居住使用；稅制部分也不能只調高持有稅率，而必須全盤檢討，重點是房屋交易利得必須要採實價課稅。

央行方面，則應針對自宅及非自宅的貸款及利率行差別待遇，也就是非自宅的貸款成數要更低、利率要更高。基於房屋為民生必需品的原則，他更呼籲法務部、公平會，針對炒作、哄抬、操弄房價的行為，應以刑法角度偵辦之。

至於最直接相關的內政部，除了廣辦社會住宅及健全租屋市場之外，區段徵收或市地重劃後的抵費抵價地，過去是以最高出價者得標，也造成開發商成本拉高，成為高房價幫兇；林左裕建議，應改以「可提供社會住宅的量」作為得標評選依據之一。

改善制度 市場才會健康

目前為止，無論加重非自宅持有稅，乃至房價走勢，或未來房市是軟或硬著陸的問題，產學兩邊依然各說各話；產業界仍認為不能、也不該過度打壓，否則整體經濟也會受傷，學術界則強調如不積極作為改善相關制度，讓房價合理化，則經濟才會受害，且房市硬著陸的風險更高。

儘管各方看法各異，但大家也都不否認，這幾年房價漲太兇，確實產生若干風險，必須適當『微調』，而且肯定沒有人願意看到硬著陸真的發生。而在亟需改善當前相關制度之同時，兼顧經濟層面，讓房價泡沫慢慢消風而非瞬間崩跌，當然在在考驗為政者的智慧。

此時此刻，或許大眾也應思考，房地產固然有投資及資產的功能及性質存在、不必迴避，但房子主要還是拿來居住的，因此應透過健全的制度，使其民生需求本質得到最大程度保障，廣義投資行為則透過制度改革使其適度漲價歸公。如此一來，房屋市場之長期發展才會真正趨於健康，也不必擔心或顧慮，房市一旦出現波動，會回過頭來傷害經濟基本面，發生硬著陸的現象。