【文/住展雜誌】關於實價登錄三法，立法後廣受社會肯定與期待；且因二○一四年一月二十八日行政院提出覆議之後，突顯現行規定之漏洞百出，亟待通盤修正。因行政院承諾將三法修法案列為優先法案，是故內政部刻正研擬修正條文之中，卻因與地政士公會在「任意代理」與「法定義務」之爭，無法獲得共識；反而是，關鍵性的預售屋申報及義務人應否會同等重要議題，遭刻意忽略，逢此關鍵時刻，筆者與花敬群（德明財經科技大學副教授）、洪鴻志（台北大學不動產與城鄉環境學系教授）共同執筆發表「強化實價登錄，盡速落實修法」本文特就關鍵性議題予以完整論述，提供各界參考。
義務人應會同申報，且並縮短申報期限
買賣雙方應共同申報
現行法（第47條第2項）最大的缺漏，其與第1項權利人（買方）與義務人（賣方）之原則應「共同」申報不同，使得義務人（賣方）免除負申報義務；反觀，先進國家大都以買、賣雙方或經紀業負有申報義務。尤其是：
１房屋市場中，較會哄抬房價者，大都屬建築業者或經紀業者，法律卻放它一馬，反而要權利人（買方）應單獨申負申報義務，並不合理。
２而且，出賣人對於標的物資訊較為清楚，且依契約法之規定，應負物之瑕疵擔保責任，權利人（買方）對於標的物相對的可能較不清楚，故應由賣方會同買方辦理申報，始臻合理。
３代銷業者又僅限於「委託代銷契約屆滿或終止後三十日內」始有申報義務，因主管機關無法切實掌握代銷契約「屆滿」或何時「終止」，乃致目前狀況而言，代銷經紀業申報量極低，嚴重扭曲預售屋資訊與實價揭露制度，亟待改善。
綜上，吾人認為，「義務人」（賣方）應納入與權利人（買方）共同申報，始為正辦。
應改為申請移轉登記同時申報
| 國內長期存在「公契」與「私契」不同價之奇特現象。 |
依內政部平均地權條例草案第47條第項規定，申報義務人（權利人）「應於委託地政士申請所有權移轉登記時，提供不動產成交實際資訊書面資料並簽章確認後交付地政士」，同條第項卻仍規定「應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內」辦理申報登錄，徒然使申報登錄階段化，顯然故意製造「法定義務」非屬「委任代理關係」之問題。為解決此項爭議，並「使不動產交易價格資訊即時公開」，宜改為應於申請不動產買賣所有權移轉登記同時一併申報登錄，如此修正，一則可及時反應成交資訊。二則更可收手續簡便之效並解決可能逾期申報之問題（因如未同時申報成交資訊，會被通知補正，就不會完成登記，即不會有逾期申報之可能）。
更重要的是，可解決「公契」與「私契」之矛盾現象。蓋長期以來，行政機關默許「公契」按公告現值填載其「實際交易金額」，導致「公契」與「私契」不同價之奇特現象，甚至因而逃漏印花稅。是以，如改為應於申請不動產買賣移轉登記同時一併申報登錄，買賣雙方應對該實際成交資訊簽署負責其真實，地政士自無單獨擔責的問題，應屬正本清源的作法。
刪除租賃之申報，俾以健全租屋市場
| 屋主自行租屋案件是否需全面納入實價登錄申報範疇？ |
關於屋主自行租屋案件（非仲介業居間成交之租賃案件）是否全面納入實價登錄申報範疇乙節。
固然，依現行規定，租賃案件非經由經紀業成交者，依現行規定亦無須辦理申報，導致租賃資訊完全被隱藏，出租人之所得因而得以規避，房仲之租屋市場萎縮，甚不合理，亦有改善之必要。惟租賃市場相較於不動產交易（買賣）資訊建立申報制度之重要性，可能遠遠不及；且如強制規定租、賃雙方均有申報義務，因欠缺有效管控機制，可能反而更使得租賃市場地下化，對於健全租屋市場，反而有害；因而，現階段似可將租賃申報登錄之規範予以刪除。
另外，國內租屋市場長期以來僅賴民法債編的簡略條文加以規範（土地法的租賃規定不甚合宜，甚至形同具文），實為法制工作的一大疏漏；為健全租賃市場，似宜參考先進國家之不動產租賃條例或租賃住宅法，或如日本借地借家法之體例，另行制訂不動產租賃條例以強化管理租屋市場，方為正辦。
地政士申報登錄 應與申請登記同時辦理
在覆議之後，地政士公會強烈主張，「買賣交易實價申報，本該是買賣雙方義務，地政士僅代理登記，倘買方或經紀業者怠為提供或提供錯誤，其處罰之對象應改為買方或經紀業者，始臻合理」；故擬修正刪除法定申報義務（包括增訂第16條第8款、刪除地政士法第26條之1及第51條之1），將申報義務全面回復為買賣雙方，以釐清其與地政士之間係為委任代理關係；因而，建議將實價登錄應改為「任意委任代理」方向立法。如此見解，原則固可贊同，惟恐仍與行政機關所堅持的「法定申報義務」相持不下，甚至在各司其是的情形下，反而模糊焦點，忽略實價登錄三法之結構性問題。
因此，筆者認為宜改採於「申請移轉登記同時」申報，以消弭上述爭議：
改採登記同時申報，可消弭「任意代理」與法定義務之爭
「委任關係」與「法定申報義務」並非是對立之關係；實際上，地政士或經紀業之所以負有申報義務，乃植基在「買賣案件委託地政士申請登記」（或因居間或代理成交），因而依法律規定有此「協力」申報義務，性質上屬於委任關係所衍生之應辦事務，故此法定「申報」義務，緣自受任事務（仲介或登記）之附隨業務，故在私法關係上仍屬委任關係；另因行政法的規定課以其代為申報之義務。是以，法定申報義務與委任代理關係，乃一體兩面（其一為行政法之義務、其二則為私權關係）。
按立法目的與手段應具必要且合理的關聯，且應斟酌其方法是否恰當，始符憲法所定之比例原則。以現行規定「登記」後再「申報登錄」之兩階段行為，行政機關刻意強調「法定申報義務」地政士不可拒絕，似有不當聯結之虞。且依內政部平均地權條例草案第47條第3項第1款但書規定「但權利人於申請所有權移轉登記時，以書面聲明自行申報登錄者，不在此限。」不啻是自己「打臉」，而且只許委託人有「選擇」自行申報的權利，卻不予許地政士亦有「選擇」拒絕的權利，亦有前後矛盾。
反之，依委任關係之法理，受任事務多寡，自應視其契約之自由約定；一般委任事務是否可切割獨立進行，應視其事件是否獨立，例如實務上有將一件買賣的報稅與登記，分別委由不同代理人為之；但同一件登記案件，故地政士公會所主張之見解，原則應予肯定。
| 各界應放下未盡理性的堅持，共謀實價登錄制度的完善。 |
不過，實價登錄三法之立法目的，旨在確保申報登錄之成交資訊充分而正確（三法覆議前，也是學者為文表達「逾期補正」可能造成「虛價登錄」的疑慮），又因地政機關或社會各界，普遍認為地政士較受信賴，行政機關為掌握「正確資訊」強拖地政士下水，亦有其不得不爾的考量。
因上述之糾結，肇因於所有權移轉完成登記後三十日內，始須辦理申報登錄，乃致衍生可以切割的「任意代理」與「法定義務」之爭，於今越演越烈。
筆者認為倘修法改採應於「申請移轉登記同時」辦理申報登錄，則登記與申報為同一受理（登記）機關又同時完成，自屬合理且必要的聯結，無法切割。如此修正，既屬「任意代理」也是「法定義務」，當可消除地政士之疑慮，更可迅速完成申報登錄，以滿足社會對正確實價之殷望。
地政士執行業務，不應受行政罰之制裁
地政士經國家考詮賦予證照得專門職業，依照專門職業法之通例，其執行業務如有違反法令，應受該法之懲戒（地政士法第44條的依不同程度分別以警告、申戒、停止執行業務或除名等不同程度之懲戒），現行第51條之1，違反立法通例，可予刪除回歸懲戒罰處理，如地政士共同參與虛價之申報登錄，應另負民事（損害賠償）與刑事責任（偽造文書之刑責）。
結 語
實價登錄制度，普受全民肯定，過去廿個月的執行過程雖有瑕疵，但迄今查詢次數超過三千三百萬人次，可謂政府網站流量最高，民眾使用需求龐大的重要資訊。
但社會對實價登錄制度的健全發展，更有期待；此乃本次修法最核心的議題。逢此修法關鍵時刻，吾人衷心期盼各界應放下未盡理性的堅持，共謀實價登錄制度的完善，故而，本次修正應以補正現有漏隙為首要任務，不應偏執於「委任代理」與「法定申報義務」之爭，建議釜底抽薪，以健全申報登錄制度之方向修正，才能使此項制度持續進步。
(本文作者為德霖技術學院不動產經營系專技 林旺根副教授)
