【文／住展雜誌】納稅是國民應盡的義務，如何合法的節稅也是民眾應有的權益，五月報稅季來臨，許多人為了稅金如何計算苦惱不已，如果去年有賣屋、換屋行為，今年報稅時就要申報「財產交易所得稅」，如果房屋「賠錢」賣的話，還可以列舉交易損失，免繳房屋交易所得稅，今年報稅可別錯失各項減稅優惠。

去年有賣屋、換屋行為的人，必須申報「財產交易所得稅」，併入年度個人綜合所得額中計算並申報。其申報方式有二種，一為依「實際買賣價格」申報；另一種為依「財政部的申報標準」申報，凡是無法拿出購屋買賣資料的售屋者均可適用。

賣屋換屋都要報稅

- 繼續閱讀，請向下滑 -

財政部訂頒的「售屋財產交易所得額標準」較「實際買賣價格」低，幾乎所有的賣屋者都喜歡用財政部的申報標準來申報，但要注意，這二年因實施實價登錄，買賣房子都要向政府申報，稅捐單位很容易掌握房子的真正買賣價格，因此，如果你的房子是在實價登錄實施後已有買賣紀錄，官方可以查出你的買進價格，你最好按照實際買賣價格申報，以免被國稅局科罰。

財政部在每年五月報稅前，會公佈去年各縣市適用的售屋所得額標準，以供售屋者申報售屋所得稅。舉例來說，財政部核定台北市去年個人售屋財產交易所得額標準中，台北市大安區為房屋評定現值的百分之四十八，如在大安區出售一棟評定現值七百萬元的房屋，應申報的售屋所得是三百三十六萬元（七百萬元X百分之四十八）。假設綜所稅適用稅率為百分之四十的納稅人，去年間出售不動產的售屋所得稅即是一百三十四萬四千元（三百三十六萬元X百分之四十）。

財政部賦稅署已經公告「一○二年個人出售房屋財產交易所得標準」，依照各地房地產交易價格及漲幅調整，其中台北市的大安區、中正區、信義區及松山區為房屋評定現值的百分之四十八，是目前全台最高。台北市其他區則維持百分之四十二。

售屋交易所得標準

新北市、桃園因各項交通建設陸續完工，或升格為準直轄市等因素，房地產價格明顯上漲，因此也調高財產交易所得標準。去年在新北市各區賣房的民眾，今年五月報稅時，如果未舉證買進成本及出售價格，則必須依據財產交易所得標準，以房屋評定現值的百分之十四至百分之三十三，申報綜合所得稅。其中，房市交易熱區的淡水及五股區，課稅比率由百分之十四調升至百分之二十三，是全國增稅最多的區域，而板橋、新店等行政區，將按房屋評定現值的百分之三十三課稅，在新北市中課稅比率最高。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

桃園在航空城計畫、機場捷運及高鐵特定區開發等重大公共建設的帶動下，帶動當地房價上漲，財政部也調升售屋所得的課稅比率，其中以八德、蘆竹由百分之十二調升至百分之二十，調幅最高。(讀者可自行上財政部官網查閱各地詳細的出售房屋財產交易所得標準)

豪宅計算售屋所得

今年起新增一項「豪宅按成交金額的一定比例，計算售屋所得」。台北市或新北市房地總成交金額在八千萬元以上，其他縣市成交金額在五千萬元以上的案件，即使售屋者僅提供交易時之實際成交金額，而不提出房屋取得成本，國稅局也能按實際售價，依房屋實際收入的百分之十五計算出售房屋的所得額。對賣豪宅的人來說，稅負只是九牛一毛，假設出售一戶帝寶獲利五千萬元，誠實申報以最高稅率百分之四十計算，須繳稅二千萬元，但若「無法舉證交易成本」，依據財政部的新標準，僅須依房屋評定現值計算賣屋所得，即使最後仍須適用最高綜所稅率，卻只要繳數百萬元的稅，因此賣豪宅人都不會提出交易成本誠實申報。

一般人較常用房屋評定現值來申報，交屋時，代書會把買方的契稅單影印給賣方，契稅單上的「核定契價」乘以當年度出售房屋財產交易所得標準，就是應該申報的交易所得。

應提相關證明文件

若依房屋評定現值申報，除了檢附契稅單外，不需要檢附其他的資料；你也可以選擇按實際發生的價額申報，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，如能提供相關證明文件，可以少繳一些所得稅。但是要注意，一定要有相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

所謂「相關的證明文件」，像是購屋支出的稅費、公證費、裝修費等，以及轉移費用，如仲介費、清潔費、代書費、搬家費等，都可以列舉扣除。在支付這些費用時，相關收據和憑證都要盡量保存好，以利舉證。單據應為統一發票、正式收據，收據抬頭應為屋主，而且單據最好能夠附註房屋的地址。

若購屋總支出大於售屋價格，可免繳房屋交易所得稅，並可向國稅局報備核發財產損失證明單，這筆損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後三年的財產交易所得扣除。

房屋賤賣可免繳稅

舉例來說，民眾出售台北市的一棟房子，房屋評定現值為一百萬元，依財政部的公告，出售的房屋財產交易所得標準為百分之四十二，在申報所得時就需填寫財產交易所得為四十二萬元。但若是出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」，計算出的財產交易所得較低，也可以選擇按實際發生的價額申報。

所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值的改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋後的裝修費用，加上向金融機構貸款購屋的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後三年的財產交易所得扣除。

利息扣除額有上限

民眾買房子都會向金融機構貸款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為三十萬元，每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。

例如，去年度支出的購屋貸款利息共五十五萬元，但在銀行的存戶利息收入有十萬元，在申報購屋借款利息時，需以五十五萬元減去十萬元，得到餘額四十五萬元，但是餘額已超過申報額度上限的三十萬元，因此只能以三十萬元作為申報。如果購屋貸款利息共三十萬元，但在銀行的存戶利息收入有十萬元，相減之後，只能以二十萬元申報。

申報購屋借款利息扣除時，須以銀行提供的當年度繳納利息單據正本為憑證，若選擇的是活化資金用途的房貸，利息費用將無法扣抵。

重購扣抵合法節稅

民眾有換屋的需要，同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，此時可利用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅，可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還。

「重購自用住宅扣抵稅額」是合法的節稅規定，售屋者如果在出售自用住宅的二年內，重新購買自用住宅，且重購之房屋的評定現值，高於出售房屋之評定現值，可在申報購屋年度的綜所稅時，將售屋當年所繳交的房屋交易所得稅額，自重購年度的綜所稅額中扣除。

二年內重購自用住宅扣抵稅額，不管是先售後購，或是先購後售，只要買進與賣出的房屋都符合自用住宅條件，且買進的住宅評定現值高於出售的住宅現值，均可申報，兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。但要注意，這兩間房屋產權移轉登記的時間必須在二年以內；若五年內再移轉或未做自用住宅須繳回已退還的土增稅。

房東房客繳稅規定

至於在外租屋或是住宿學校的租屋族，可以享有一年最高十二萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書(二者擇一)。

依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是十二萬元。但如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

包租公(即房東)也必須申報的租賃所得，為總租金收入加上押租保證金的利息（通常依法定百分之五計算），但如可證明有貸款、修繕等支出，也可扣除。如無法提供單據證明，則扣除全年實收租金的百分之四十三為必要費用。

房屋稅五月開徵

五月報稅季除了申報所得稅外，房屋稅也自五月一日開徵，為期一個月。房屋稅是接到稅單後逕付稅額，但在納稅時仍應注意使用現況與課稅稅率是否相符、購屋時是 否因分算日期之不清而多付了稅費 等。房屋稅最常發生的狀況是新買房屋時，原屋的用途與日後用途不符，例如原屋主為營業使用，房屋稅按營業用稅率百分之三課徵，而購買後的新用途為自住，房屋稅率僅為評定現值的百分之一點二，若新買方沒有發現此種狀況，便多繳了百分之一點八的稅。若發現原房屋是營業用途，應馬上向房屋所在的稅捐稽徵處提出申請使用情形變更，將房屋用途變更為自用。房屋稅雖為一年繳一次，但實際是按月計算，並且是以每月十五日為分界點。如在每月十五日之前申請變更，房屋稅自當月起即適用新稅率，若在十五日之後才申請變更，新稅率便延至從下個月起計算。另外，財政部規定房屋現值十萬元以下免徵房屋稅，但如果房子有加蓋或增建，合計房子總值超過十萬元，則原本無須繳納房屋稅者，因增建或違建而需另繳一筆房屋稅。

納稅義務人如果接到房屋稅單後，對稅額有疑義，或未接到稅單，均可向房屋所在地的稅捐稽徵處查詢或申請補發；民眾若未能如期繳納，自六月一日起，每兩天計算百分之一的滯納金，因為是每超過二天才要罰滯納金，因此在繳稅截止日後的六月一日、二日繳納，還不會被罰滯納金。而滯納金的處罰，則以百分之十五為上限。

蒐集各種節稅資訊

在年度中房屋買賣移轉過戶，房屋稅應由誰負擔？依規定欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記；且房屋買賣移轉申報在當月十五日以前，房屋稅自當月起由承受人繳納，而在當月十六日以後，則自次月起由承受人繳納。舉例來說，在去年三月五日將房屋出售他人，向稅捐處申報契稅，稅捐處在受理 時就會即予核算售屋者自前年至去年二月的房屋稅，先行核發房屋稅單，等到售屋者繳納完畢後，地政事務所才會受理移轉登記。售屋換屋及租屋的人只要瞭解稅法相關規定，往往可省下一筆不小的稅金。在報稅前應蒐集各種不動產節稅資訊，且平時應收好所需證明文件，才不會在報稅季時手忙腳亂。