【文/住展雜誌】如果您正在找尋房市的大黑馬，選項之一，就是青埔；如果您想投資的，是無限的遠景，選項之一，也有青埔；當政府砸下大錢，雕琢曠世鉅作「桃園航空城」，無庸置疑地，青埔就是航空城最閃亮黃金城……

如果你認同「買房子要跟著政府建設的腳步走」這句話，那到青埔準沒錯！這是上市建商：聯上開發總經理李志明，為青埔特區房市所下最簡短有力的註解。

確實，中央政府為了促進我國產業轉型，預計砸下四千六百多億元，與桃園縣政府聯手打造「桃園航空城」計畫。這項計畫堪稱是本世紀以來，政府投入最多預算、開發範圍最大、徵收土地最多，也是最具雄心壯舉的旗艦計畫。

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世紀大建設　政府作靠山

而政府投入的經費，甚至還在不斷追加當中；今年四月初，行政院長江宜樺巡視航空城開發現況，又再慷慨送出四十億大禮，作為航空城道路興建之用。從中央到地方，卯足全力、拚命投入建設資源，就是為了宣示「航空城只准成功，不准失敗」的決心！

在「建設帶動房價揚升」的定律下，桃園房市遍地開花，各處房價拉出一波亮麗漲勢，其中又以俗稱青埔特區的「桃園高鐵站特定區」受惠最大，房價最具升值想像空間。

事實上，目前在整個航空城計畫範圍內，除了青埔這個重劃區外，還有另一個已開發中的重劃區，就是「大園客運園區（南港地區）」；大園客運園區開發進度比青埔早，一度被寄予厚望，但較晚起步的青埔特區，房價卻後來居上、且價差越拉越大，甚至還快追上桃園市一級地段「中正藝文特區」。

青埔發展史　麻雀變鳳凰

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青埔，憑什麼？為什麼一個連買醬油、飲料都找不到店家的地方，房價卻彷彿沖天炮般直上雲霄？

若把時間拉回到二十年前，青埔還是一望無際的農田，土地便宜到沒人要；準備個一、兩千萬，輕易就能買下好幾分農地。如果有人說，這裡土地以後每坪會漲到七、八十萬，房價至少三十萬起跳，你一定會說，「這個人瘋了」！

「大約在民國九十五年，高鐵青埔站啟用時，不動產受高鐵題材激勵已上漲一波，但土地每坪只約八萬。那時我們推出青埔第一宗大樓案，每坪均價只賣十萬，某些戶別單價甚至不到十萬；即使賣這麼便宜，業者和民眾都認為我們在發神經，都說誰會來這個鳥不生蛋的地方買房子？但事後證明，我們的眼光是正確的！」率先進軍青埔推案的宜誠機構副總裁賴森源說道，眼神裡還透出自信的光芒。

誠然，青埔從農地與荒地，演變到現在成為燙金重劃區，房價最高已開到四十幾萬／坪，飆漲過程相當戲劇化，宛如好萊塢電影「麻雀變鳳凰」的劇情；而成就青埔房市翻身的關鍵，就在於「交通」與「產業」。

捷運將兌現　行情可期嗎

賴森源認為，「交通＋產業═房地產」，這是永恆不變的方程式，青埔房市就由這套方程式所建構而成，所以具備得天獨厚的潛力，而潛力的來源則是桃園航空城。

交通部份，青埔可說是占盡地利之便，無論是走國道往返大台北，或是往北至桃園機場都十分便利，算是「國門第一站」。機場捷運，更是扮演最吃重的角色；因為青埔不僅將是桃園最早有捷運的地區之一，其重劃區內就設有三座捷運站，交通重要性無可比擬。

李志明指出，目前航空城建設的指標，無庸置疑就是在青埔；在北台灣單一新興重劃區裡，區內設了三個捷運站的例子少之又少，而青埔環境規劃又好、綠覆率高，交通便利且環境優質，房市絕對具有未來性。

隨著機場捷運通車腳步逐漸逼近，青埔特區內的A17、A18、A19三個捷運站周邊，「捷運宅」題材已明顯發酵。桃園在地建商璟都建設總經理鄭明哲強調，捷運所到達之處，房價就一定上漲，青埔也會循著這套模式走；而機場捷運預計在明年底通車，所以「今年是投資最好的一年」。

國泰加冠德　引爆購物城

從產業面來看，青埔同樣受各路資金追捧，最具代表性的，是A18站的國泰商務城開發案，以及A19站的冠德環球購物中心。受到國泰與冠德兩大集團開發案之賜，捷運站附近建案變得炙手可熱，甚至有投資者徹夜排隊，就是不願意在好地段缺席。

國泰商務城為國泰金與華泰集團合作，將引進美式知名Outlet商場「Gloria Outlets」，規劃為露天式休閒購物村，可提供多達約兩百六十家店家進駐，為全台最大的購物城；此外，商務城內還要興建大型美食廣場，電影院、餐廳、兒童遊樂區一應俱全，連近年很夯的美式賣場「好市多」也來參上一腳。

國泰部門回應，國泰商務城在五月初會舉辦開工典禮，未來將會採分期營運模式；全案共分三期開發，第一期最快在明年底前就會開幕。若國泰商務城投入營運，將有助於站前商圈發展，意謂青埔生活機能的缺點將會大幅改善。

A19站的冠德環球購物中心，則是由冠德獨立開發。冠德建設副總洪錦欽表示，該開發案尚在跑都審、環評等審查程序，目前還未拿到建照；再加上青埔人口數量還不多，消費力仍有疑慮，又考量到A19站周邊商業氣息仍嫌平淡，所以要等待適當時間才會開發。

依照冠德送至交環評的資料顯示，該開發案將興建三棟大樓，每棟均為二十四層，一到四樓供作商場使用、五樓為餐廳、六到七樓住商混合、八樓以上全為集合式住宅，產品則設計為小坪數酒店式公寓。

據消息人士透露，冠德A19站開發案雖是設定地上權，但其集合式住宅因法規層面上的技術性認定問題，性質上類似於大台北的捷運共構宅，可以買斷產權；若此消息為真，該案住宅單價可能飆上新天價。唯該消息真實性如何，尚未獲冠德與高鐵局雙方承認。

市中心在哪　群雄大爭辯

國泰與冠德兩大開發計畫，毫無疑問地，會對青埔房市造成深遠影響，除了摘下開發案消息刺激青埔房價強攻一波外，未來商城營運後的營運狀況，將改決定青埔的「蛋黃」位在何方，也就是勾勒出青埔的菁華地段，確立青埔黃金城的核心所在。

針對這項問題，業界看法趨於分歧。宜誠機構副總裁賴森源、聯上開發總經理李志明一致判斷，A18站擁有高鐵、捷運共構優勢，來往人潮最多，國泰開發案又是青埔最大的商城，集客效果會較顯著，應是未來首屈一指的市區地段。其次，則是A19站，原因是冠德購物中心的設立；至於A17站題材稍弱，較適合塑造為住宅區。

去年十大代銷之一的代銷巨頭：華邦廣告特助陳忠銘，雖然也同意A18最具市中心姿態，唯他認為，市中心版塊的發展趨勢，應會朝靠近大台北移動；A18站雖會成為市中心，不過市區的擴散，會從A18站逐漸拓展至A17站與A16站一帶。A19因位於青埔邊緣，距大台北較遠，地理條件在先天上就有所不足。

陳忠銘分析，A18站周邊適合投資置產的路段，如青埔路、洽溪路與領航北路三段等地，主要是圍繞著國泰商務城周邊，或是老街溪沿岸的景觀宅。若是A17站，則以青峰段與大園高中等處最理想。整體而言，選在捷運站八百公尺以內的房子，都是相對安全且具增值空間。

璟都建設總經理鄭明哲則說，以購物中心來預測未來市中心位置，格局未免太小，應該從地理與交通位置來評估較為適合；據此而論，A17站是進出青埔第一站，距大台北最近，最有可能成為青埔的蛋黃區。

對投資者而言，選地段固然重要，因為未來市中心地段落點，將攸關資產投資報酬率多寡；另一個問題是，現在投資青埔，是否還有利可圖？還有多少獲利空間呢？

現在搶進場　獲利有多少

李志明樂觀的說：「依照青埔優良的環境、便利的交通、中央砸錢建設與財團爭相投資種種利多，若這些支票一一兌現，拉長年限來看，『獲利空間不應用百分比計算，而該用倍數計。』」

賴森源則精算，目前青埔土地成本已來到八十萬／坪，推案的合理單價應該要三十五萬／坪才有足夠利潤。當地價有撐，房價就易漲難跌，在明年底捷運通車前，青埔房價至少還有百分之十的上漲空間；通車之後，平均單價站穩四十萬／坪沒有問題。

然而，陳忠銘與洪錦欽在獲利空間方面，看法卻較為保守。陳忠銘從市況角度切入，指青埔現在新增供給量不少，在捷運通車前，房價可能維持平盤。通車之後，如果成交量放大，那麼價格就會再往上；若成交量仍平淡，盤整時間就會延長。

洪錦欽更提醒投資者，青埔未來房價上漲力道，牽繫於大環境與周邊區域比價結果。如果平均房價上到四字頭，買盤必然回流到林口，現在就已有這個跡象；若再上到五字頭，則新莊吸引力與發展性更勝青埔。對大台北客而言，若青埔與新莊同價、比林口高價，要他們遠至青埔購屋自住的誘因、追價買盤就不夠強烈，這是投資者務必思考的問題。

致富賭遠景　押寶航空城

不過話說回來，青埔確實是一個獨一無二的重劃區，而它房市的興衰，似乎與桃園航空城發展的成敗更為緊密。假設航空城大獲成功，青埔成為國際商務城的美夢，終將反映在房價漲幅上，早一步卡位的投資者，絕對能歡喜收割。 畢竟，青埔平均房價從一字頭，跳到二字頭，再衝三字頭，現在「坐三望四」，一路跌破學者專家的眼鏡，房價不斷往上衝，孰又能預料房價的顛峯在哪呢？