【文/住展雜誌】我國房地產交易糾紛，大都來自公共設施的產權與使用權之爭議，引起國策顧問當場向馬總統嗆聲，指出車位的公設比（包括大樓的公設比）規範不合理；其中原委，消費者究竟知多少？
行政機關日前已修正違章建築處理辦法，並提出建築法修正案，以期根本杜絕違建，惟據報載許多豪宅，因其開放空間為二次施工違建，未開放給一般民眾使用，引發政府介入強拆，要求回復原狀而引起糾紛案例，仍時有所聞。在「上有政策」下，建築業者也「下有對策」的以「個別磋商條款」強要購屋者成為「共犯」以求恐怖平衡，消費者應如何因應？
因此，本文擬以最近行政機關所研訂的法令規範加以整理，提供讀者分享。
預售屋的公設產權問題
預售屋的公設比及基地持分，是由建商定的嗎？
買房子通常以面積為計價標準，而房屋如為公寓大廈，除專有的主建物、附屬建物（合稱專有部分）外，一定還有共有部分應分擔的面積，其中以共有部分的面積應如何分擔較具爭議。
惟為避免消費者受害，內政部訂頒之預售屋買賣定型化契約應記載事項第五條，乃規定共有部分應列舉其項目、面積及分擔的計算方式，原則上共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算，但如有其他方式，仍應列明明確計算方式（基地的持分比例也是比照此一原則）。
上述標準是一種例示性質，並無強制性，導致實際上發生許多糾紛之案例。因此，二○○八年民法物權修正時，才以立法明定「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」（民法799）。
然而，通常建物起造人都只有一人，雖然民法亦設有準用規定，惟應如何準用，可否作大公、小公之安排，其持分比率，可否自由訂定等，在實務上爭議頻仍；最近，法務部於去年十二月廿五日召開研商會議討論，並已獲致結論。
建商一人為起造人，則其共有部分或基地之應有部分如何分配，與他人無任何關連，本於私法自治，縱然可自由為之，但在即將部分專有部分讓售於第三人時，即發生區分所有關係，自有民法799條第4項之適用。換言之，其持分比例，若準用但書規定，其「約定之比例應公平合理，並具有客觀明確之計算方式」，而不得由建商任意決定。甚至，該會議之結論第四點，強調如有任意約定，顯不合理時，建請主管機關於公寓大廈管理條例或相關法律明定「違反第四點決議且顯失公平者無效，並追究提出該約定方式者之民事責任。」所以，建築業者應知所警惕，避免因此而再生爭議。
車位持分面積太少
| 契約中應說明車位數目、每位車位分擔之基地持分。 |
從前述公設分配問題可知，大樓如另行出售停車位時，必須分攤該建物（或含基地）持分者，故公設面積（或基地面積）中應將車位持分先予扣除，並於契約中說明車位數目、每位車位分擔之基地持分多寡，扣除該持分後之餘額，再由全體區分所有權人依前列標準分算之。
車位持分建物面積，理論上除車位規格長乘寬外，尚應另含車道及其他必要空間之面積。但有部分業者，為圖房屋單價降低 而採固定面積法(即車位每位僅給車格面積再加少數的車道面積，甚至車格（6×2.5=15㎡）再加車道僅分擔1㎡（合計16㎡），其餘之面積，盡歸大公（虛坪因而大幅增加），相對於較守規矩的業者，其車道都由汽、機車依一定比率分擔，置一個標準車位，其應分擔之車道及其他必要空間面積，可多達33㎡(約十坪)，如此現象已有多起案例遭公平會處罰，更引起國策顧問當面向馬總統反映（去年十月），應訂定合理的公設比。
但因個別建案所設計規劃共有部分之內容、位置及範圍均不盡相同，統一訂定「公設比」有實際之困難。且行政機關介入當事人私權約定內容，恐違反私法自治及契約自由原則。故為提供消費者更公開及透明之資訊，內政部爰提案將「停車空間面積計算方式及占共有部分總面積之比例」，增列於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，以為因應（修正草案業經行政院消保會於今年二月二十日召開協調會中決議同意納入）。如完成修正，建築業者就必須將「停車空間面積占共有部分總面積之比例」予以列明，再依車位（格）數量、型式種類、車位大小、使用性質或其他與停車位有關之因素加以分算（計算方式應於契約中以附表表示）。
建物的二次施工問題
| 去年年中板橋新板特區內六處豪宅，因其開放空間為二次施工違建，未開放給一般民眾使用，新北市執行強制拆除。 |
雖然受到建築法規之限制，不可能憑空增加更多的公共空間，但建商竟常以「低公設、高品質」作為噱頭，違法在取得使照後，以「二次施工」的模式違規增設構築物，例如將空地、頂蓋行開放空間加設透空圍牆，變成管委會的使用空間。甚至，協助在住戶使用之專有空間，如陽台、露台、騎樓或挑高的室內處所，違規使用。
違建可用個別磋商條款，把消費者權益「磋」掉嗎？
建商常以「個別磋商條款」方式，約定二次施工是在買方同意情況下施作，日後若有主管機關命令拆除回復原狀，買方自行處理，賣方不負回復或賠償責任，藉此規避其應負責任。如此情況，消費者如何自保？
去年年中板橋新板特區內六處豪宅，因其開放空間為二次施工違建，未開放給一般民眾使用，新北市執行強制拆除。但居民表示自己也是受害者，購屋時並不知道建商將開放空間捐出換取容積率獎勵，認為建商蓄意欺騙購屋民眾，將控告建商涉嫌詐欺，此類事件建商通常在預售契約中以個別磋商條款加以排除。
據消基會報導的案例發現，雖然該「個別磋商條款」內容為手寫字跡，但事實上此「個別磋商條款」是事先寫好的，將影本附在買賣契約書之後，並非業者與消費者在買賣簽約過程中現場進行個別磋商所訂定之條款，消費者往往在一知半解下簽名，其合法權益就被『磋』掉了。
消基會認為，建商倘藉由「預先書寫」（全部住戶均有相同約定）的「個別磋商條款」之外觀形式，性質上仍然屬於定型化條款，政府機關針對此種銷售手法，要求該個案建商提供全部之契約書，予以認定並加開罰；同時修正應記載與不得記載事項，才能遏止歪風。
二次施工無法禁絕嗎？
| 「二次施工」的違規情形非常普遍，但通常政府發現時，大批住戶已完成點交入住。 |
由於建商（起造人或建築業者）在擔任管理負責人期間，常有放任（甚至協助）違規二次施工情事，導致違規公設被公務機關強行拆除而衍生消費糾紛，法律卻未積極防止，而遭致物議；雖然，「二次施工」的違規情形非常普遍，但通常政府發現時，大批住戶已完成點交入住，過去地方政府礙於政治上的選票壓力，只好睜一隻眼閉一隻眼，任令違規漫延。
內政部為從「源頭管理」開始，杜絕公寓大廈二次施工之漫延，除在規約範本中有修訂，提醒管委會於點交時，應盡把關責任外，並於公寓大廈管理條例修正草案規定：
1起造人在擔任管理負責人期間，公設已有違反建築法規定者，地方主管機關應令起造人限期改善或回復原狀；成立管委會後，仍未改善或回復原狀者，地方主管機關應令管委會限期改善或回復原狀(草案28Ⅳ)。改善或回復原狀所需費用由起造人負擔(草案28Ⅴ)。
2專有部分（室內）、約定專用部分有違反建築法規定者，起造人在擔任管理負責人期間應予制止，並報請主管建築機關處理(草案28Ⅵ)。
3違反義務之處罰：起造人違反前述義務者，地方管理機關得處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，按次處罰。
上述修正，行政院於二○一三年六月十七日函送立法院審議，冀望儘速完成立法程序，俾使氾濫成災的二次施工，得以稍可抑止。
結 語
房屋公設產權與違規使用問題，至為複雜，且二次施工的現象已不再單純是住戶個別違規施作的問題，而是由建商主導誘使購屋接受的交易型態，因此呼籲政府機關應積極處理二次施工問題，盡速修法加以防杜外；對於目前發現建商假藉「個別磋商條款」之外觀形式，以規避定型化契約應記載事項之惡行，消基會已呼籲主管機關加強查核，不要見樹不見林（如多檢核幾戶，就可發現是預先以手寫的預擬條款），應給予當頭棒喝，加以重罰。至於，建築業者更應該嚴守法規分際，以提高居住品質，而不是乘瑕蹈隙、投機鑽營以吸引消費者購買牟取暴利；消費者在購買前也應該仔細檢視契約書內容是否有不合法條款，若有問題就不要購買，才不會讓業者繼續提供違建商品，導致消費爭議不斷。
