【文/住展雜誌】台灣房市身陷官方打壓，投資客為尋求出路，前仆後繼飛往海外買房；究竟前進國外置產，有什麼好處？又要背負什麼樣的風險呢……

近年台灣官方打房政策陸續出籠，促使台灣資金往外流，掀起一股『海外置產潮』，投資者陸續前往海外投資不動產；資金轉進海外買房的原因百百種，但占最大宗的，還是看上超高的投資報酬率。

眾所周知的，台灣租金長年以來都漲不動，投報率能撐到百分之二就算不錯了。但根據全球房地產指南Global Property Guide統計，印尼、菲律賓與泰國，平均投報率竟高達百分之九點三一、百分之七點零六、百分之六點二九，而日本則超過百分之五，數字十分美妙，包租公連作夢都會笑。

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移民收租靠買房搞定

投報率翻倍，意謂資金回收速度會更快速，累積財富更有效率。不過對部份投資者而言，高投報率還無法滿足目標，而是要高投報且高增值性二者兼具，柬埔寨就是箇中代表。

柬埔寨是東南亞發展較落後的國家，但在戰亂平息與經濟開放後，外商持續湧入投資，首都金邊市的房價狂飆。從二○○八至二○一○年初，兩年之間房價漲約一倍；即使到了去年，每季房價平均漲幅超過十個百分點，部份路段房子出租投報率可達百分之十，宛如緬甸翻版。

像柬埔寨與緬甸這類國家，都是從戰亂中脫身，轉而進行經濟改革，又成功獲得外資湧入投資，帶動經濟強勁成長，造就首都房價急劇飆漲；加上外來工作人口大增，短期住宅供給跟不上租屋需求，所以才有極高投報率。只是在高收益的背後，也伴隨著高風險，恐怕是膽大心細的人才賺得到。

海外置產的另一個好處，既非增值也非收租，而是為自己留一個去處。對某些人來說，在海外有一間房子，出國就能住在獨立自有的空間，既舒適又安心。其次，台灣與對岸仍屬敵對，萬一時局動盪，至少海外還有個落腳的地方可去。

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另外，有的人則是為了方便坐移民監，以利取得國籍。或者如近年興盛的投資移民潮，買房純粹為了拿他國居留權之用，例如到希臘買二十五萬歐元以上房產，就能獲得五年居留權；到西班牙買五十萬歐元以上房產，即可取得永久居留權等等；在馬來西亞買一百萬令吉房產，就能申請十年居留權。

雖然海外置產擁有上述優勢，但不可諱言的，無論任何一種投資工具，都具備變化莫測的風險，以及潛藏的陷阱，海外置產當然也不例外。那麼，到底跨國買房的風險與陷阱到底有哪些呢？

超高投報率的假面具

大部份投資者跨國買房，最重要的動機就是『投資報酬率』。於是多數仲介海外置產的業者，常以高投報率來吸引投資人青睞，並獲得廣大迴響。

然而，看似美妙的投資報酬率背後，卻是一個數字陷阱。大多數業者聲稱投報率高達百分之四到五，乃至於到百分之六，通常是指名目投資報酬率，而非實際投資報酬率；換句話說，名目投資報酬率是最大化，意即收益最多就那麼高，但若扣除持有與管理成本，投資報酬率卻大打折扣。

舉例來說，若買下日本的房子出租，屋主必須繳納百分之二十的租金所得稅，意謂屋主只能拿到年租金的八成，投報率要先打個八折。其次，日本採實價課稅，不動產繳納稅項多，買房時又需繳交不動產取得稅、登記許可稅、印花稅與消費稅；持有期間則要繳固定資產稅、都市計畫稅等。

除稅金成本外，屋主還要付管理成本，如委託日本物業公司（或台灣仲介）委託出租的費用；若是集合式住宅，還要定期繳交『修繕積立金』，作為住宅修繕、檢修費用。

日本房屋的稅負與管理費用，總是大幅吃掉租金收入，最後房屋出租的實際投報率，也許不到業者宣稱的一半；再者，每間房子條件不同，出租的租金有高低落差，與業者所估的金額有所差距。相對之下，台灣房子的投報率雖然偏低，但因稅基超低，所以租金收入幾乎都是『實收』。

尤需注意的是，在高投報率的國家，人民住宅自有率往往偏低，印尼、菲律賓、日本皆是如此；屋主雖然能收取較高租金，但未來若想轉賣，就會面臨市場剛性需求貧乏的問題，轉手難度略高。

不可不慎的租稅制度

如上所述，跨海到日本買房出租，租金過半會被稅金吃掉，顯示事先計算『稅負成本』的重要性。稅負成本分為三大塊，一塊是持有稅，一塊是交易所得，另一塊是出租所得稅。

由於各國國情不同，稅制與計算方式迥異，例如最近很夯的馬來亞西，買房要繳納的稅項包括除地稅、門牌稅、律師費與印花稅，租金則要課徵所得稅；唯馬來西亞的租賃所得稅可扣除修繕成本外，另保費與裝潢費用都可扣除（須有收據證明）。

馬來西亞還訂有『產業盈利稅』，類似交易利得稅概念，若是賣出持有五年內的房子，則要課徵獲利的百分之三十；賣出持有六年以上的房子，則要課徵獲利百分之五。這些稅款甚難逃避，因為馬來西亞是採用英國法，規定十分嚴謹，所以不太有逃稅空間。

反觀台灣不動產稅制缺陷多，節稅與逃稅空間大，不像其他國家不只不動產法規嚴謹，稅也課得重，大幅吃掉租金收入；例如韓國的土地稅為百分之三、房屋稅為百分之五；新加坡自用住宅房產稅率為百分之四，住宅出租使用則課百分之十，稅負都比台灣來得高。

總而言之，租稅成本是跨國買房中，計算投報率時影響最大、也是最複雜的一環，且多數國家都是採取實價課稅，稅金遠比台灣來得高，但業者往往避重就輕，易使投資人誤判，這點千萬不可忽略。

政策與政局變化難料

事實上，不只是各國稅負制度不同，政策與政局都具有變動的風險。像中國政府因鑑於房價飆漲過快，為了抑制房市，以及改善不動產持有稅偏低的弊病，先後在上海、重慶等地試點課徵房產稅。

房產稅試點後，在上海有兩間以上房子，或者未在上海設籍的人士，無端要被增課房產稅，加重持有成本。又如香港，港府在去年推出「辣招」打房，只要持有房子不滿三年就出售，就要繳納百分之十到十五不等的額外印花稅。至於泰國，則是因為紅、黃衫軍長期抗爭，政局動盪不安，壓抑資產升值空間。

另一個問題是，部份蓋在經濟特區內的建案，在前期通常會推出政策優惠，鼓勵投資人購買，但這類特區獎勵政策的變動風險更高；尤其是新興經濟體或體制不全的國家，政令會隨著官員交替而更迭。當政策一旦出現變化，就很有可能把您手上的物件卡住，尤其國人對海外政策掌握度，又不像台灣本地政策來得快速、正確，平添不確定風險。

資產價值的隱形殺手

繼政策風險之後，我們還得深入暸解海外置產的經濟面風險，尤其『雙率』（匯率、利率）就是極為重要的一環。首先，我們先談匯率；在美國QE退場、升息時間點揭露後，匯率將是左右您置產獲利最關鍵的角色。
一般而言，跨海到A國買房，通常是以A國貨幣作交易，賣出（或收租金）時也是先取得A國貨幣，再兌換回台幣。所以，如果在房產持有期間，A國貨幣貶值太多，就會降低投報率與資產價格。

今年以來，幾個熱門的海外的置產國家，匯率大多呈現貶值，尤其是新興國家貶值幅度更大，有的國家幣值在今年已貶超過百分之十。這也意謂著，如果您是在年初到海外置產，房子都還沒升值多少，但資產價值已被匯率貶值侵蝕，可能淪落到不賺反虧的田地。

這是因為，美國貨幣量化寬鬆將在今年結束，聯準會主席葉倫宣布明年可能升息，所以國際資金抽離新興市場，轉進成熟國家，於是新興市場匯率會面臨較大波動，唯台幣因央行嚴格盯梢，匯率相對穩定。

雖然整體來說，資金是往成熟國家移動，但這仍有些例外。比如屬於成熟經濟體的日本，該國央行模仿美國大印鈔票，導致日圓一路走貶，現還未探到底部。

在過去兩、三年，日圓從七十幾比一美元，貶值到八十幾、九十幾比一，當時業者宣稱日圓好便宜，現在正是進場好時機；但執料『摸底不成，反而接到刀子』，日圓走貶至一○二比一美元，但台幣卻仍停在三十比一美元左右。一來一往，日圓帳面資產已縮水超過百分之二十以上。

資金成本與獲利計算

再來，則是利率。在台灣，我們已經習慣低利率的房貸，房貸利率與基準利率連動緊密；假使央行不升息，房貸利率通常會維持不動，日本也差不多如此。而台灣與日本的房貸利率，算是相當低的，大致在百分之一點八至百分之二初頭；但在其他各國，狀況卻可能不一樣。

舉例來說，美國聯邦基金利率（同基準利率）雖僅有百分之零點二五，但房貸利率卻介於百分之四到百分之五，兩者相差極大。又如中國，雖然中國中央已有一段時間未調升基準利率，但因中國金融市場陷入『錢荒』，不只房貸利率屢屢上升，甚至還有銀行暫停房貸。

因此，國人到海外置產，要事先打聽房貸利率高低；畢竟每國國情不同，基準利率低，房貸利率不一定就低。另外，海外人士跨國買房，當地金融機構核貸通常不高，有的甚至只能貸五成、六成，意謂投資者要準備更多自備款。

高自備、高利率，就代表海外買房的長、短期資金成本，遠比在台灣買房來得高。當資金成本墊高，則獲利應該呈等比才划算，否則就是一筆蝕本或少賺的交易。

光鮮之下暗藏的危機

接著要談的，則是社會風俗的風險。以近年逐漸興起的東南亞置產潮為例，扣除新加坡外，不少國家是由多個種族組成，雖然經濟大權由華人把持，但政治掌控權卻握在原生民族手上；只要種族間有摩擦，或政客想操作種族議題，就會引發『排華暴動』，最終釀成屠殺、劫掠華人的慘劇。

在幾個國人熱衷的置產國，如泰國、馬來西亞，以及近年慢慢興起的菲律賓、柬埔寨、印尼與越南等國，全都發生過數次排華事件，或實施過排華政策。最近一次事件，是印尼於一九九八年發生的『反華暴亂』。

當時在印尼政府默許之下，印尼軍方竟加入暴民行列，專對華人燒殺擄掠，保守估計有上千名華人被殺，超過五千間華人擁有的建築物被焚燒或損毀。即使跨國置產者不住在當地，沒有性命危險，但房子卻不一定保得住；即使保住，也會有一段時間因社會紛亂，無法出租獲益。

社會風險的另一個層面，則是不動產投資慣性之差異。白話地說，業者口中的好地段、台灣人認為的好地段，是否就是外國人指的好地段？投資人所買的房子，是否為該國周轉率、出租率較高的產品？這種在地的不動產特性，既是一門深入的知識，也是海外置產易犯的謬誤。

資訊存在不可掌握性

再來要談的，則是關於資訊落後的風險。任何一種投資，掌握正確且第一手的資訊，才能快速作出反應；然而，若是在海外置產，當地世局稍有差池，投資者身在台灣，根本鞭長莫及。不像台灣，房子看得到、風聲聽得到，且政策全盤掌握。

關於國外房產的任何資訊，投資者只能從仲介業者、物業管理方輾轉得知，或者倚靠新聞媒體報導的少量訊息。平心而論，投資者接收到這類二手訊息，實在難以分辨真假，風險管控能力必定不足。

畢竟房地產是實實在在的東西，與股票、基金與債券等投資不同，所以更需要眼見為憑。在台灣買房子，至少能看得到；但若買在海外，一有風吹草動，往往就讓人忐忑不安、惶惶不可終日，心理層面上就有極大落差。

跨國真能分散風險嗎

至於有人說，到海外置產可以分散風險，猶如把雞蛋放在不同籃子內，但事實上真是如此嗎？全球經濟宛如一張蜘蛛網，各國經濟彼此牽連；若從區域經濟觀點來看，東亞其實被歸為同一個區域經濟體。

也就是說，如果您都在東亞置產，像中國、日本、香港、新加坡等地，其實都在同一個區域經濟體中，是否具備分散風險的意義，則是見仁見智。再者，同一區域經濟體內若遇到政治、乃至於軍事糾紛，同區域內國家或多或少會受到波及；若為分散風險，則需考慮西歐、北美等不同區域經濟體。

若從國別經濟體的發展程度作切割，則可分為未開發、開發中與已開發三大類，台灣則被歸在開發中行列；而國人海外置產的國度，大多在開發中與已開發國家。如果您在台灣已有房產，為企求分散風險而到海外置產，那就該選已開發國家（成熟市場），才算達到分散風險目的，也才能保障您的獲利。

整體觀之，海外置產到底好不好，乃是因人而異。如果您從各方面評估，認為可承受上述海外置產風險，那麼大可勇敢跨國投資；但若您的風險承受能力較為脆弱，那不妨就留在台灣買房就好，至少不必多操心，也賺得安心。

工商瞭望臺－馬來西亞

馬來西亞是近年來除日本之外，另一個超熱門的海外置產國度。投資者瘋狂湧入買房的原因，主要是看上三大優勢，分別是經濟穩健擴張、大型投資建設帶動，以及『第二家園計畫』。

據世界銀行預測，馬來西亞今年經濟成長率可衝到4.8%，優於去年的4.5%；至於明、後年同樣看好，經濟成長率估達4.9%。經濟穩健成長、人均所得提升，更能刺激房價上漲，部份投資者看上馬來西亞的經濟潛力，想先卡位等待房產增值。

現在到馬來西亞置產者，多集中在吉隆坡；吉隆坡除了是一個國際都市外，還擁有利於房市的建設題材，包括『馬新高鐵』、『泛亞鐵路』與捷運系統擴建計畫。未來將興建的馬新高鐵，將可從吉隆坡直達新加坡；泛亞鐵路則始自中國昆明，貫穿中南半島，直達吉隆坡與新加坡；吉隆坡捷運擴建則已動工，沿線房價已明顯翻揚。

至於第二家園計畫，則是鼓勵外國人到馬來西亞買房子；只要購買總價1百萬令吉（約新台幣1千萬）以上的房子，除可申請10年居留權外，另有租稅優惠，往後還可再申請居留權展延。由於條件頗具吸引力，讓台灣投資人趨之若騖，甚至傳出有建案近4成戶數都被台灣人買走。

馬來西亞當地建商M101創辦人兼執行董事拿督葉廷浩表示，台灣人來到吉隆坡買房，除了看上增值潛力外，還有不少是為了『旅遊地產』而來。葉廷浩指出，若是跟賞屋團到吉隆坡，凡成交者，當次旅費就可全免；此外，該公司還贈送每年5天、連續5年到吉隆坡免費住宿優惠，所以很受台灣投資人青睞。