【文/住展雜誌】從年初的地政士法復議案、檢討實價登錄，乃至後來北市建案大查察及財長宣示稅改，房屋預售制度都成為眾矢之的。無可否認地，此特殊之買賣制度，確實營造出低門檻卡位的條件，有利投機操作。但炒作風氣盛、房價飆漲，真的都是預售屋惹的禍嗎？
本屆立院會期可說是一波未平一波又起。上月服貿協議審查到最後演變成學生佔領議場；而在農曆年前，則有地政士法復議案，同樣引發不小爭議，甚至讓全國地政士們走上街頭。
該事件主要是有立委無預警提案修訂地政士法五十一條之一，給予負責實價登錄的地政士一定緩衝時間並降低罰鍰。然而政院及部分學者認為，這將讓實價變成虛價，因此一度吵得沸沸揚揚，最後演變成行政院為此提出復議案的情況。
炒作價漲 預售屋惹的禍？
後來復議案成立，法令又回到原點；但地政士們訴求的登錄實價回歸委任代理制，仍沒有得到正面回應。反倒是有關實價登錄制度獨漏預售屋的部份，因此又被提出來，結果引發更多討論。
接著，財政部長張盛和公開表示，今年將會以查察預售屋交易為重點業務，上月北市副市長張金鶚先宣告嚴查預售屋紅單現象，月中更大陣仗率隊查核預售案銷售現場。一時之間，預售屋成了眾矢之的，更好似成了房價飆漲的罪魁禍首。
房市短線炒作風氣盛，甚或房價飆漲，預售屋確實扮演重要「橋樑」角色。因為，沒有預售屋這種只要一、兩成，甚至更低自備或頭期款就能卡位的條件，房市炒作成本其實不低；惡名昭彰的紅單現象，更幾乎和預售屋畫上等號，畢竟我們沒聽過，邊蓋邊賣新成屋或中古屋，是用這種方式在短線進出操作的。
然而，預售制度真是造成高房價或房市炒作的罪魁禍首？預售制度是否要為高房價現象「負責」？要回答這個問題，我們須先回頭看看，台灣房地產市場上的預售屋制度是如何而來，又是怎樣變成現在這個樣貌？
首宗預售案 華美大廈
| 約民國六十一年完工的大安區華美大廈，是業界一般咸認的台灣第一棟預售屋。 |
根據相關學術論文研究考證，台灣預售建案的始祖，說法有二：一是一九六六年的聯合二村，另一則是一九六九年張克東的華美大廈。而根據業內資深人士表示，位於民生社區的前者是公家興建，因此後者才是台灣預售建案之始祖。
但是，華美大廈案和現在預售案頭期款只要幾趴差很多；當時官方仍高度管制資本，該案自備款仍要七成，再加上整體投資概念仍薄弱，投資是極少數人專利或遊戲，遑論投資房市，因此當時購買者還是買來自住佔絕大多數。不過畢竟太特殊，而且不用立即付出全額總價，因此當時推出仍是一炮而紅。
然而，張克東並沒有將這套制度推廣或擴大；數十年前曾叱吒台灣房屋市場的台北房屋葉條輝，才是真正將房屋預售制度發揚光大的人；房屋代銷業或制度，也是從這個時候逐漸形成。
之後六十年代中到七十年代初，第二代代銷公司如萬家興、聯陽及盛家堂等，都是曾在台北房屋裡待過的業務員出來開設的。現在常見，預售建案多半會搭建富麗堂皇接待中心及炫目樣品屋的手法，也是從那時開始發源、成熟並興盛的。
隨著代銷業壯大，預售制度被更廣泛使用；但也由於擴張太快，加上的確出現一些劣幣，如惡名昭彰的一案建商，於是官方七十年代初期一度祭出空地限建等政策打壓，之後才又慢慢祭出一些刺激手法。
約是到這個時候，預售建案的購買門檻，才逐步降低到現在常見自備款約三成以下，其低門檻的優勢，也逐漸成為推案主流，更造就房屋代銷業現在的規模。現在除了從聯陽變身的新聯陽體系外，包含知名的甲桂林、甲山林，創辦人其實都可追溯回台北房屋。
房屋預售 賣未來增值夢
由上述「歷史」可知，預售制度直接見證台灣房地產市場的興衰，也和本地代銷業之形成與壯大息息相關。畢竟相較於新成屋或中古屋，預售屋無法眼見為憑，因此有賴精巧的廣告包裝、銷售道具及行銷話術，不過一開始時，確實沒有和投資或投機客畫上等號，主要是提供業者以較低資金，透過高風險財務槓桿操作獲利的手段。
| 由於賣的是未來、不能眼見為憑，因此銷售預售屋須仰賴精美的銷售道具及行銷話術，當然還有美麗炫目的接待中心及樣品屋。 |
後來貸款條件轉為寬鬆，預售制度轉變成較低門檻卡位，以期賺取未來增值潛力的模式；這項關鍵優勢，讓預售屋漸成房市投資客的最愛之一。因此只要是房市景氣處上升期，對未來房價看漲之預期心理夠強，新建案採預售模式推出的比例，往往都很高。
另外，由於一切屬「紙上談兵」階段，因此如對業者規劃的室內格局有意見，預售屋才有機會做較大幅度更改，新成屋除非是毛胚屋，否則室內格局很難更動。這是對自用消費者來說，除低門檻外，買預售屋的另一項好處。
大台北地區建設多、題材豐富，房價增值想像空間強，確實提供預售市場發展的絕佳條件。然到了中南部，顯然是另一番光景。
南部民風保守 預售市場小
高雄知名建商永信建設副總經理兼發言人顧岳軍就分析，一來是民情因素，民眾接受度不高，二來先前也曾發生過類似一案建商，或是預售後卻蓋不出來的狀況，因此一直以來，高雄的預售市場都不算蓬勃。
至於近期預售案看似增加，都是外來建商南下推案，甚至北部代銷業也跟著南下賣屋，就連購買者也是外地人或隨相關業者南下的口袋客戶居多。當地比較會推出預售案的屬極少數，以近期北上推案動作頻頻的聯上開發為代表。
回到北台灣，看看桃園及新竹房市的差異，更說明預售制度要能推廣開來，必須有足夠的市場接受度才行。一位長期在桃園及新竹地區承銷各類建案的資深代銷業者就表示，上一波台北房價高漲時期，桃園地區相對低價便開始吸引一些購屋者南下，接著產生投資增值想像空間，造成當地曾有一波預售推案潮，不過多集中在南崁及桃市大有特區等，往返大台北較便捷的區塊。
同樣地，最近這波預售推案熱，情況也類似。航空城、高鐵特區、五楊高架等開發題材，加上台北房價漲更兇，乃至最近的升格話題，都再度炒熱桃園房市；本地、外埠投資客皆蜂擁而至，而卡位門檻較低的預售建案，自然成為這些投資客操作的主要標的。然而在地消費者購屋自用，則還是偏好眼見為憑的成屋。
至於新竹地區，一般認為預售市場較發達，和竹科新貴較能接受有關。不過，推案環境也是重點；主要是新竹、竹北重劃區推案佔極高比例，而重劃區同樣是放眼未來，發展還有待成形，這也是新竹地區預售市場相對蓬勃的另一主因。
張金鶚：預售交易糾紛形同詐欺
綜合以上，一個區域房市的需求結構、推案平台，甚至民眾接受度，都和預售案能否存在有絕對關係；但最關鍵者，還是投資風氣。也難怪這些年不遺餘力，企圖以限縮房貸方式抑制房價漲勢的央行總裁彭淮南，會把預售屋和期貨直接畫上等號，畢竟後者根本上就是投資工具。
不過稍早宣示加強查核預售屋的台北市副市長張金鶚，過去學者時期就對房屋預售制度有所觀察，也提出論文研究之。而他的結論，和彭淮南的期貨說略有不同。
| 主導北市預售屋查察的副市長張金鶚認為，房屋預售制度更像是遠期交易。 |
張金鶚認為，預售制度固然有期貨的概念隱含其中，但如數月數年後的某某原物料，這是期貨，但都是統一格式，每個物件都一樣，因此關鍵交易資訊只有量和價兩項而已。但是預售屋每一戶、每一案都不一樣，因此其實比較像是「遠期交易」。不過無論是期貨還是遠期交易，賣的的確都是未來。
既然賣的是未來遠景，現在看不到，當然更容易發生廣告不實，或買賣雙方對於物件訴求認知不同的問題。張金鶚更認為，就本質來看，預售屋買賣一旦發生糾紛，其實更是一種詐欺行為。
因為即便預售屋卡位門檻低，交屋前訂金、簽約金、開工款等加一加，可能只要房屋總價的一到三成，但總的來說，還是動輒百萬、千萬。甚至上億的交易，而且還是數年後才看得到的東西。如果交易真出現問題，形同違法獲取不當利益。
預售制度存在 有其價值
確實，很多購屋糾紛或炒作現象，都和預售制度有關。不過資深業界人士認為，預售制度從首宗案例至今已數十年，能存在這麼久，一定有其道理存在。首先，它讓小規模業者能用更低的門檻經營獲利，活絡產業，消費者也可以較低代價先晉身有屋一族，這是預售制度的價值。
至於房市短線投機風氣，實是利率長期趨勢走低，資金寬鬆，乃至投資管道不足所致，預售只是一種操作選項或工具而已。對此，政府要做的是制定好相關管理制度，切實執行，其他的就交給市場機制來運作及決定。
張金鶚則指出，北市推豪宅稅、調高土地公告現值，甚至容積銀行等，都是地方政府權限能做的範圍，畢竟漲價歸公精神未彰顯，是助長房價狂飆的主要原因；推動公營社會住宅、健全租屋市場等等，也都是同樣的目的，就是使交易環境更加健全。當然，不動產稅制全面檢討是最重點，但這就必須由中央相關單位推動。
同樣道理，嚴查轄區內預售案銷售現場，目的也是一樣的；當然期間造成不小風波，不過張金鶚強調，這絕非外界稱的打壓，而是落實已存在的相關政策，如定型化契約等等，用意是提供消費者一個透明安全的交易環境或平台，這是為政者的天職與責任。
除弊興利 政府需做好管理
從台灣各地房市生態的差異，我們可知，預售制度能否廣被運用，市場是否活絡，大致和該地區市場的投資風氣幾乎是正相關。另外，更是代銷這個業種在台灣房市佔有一席之地的重要條件。
畢竟無法眼見為憑的前提下，如何包裝行銷成了一大學問；而多為中小企業的開發商，不可能每一家都具備這樣的能力。因此代銷業應運而生，並隨同房屋預售市場而壯大，許多甚至轉型成為開發商。
此外，因為貸款條件轉趨寬鬆，預售屋或制度得以提供投資者更低的操作門檻；因此現在談及房市投機炒作，很難不和預售制度連上關係。然而誠如張金鶚所指，預售制度會存在且行之多年，一定有其理由或市場需求存在。會產生現在所見的問題或現象，是制度可能不夠周延或未落實，因此真正重點在切實落實，而非抹煞或禁止制度。
也就是，主事者盡其責任，透過納入實價登錄，定型化契約制定，乃至其他相關規定的規範與落實，營造合理健全的交易環境，如此才能讓預售制在內，任何買賣制度發揮其既定功能或優點，並使其副作用降到最低。
