【文/住展雜誌】新去年底內政部宣佈，自今年起，陸資來台購買不動產將採取總量管制。其實九一年後，政府就已開放陸資來台；然而官方統計數據和坊間消息，卻有極大落差。陸資到底有沒有來？來了多少？總量管制新制上路，是否又會產生新的影響？

不可否認地，陸資或大陸人士來台購買不動產，自二○○二年扁政府開放以來，就一直是本地房市熱門話題之一；不過根據官方資料顯示，近年實際來台購買的數量十分有限，結算至去年底止，平均每年約僅十件左右。

然而，民間各類消息或說法，卻恰恰相反。對岸開發商註冊新加坡子公司投資興建的淡水小坪頂案「萬通台北2011」稍早宣稱，買家中有一半是對岸人士；去年底曾喊出每坪四百萬的信義計畫區富創D3基地，坊間更盛傳，表面為香港商的投資興建者，實際上具有陸資色彩。

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新制宣示意義較大

陸資、陸企或大陸人士，到底有沒有來台灣買房？是多或少？據房仲業者分析，相較於開放政策本身，所謂的五四三條款，也就是貸款上限五成、一年只能居留四個月，及三年內不得轉售的限制，才是讓陸資或大陸人士卻步的原因。而因為如此，他們多半輾轉以第三國名義繞道來台，或是用人頭購買。

淡江大學產經系教授莊孟翰也指出，雖然政府公佈數據顯示少得可憐，但陸資其實早已透過第三方或其他名義進入台灣房市。

任教於德明科技大學不動產經營系，目前主持國泰房價指數統計的花敬群副教授則認為，官方統計的這一百多件，應該是陸配(購買)居多；然而陸資『檯面下』前進台灣房市，早已是各界心照不宣的事實；況且資金到處流動，是擋也擋不住的，與其抗拒阻攔，不如好好疏通管制。

去年內政部宣示採新的總量管制，他則認為和目前的逐案審查差別並不大，主要還是宣示意義；亦即官方藉此向外界宣告：「針對此事，我們(政府)已明確妥善設好防護網，本地房市不會因此產生波動」。

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影響應為預期心理

國內知名商仲機構瑞普國際總裁、CCIM台灣創會理事長曾東茂則指出，從統計數字就會發現，實質影響很小；因為每年四百戶及十三公頃的管制量，對照國內去年買賣移轉棟數超過三十萬棟，差距極大；陸資來台購買不動產會造成影響，主要還是在心理層面。

曾東茂分析，雖然政府開放陸資來台購買不動產，但相關限制仍多；除了五四三條款外，逐案審查沒有公布明確準則，還要提交預計投資內容，這些都是陸資陸企前進台灣房市的阻力。

有關陸資、陸企早已透過第三國，或人頭方式轉進台灣房市的說法，曾東茂則表示，和他所接觸的實況差距不遠。『商人無國界』，原有興趣來台的陸企或大陸人士確實是有的；不過台灣市場畢竟太小，這幾年又有奢侈稅及信用管制等政策打壓，加上「溫州幫」炒樓團的相關報導，讓台灣人民對陸資陸企產生負面刻板印象，這些都是實際來台案例偏少的間接因素。

新竹地區知名建商，昌益建設副總經理徐佩勝也認為，陸資或大陸人士來台購買不動產，對本地買方的心理層面影響較大，主要是預期房價因此上漲。畢竟相較於對岸，台灣房市的規模小得多，且有能力來台者，應該是經濟能力較高者。

他進一步認為，開放陸資購買本地不動產猶如兩面刃；正向部份，當然是帶動需求活絡交易，但負面影響則是，一旦是短線進出，就會快速拉高房價，讓本地購屋人負擔更重、追高無力，甚至讓台灣房市香港化。因此官方一定要做好管制，導向中長期持有使用，短線進出則敬謝不敏。

管制建議因地制宜

對於今年起實施的總量管制，徐佩勝則建議，可依不同區域屬性訂定細則或配額；畢竟相同面積或戶數，在不同區域價格不同，產生的影響也不同。如台北市一千萬只能買一間小套房、一點點的土地持分；但同樣總價在新竹或其他地區，卻可買好幾棟透天厝或大片土地；對區域價量產生的影響，後者當然大得多。

對此，花敬群表示，據他了解，四百戶及十三公頃的總量數字，大致是比照外資或外籍人士來台購置不動產的經驗或往例，估算出每年約一百戶，再假設對岸人士來台意願更高，賦予一定彈性，因此乘以二再乘以二，得出四百戶，十三公頃也是類似模式得到。另外，原本內政部確實規劃有各區域配額，但後來作罷，畢竟這四百戶、十三公頃的量實在不大。

曾東茂則提醒，有關總量管制新制，官方其實保留彈性調整的空間。根據規定，內政部每半年會檢討長期總量及年度數額；必要時並得視年度數額使用情形，邀集相關機關及各直轄市、縣(市)政府會商後，機動檢討調整。

至於房仲業口中，真正對陸資來台產生阻力的五四三條款；稍早也傳出可能修改。不過五四三的五成是央行所訂，應該不會有變，三年禁轉售則確實可能延長，畢竟官方也是希望陸資來台不要走短線。不過居留四個月的限制，花敬群和曾東茂則都認為有商榷的空間。

居留四月規定可修正

這四個月的規定，是根據「大陸地區專業人士來臺從事專業活動許可辦法」第三條之一而來；但這有點像買房即能取得每年四個月的居留權，不是有需求而買，所以反而有些本末倒置。

如果是想引導到自用目的，則應調成工作或其他實質原因來台，因為有居住需要，即開放購屋，離開時視需要轉手或繼續持有皆可。如此一來，就根本沒有必要規範每年居留時間。

除規範或限制外，陸資購買哪類標的，也是觀察重點。徐佩勝認為，可引導陸資購買店面廠房或辦公室等商用不動產，間接帶動住宅市場，會是較健康的模式，但仍有賴官方做好把關，並顧及本地消費者應有的權益。有相關實務經驗的曾東茂則表示，這些『少量』來台買樓的陸企、陸資，多數確實是購置自用商用不動產為主，居住部分則多傾向租賃商務住宅，較少購買。

然而，與其討論總量管制的量多少才適宜，花敬群及曾東茂都認為，更應關注的，反而是假外資、真陸資，以第三地資金之姿繞道前來，或用人頭來購買的情況；因為這才可能對本地房市產生更大影響，而且政府完全無法掌控其動態及資金流向。

花敬群：陸資購房為假議題

不過，陸資來台購房話題的真正關鍵恐怕還是，他們會不會來？想不想來？有關這點，其實並不複雜，無非就只是檢視有無獲利機會而已。而展望來年，花敬群都認為，本地房市價格基期已高，未來獲利機會有限，陸資陸人來台購置不動產的意願恐怕已不高。曾東茂本身接觸到的陸企或外資，也有類似看法。

然有說法認為，在同文同種兩岸四地中，台灣房市是唯一房地產買賣有土地所有權的，故對對岸有錢人吸引力更大。然而，新興國家地區如金磚四國、東南亞等國的不動產也都有土地權，而且陸資購買根本無限制；尤其比起台灣，上述新興市場的不動產市場，還更有獲利機會。

綜合以上，花敬群認為，陸資來台購房的話題，其實是部分業者借題發揮的成分更大，甚至直指這是假議題。

花敬群更提醒，陸資來台購屋還有政治上的意涵。儘管兩岸民間及經濟互動愈發頻繁，但中共政權至今仍未放棄武力犯台，使得國人仍無法用一般外國人或外資來台購置不動產的角度，審視陸資陸企來台置產，而這也使得官方處理此事，格外小心翼翼。

國民權益 才是重點

在兩岸互動愈加頻繁的未來，陸資來台無論是購屋，或做其他投資，確實是受到高度關注的議題。而新的總量管制上路後，陸資到底會不會來台買房？是大舉進軍？還是小貓兩三隻？從目前各種事證來看，似乎仍是少量、自用為主。

又或許假以時日，兩岸關係更加和諧，則我們真的能把陸資、陸企及大陸人士，當作一般外籍人士看待。然而一旦陸資、大陸人士真的大量來台購屋置產，則或許屆時更該關注及把關的是，本地房市制度面是否合宜，及消費者的居住需求甚至權益，是否獲得妥善保障。