【文/住展雜誌】財政部向立法院提出「健全房市租稅措施」報告，將「查核預售屋交易」列為重點，央行對抑制房市短期炒作所開出的六大藥方中，也強調要加強預售屋交易的管理，防範預售屋交易弊端頓時成為社會矚目的焦點。的確，在所有房屋買賣糾紛中，以預售屋買賣的問題最多，值得注意。

房價飆漲，預售屋因自備款可分多期繳納，繳款壓力較小，因而大受民眾歡迎。預售屋制度在兩岸三地非常熱門，但中國大陸及香港政府對於建照審核及銷售登記較為嚴謹，在工程進度要達一定比例以上才准予預售，不像台灣尚未動工前就可銷售，再加上到建築物完工還需費時二至三年，容易產生較多弊病。

預售屋猶如於房市的「期貨」，走勢向來領先中古市場，被視為房市的領先指標。近來市場上盛行預售屋投資炒短線的現象，預售屋換約交易（俗稱的紅單）是這幾年投資客的最愛，投資客買下預售屋後，往往建案還沒完工，房價已漲了二、三成，在交屋前把房子轉賣出去，除了可賺差價、以小搏大外，還可省下後續交屋相關費用。

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預售屋免繳奢侈稅

預售屋未列入奢侈稅的課徵範圍，這是投機的資金會湧入預售屋的主因。財政部這次檢討奢侈稅的修正，仍然決定預售屋不課奢侈稅，因為預售屋並不是「實體的房屋」，買預售屋的人買的只是一種「權利」，不是實體交易，預售屋因而繼續免課奢侈稅。

消費者購買預售屋時，由於房子還沒蓋，完全要憑建商的廣告來認識所購建物之環境、外觀、格局及建材設備等，消費者與建築投資業者間，常因雙方就給付內容的認知不同而產生爭執，以致衍生許多交易糾紛。

廣告不實高居首位

目前法院審理的房屋買賣糾紛中，以預售屋買賣的問題最多，其中，預售屋的廣告不實，高居首位。例如廣告用語「房屋超大增建面積」其實是將「違建」稱作增建，買方簽約後去辦貸款才發現違建面積的比例過高，導致銀行貸款自然成數低。

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在建商廣告中常見「買一樓送一樓」，殊不知這類房子多是為了銷售夾層加蓋，但加蓋如果經檢舉查獲，有遭拆除的風險，你可別真以為建商那麼好心會「買房送房」。

地處市郊的預售屋建案，在廣告文案都出現「五分鐘抵中山高」、「七分鐘抵捷運站」、「十分鐘之內就能抵達台北市區」，這種建案看似交通便利，然而，通勤時間的衡量基準為何？是以步行、機車或汽車行駛時間來計算？若是必須搭乘大眾交通工具上下班的人，買下市郊建案很可能每天將花上一至二個小時通車，建商模糊的廣告用詞很容易誤導消費者。

隱瞞重要交易資訊

銷售不佳的建案，建商在廣告中常隱瞞重要交易資訊，公平會就查獲許多案例，包括業者未告知購屋人有關依法重劃土地所有人須受土地重劃用地限制及負擔重劃費用；或是廣告宣稱社區地下停車場有「永久產權」，卻隱匿車位不足讓全體住戶使用，必須每年都要抽籤。

「坪數短少」的問題在預售屋買賣糾紛中排名第二位，這是因為買中古屋或新成屋，可以從土地及房屋權狀上面的記載，看到建物的面積坪數，但預售屋尚未蓋好，沒辦法去辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，將來在交屋時建物面積難免會有誤差。

坪數短少常起紛爭

通常，建物的坪數應該包括室內、陽台及分攤的公共設施面積在內，但建商在售屋廣告或契約中有時候會使用不同的名詞，例如「使用面積」、「登記面積」、「室內面積」、「主建物面積」等，但是在我國建築法規上，並無這些名稱及定義，由於它們不是法律上的名詞，以致建商與購屋者因解讀不同，常起紛爭。

預售屋契約內列出的坪數包含私有面積與公共設施面積。所謂「私有面積」，包含室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等面積在內。而「公共設施面積」則包括地下室及車道及屋頂突出物之公共分擔面積。民眾不要以為私有面積就是室內空間，購屋前最好弄清楚，要求建商白紙黑字寫在契約中，以保障自己權益。

消費者購屋時，如果認為建商的廣告不實，可以向法院提告，為了保障自身的權益，簽約前就應將廣告文宣和銷售人員的推銷內容錄音保存起來，以避免將來糾紛發生時雙方各執一詞，口說無憑無法舉證。

廣告應為契約內容

有些建商為了規避法律責任，在買賣契約中通常會特別記載，「一切以買賣契約及其附件約定所載為依據，不受其他供參考用之廣告、圖片等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛，建商可以辯稱廣告只是供「參考」，不具法律效力。

但是司法實務上卻不這麼認為，依據最高法院見解，消費者保護法規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，買預售屋的人與建商訂定不動產買賣契約時，並無何成品可供實際檢視，是否購屋自然會信賴廣告上所載，因此，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋時，「該廣告之說明應成為契約內容之一部分」。

簡單來說，建商即使在預售屋買賣契約中約定「有關預售屋廣告文宣如與契約約定有所差異時，應以契約約定，而非以廣告內容為準」；或是「買方爾後絕不以廣告部分與建造執照不符為由向賣方提出任何主張與請求」等諸如此類的文句，仍然無法排除廣告的效力。如果消費者被廣告騙了，還是可以依最高法院的見解來控告建商。

留意樣品屋的陷阱

購買預售屋時，都會去建案接待中心看樣品屋，以便了解自己將購買的房屋產品，但有些建案基地位置位於山邊、市郊或是巷內，出入動線不理想，周遭環境也不是太好，建商或代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬路邊，因此，當你進接待中心看樣品屋時，要先問清楚建案「基地在哪裡」。

許多建商為了讓樣品屋看起來寬廣，經常會將樣品屋裡的格局做些變動，讓客廳或主臥看起來更大，樑柱位置全都包覆，讓格局看起來方正不壓樑。有些樣品屋從玄關、室內及主臥室內的衛浴設備，都是不作房門，玄關還特別寬敞，創造比實際更大的空間感。

當你看樣品屋時，先要看牆壁厚度是否為標準尺寸，一般牆壁的厚度為十二至十五公分，建商為了讓空間看起來更大，樣品屋多用木板施作，牆壁通常只有六至八公分，這幾公分差異對空間造成很大的影響；此外，天花板高度是否與實際完工高度相符，也是看樣品屋關鍵，很多人只在意坪數，卻忽略天花板高度，一樣坪數的房子，若高度差個十公分，視覺感就差很多。

消費者要注意，樣品屋蓋得氣派，不等於建案就有保障，一定要會看格局藍圖，而且最好是拿著建管處核發的平面圖，進去樣品屋裡面對照，避免交屋後才大罵「怎麼跟當初看的樣品屋格局完全不一樣」。

產權計算方式紊亂

預售屋產權計算方式紊亂，是另一個大問題。對房屋面積計算方式，目前建築執照「申請面積」和地政機關的「登記面積」，兩者有不同標準，內政部營建署建造執照面積是計算到牆心，而地政司產權登記面積卻是以牆的外緣為界，因政府計算產權方式紊亂，讓民眾成為冤大頭。

現代建築的柱子動輒五、六十公分，如果是以牆的外緣為界，三十多坪房子權狀就可多出一、二坪以上，房價一坪都要數十萬元，在外牆緣登記後，多出「不能用的坪數面積」又要讓民眾多花冤枉錢了。

內政部為解決「預售屋虛坪太多」的問題，在二年前實施新制預售屋買賣定型化契約來規範，要求「雨遮、屋簷登記但不計價」，買賣契約均應載明屋簷、雨遮不計價之條款，否則將對建商開罰。但新制實施以來，還是有建商違規。

註明開工、完工日期

當你買預售屋的時候，買賣契約上面都會記載「施工期間為××工作天完工，每逾一日，賣方(指建商)應給買方所繳房價的千分之×作為罰款。」但市面上銷售的預售屋常有不能如期完工情形。

預售屋買賣契約中所謂的「工作天」，計算的標準是指能夠實際施工的天數，應將國定假日、星期例假日、下雨天、颱風天等都扣除。而其中的「下雨天」必須真正影響到施工才能扣除，不能說當天只下了四十分鐘的雨就算影響到施工。

買賣契約內必須註明開工、完工和交屋日期，這些都要寫清楚，才能保障自己的權益。

如果建商在簽訂預售屋買賣契約後，不依照契約約定期限開工、完工或交屋時，消費者可依預售屋買賣契約向建商請求遲延利息及違約金。又如建商有依約完工，但卻驗收不過時，則消費者可要求建商限期完成修繕，如建商未完成修繕，消費者可依約拒絕給付交屋保留款，並可以請求建商負起遲延交屋的違約責任。

交屋前應進行驗收

預售屋在交屋前應進行驗收手續，「驗收權」是購買預售屋時，買方擁有的一個很重要的權利，一般人通常在交屋時只是走馬看花似的看一遍，很難看出什麼名堂，即使事後發現瑕疵要求建商負責，還要再打官司，相當麻煩，所以買方可以要求建商進行驗屋手續。

內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，建商興建完工，領得使用執照並接通水、電、瓦斯地配管及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方如發現房屋有瑕疵或未盡事宜，應載明於「驗收單」上要求賣方限期完成修繕。

房子應驗收的項目眾多，例如房屋是否漏水、房屋是否有傾斜、進排水是否通暢、地壁磚是否空心、電線線路是否符合法規要求…等等，都要進行逐項驗屋，否則購屋者無從得知屋況是否真正達到可堪長久居住之情形。

應驗收的項目眾多

建商有沒有偷工減料，一般購屋者不容易判斷，可向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是該戶房屋的測量平面圖，購屋人可按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置等。

在驗屋的過程中，消費者如果發現預售屋蓋好後的新成屋與契約所載不同或有瑕疵，有權要求業者依約履行或進行修復，若建商無法改善，雙方也可協商減少價金。

消費者一定要注意，在房子瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何書面「交屋證明」，或有實質遷入屋內的行為，以免遭建商聲稱為「已交屋」，藉以推卸修復責任。