【文/住展雜誌】頂新魏家買帝寶豪宅九戶，居然只負擔一％頭期款，其餘九十九％都來自銀行融資，這種地產交易平台，讓小老百姓見識到什麼是特權與炒房。在政府居住正義的口號下，如何防微杜漸、扼止炒豪宅歪風，成為全民都在看的重點。
有錢人皆認為，購買豪宅的漲幅與獲利很高，根據統計資料顯示，豪宅的漲幅確實驚人，這些鼎鼎大名的豪宅個案，豪宅客當初買的預售房價，幾乎都是區段內創新高的建案，然時至今日，這些豪宅的漲幅，已翻漲了好幾翻。
近年來，政府推出低價合宜住宅減輕國人買房負擔，卻有三成符合購買資格者，因銀行不肯提高貸款成數，籌不出平均約二百萬元最低自備款，忍痛棄權，繼續當無殼蝸牛。
令外界震驚的是，央行總裁彭淮南間接證實，頂新魏家在二○○九年搶下九戶帝寶時，居然只負擔一％頭期款，其餘九十九％都來自銀行融資。
根據換算，當時魏家買下九戶帝寶，平均每戶自備款只要一百四十四萬元，承作銀行竟然還是泛公股的第一銀行，最後在央行專案檢查下，一銀將貸款額度調降至六成，魏家也補齊全數差額，更衍生出所謂的『頂新條款』。
炒樓比經營企業好賺
| 美商中原聯行董事嚴崇仁說，炒豪宅不只是企業主在炒，連開發商也在炒。 |
對於豪宅買主炒樓不用成本，拿到貸款後馬上就去炒樓，一天也不耽擱。銷售豪宅達十幾年的美商中原聯行董事嚴崇仁說，真正炒樓的高手，除了利用他們經營企業的政商關係外，連銀行團都要看他們的臉色，因為銀行的放款業績有許多就是靠這些財團企業的『支持』才能達到目標，這就難怪借款的企業及好野人能夠借到超高的額度及超低的貸款利率。
嚴崇仁說，他認識一位專炒豪宅的客戶，買豪宅拿到一億元的貸款，一毛錢也沒有留在公司作企業經營，而是馬上再去炒房，說炒房的收益是搞企業經營收益的幾倍、幾十倍。
當代國際顧問執行長許世宗表示，有一位開連鎖店的企業老板，原本是拿到貸款準備去全國各地加開連鎖店，在聽朋友說炒豪宅很好賺下，將銀行貸到的一．二億元，只留下二千萬元做流動資金，最後一家連鎖店也沒開，把一億元全部拿去炒房。
許世宗認為，某些程度上不能怪這些老板們，是因為政府住宅政策及貨幣政策出了問題，導致這些老板才會這樣做。許世宗說，好野人有需要這麼多棟的豪宅嗎？他們無非就是把銀行的貸款作一種轉移支付，牟取暴利。真正的富人像郭台銘、王雪紅、張忠謀等人，他們會去炒房嗎？這種用高額貸款、人頭、假收入證明去炒房的人，利用的是房貸及信貸政策的漏洞。
以多事之秋的「宏盛帝寶」來看，二○○一年預售開賣時賣的並不好，預售開賣的價格為一百萬元、成交價約八十萬元，目前的成屋價格已拉抬至每坪二百六十萬元左右，一坪大賺一百八十萬元，漲幅高達二．二五倍，以主力坪數一百五十坪來算，買就賺了二．七億元，大坪數的二百五十坪，更是現賺了四．五億元。
嚴崇仁說，名歌手張惠妹的舊居豪宅「信義之星」，去年三月以三．四五億元、每坪約一百九十二萬元成交，不過該戶已經轉手四次，與張惠妹當初第一手持有的價格約七十萬元來算，十幾年來漲幅亦達一．七倍之多。
嚴崇仁表示，北市豪宅價格隨著台北市房價攀上歷史新高，頂級中古豪宅也水漲船高。張惠妹居住過的豪宅有名人光環的加持，成為炒樓的標的，經過四次的轉手，一手比一手高價，而且接手還很強，透露出炒樓客喜歡炒名人豪宅的特徵，這種現象與「宏盛帝寶」差不多。
豪宅客以小搏大
| 當代國際顧問執行長許世宗強調，豪宅炒樓客透過高度的槓桿原理操作財務。 |
許世宗透露，豪宅產品的漲幅，明顯較同期間一般住宅為高；但因為豪宅的坪數動輒一、二百坪，不是一般小老百姓所能負擔，是有錢人才能玩的遊戲，而豪宅動輒獲利都是以好幾千萬或億元計算，所以真正的好野人還是寧願多買豪宅，因為可貸款成本低，賺到的總金額高、放越久漲越多，投資報酬率高，於是許多豪宅客『買來放著就好』。
許世宗強調，豪宅炒樓客透過高度的槓桿原理操作是『以小搏大』。豪宅只要產品力夠強，並有其稀有性、特殊性，以現階段豪宅市場的銷售市況來看，還是可以賣的嚇嚇叫，北市信義區的「陶朱隱園」、「富創D3」，及士林區天母的「華固天鑄」等豪宅預售建案，開價屢創區段新高價的市況來看，北市豪宅市場的遠景持續受到台灣豪宅客及台商的青睞。
一般而言，開發商在正式開賣之前會有一個熟手認購，近期大炒特炒的所謂『紅單』就是如此。透過『紅單』的認購，開發商瞭解大致還有多少真正的購屋者，他們以此決定可以留下多少套房子來進行安全炒作。
嚴崇仁說，炒豪宅不只是企業主在炒，連開發商也在炒。許多豪宅建案有所謂的地主保留戶，就是建商看好後市，在預售階段、邊建邊售階段，價格開得高高的，沒有達到所謂的底價，根本不賣，開發商於是索性將豪宅蓋至新成屋後再銷售，包括「宏盛帝寶」、「勤美璞真」等豪宅案，開發商都保留了好多戶不銷售，就是等未來還有『炒作』的空間。
| 養地、囤地，許多豪宅建地更是緩開發，不然就是動工後就慢慢蓋。 |
許世宗表示，台北市土地供需嚴重失衡，加上都更不易，市中心的土地蓋一塊少一塊，建商於是開始養地、囤地，許多豪宅建地更是緩開發，不然就是動工後就慢慢蓋。台北市不課空地稅、豪宅稅及囤地稅，使財團及大型建商更是有恃無恐，放著種菜、當停車場、當花園就好。
銀行呆帳全民買單
嚴崇仁說，豪宅成為財團炒樓、玩高財務槓桿的遊戲，未來房價如果下修，受害的除了放款的銀行之外，全民都要承擔。央行彭總裁及財政部長都提出對台灣房市及台北市房價的警訊，也就是擔心未來如房價泡沫化，最後的一隻老鼠將成為銀行，銀行的呆帳最後還是要全民來買單。這種不正常的房市炒作現象，政府可不能輕輕帶過，嚴崇仁嚴正的呼籲。
國內高房價引發民怨，台銀、土銀與合庫等八家官股銀行全面祭出緊縮政策防堵炒樓，近期更紛紛通令旗下各分行，針對豪宅與投資客房貸授信條件趨嚴把關，宣布降低貸放成數、提高加碼利率，並且一律取消本金寬限期。
配合政府近期緊縮投資客與豪宅房貸的政策，央行亦要求各金融機構回報房貸授信相關內容，並定義何謂投資客，國內官股銀行也陸續表態支持平抑房價，並公布豪宅與投資客的明確定義與貸放條件。
豪宅方面，台銀的標準為雙北市買賣總價在八千萬元以上、其他地區買賣總價在五千萬元以上；其他銀行則多以雙北市一億元以上來作定義；一銀、華銀與彰銀則加設面積逾百坪的條件，貸放成數各銀行都降低一至兩成，落在六至七成之間，利率加碼則增加○．三至○．五％不等。
投資客方面，各銀行認為辦理第二棟房貸以上可稱為投資客，但部分銀行認為不應包含換屋、自住與提供給親友住宿的民眾，貸放成數各銀行都降低一至兩成，落在六至七成之間，利率加碼則增至○．二五至○．五％不等。
落實房貸政策
高房價是民怨之首，一般升斗小民辛苦工作，年薪總和湊不出百萬自備款，銀行受限央行及金管會的放款約束、無法提高貸款成數，於是在大台北都會區中要擁有一間小窩，成為許多人遙不可及的夢想。然而，頂新魏家在購買帝寶豪宅時，卻能向官股銀行爭取到九成九貸款，這結果教人情何以堪？
頂新魏家購買帝寶，讓魏家只需準備百分之一的頭期款，就輕鬆入主。官股銀行只借富人錢、不助窮人買房，除了凸顯居住正義政策失敗、央行被扯後腿外，更有破壞金融體系及炒房兩大隱憂。兩位受訪人都籲請政府在平抑房價之際，對財團及企業主炒豪宅的不當行為，應該認真督導，並落實投資客與豪宅房貸的政策，才有真正的居住正義可言。
