【文/住展雜誌】當國內高房價問題持續惡化，民怨排山倒海而來，立法院多名財政委員會立委抨擊，預售屋的紅單投機炒作嚴重，是墊高房價的幫凶，投資客藉轉賣紅單大賺特賺，卻不必繳一毛稅；究竟紅單箇中玩什麼把戲，有什麼魔力讓人趨之若騖？甚至助漲房價？外界的指控是否真實呢……

在輿論與立委壓力之下，財政部長張盛和遂公開宣誓，除了把預售屋紅單買賣列為查稅重點，還暗示興富發建設旗下建案紅單交易量極大，似有殺雞儆猴的味道。雖然興富發立即出面否認，但『紅單』一辭瞬間爆紅，民眾對紅單到底是什麼充滿好奇；另一個疑問是，紅單為什麼需背負高房價的原罪呢？

紅單起源非炒房

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關於紅單的起源的時間點、地區，業界有各式不同的說法，其真實性也早就不可考。大致上說來，紅單是沿續民間『預約（訂）單』既有形式改良而來。

民間在進行貨品交易時，若買方有意購買但現金不足，就可先付訂金訂下該物品；另一種情況是賣方手上尚未有實物，買方則可先付訂金，再約定交貨期限。無論哪種情況，都代表交易還未完成，所以賣方就會開立預約單給買方。

所謂的預約單只是一個泛稱，其名稱並不固定，但在形式上，通常是複寫式三聯單或二聯單款式。買方所拿到的，即是淡紅色的收執聯。這一種約定交易方式在民間相當普遍，比如買眼鏡、3C產品，或者訂購家電用品，若當下付款未能立刻交貨，賣方就會開立一張預約單給買方，作為預收訂金的證明。

當然，房屋交易市場也不例外。尤其房屋總價動輒數千萬，買方看屋時不會隨身攜帶鉅款，而且購屋並不全屬衝動性消費，多會經過長時間深思熟慮。但問題來了，假使今天您對一間房子十分中意，當下不想立刻簽約，想說回家再好好思考後再作決定，卻又害怕在考慮期間房子被其他人買走，屆時肯定悔不當初。

此時最好的解決方法，就是先付訂金，取得購屋預約單；由於購屋預約單具有優先締約的權利，所以買方只要在約定時間之內，都擁有房子的優先購買權，不必擔心被他人捷足先登，因此預約單模式廣受購屋者喜愛。

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對賣方來說，願意付訂金的購屋者較有誠意，成交的機率相對大，所以也樂得開立預約單。總的來說，預約單對買賣雙方而言，算是互蒙其利的交易機制，所以能歷久而不衰。

預約單初衷崩壞

既然購屋預約單機制那麼好，為什麼會變成房價上漲的幫凶？原因其實是預約單初衷一連串崩壞的過程。

據傳最初在北市西門町一帶，有建案業者為了提昇銷售業績，以低於行情的價格吸引來客，再搭配預約單機制，讓先來搶的客戶先選戶別，晚買的客戶只剩較差戶別可選，且無法享有優惠價。業者意圖營造出『先買先贏』的效果，結果策略一舉成功，銷售開出紅盤。

這種行銷手法奏效後，其他業者不僅仿效跟進，同時不斷修正舊有策略，讓行銷手段越來越滑溜。為了強化銷售，業者將其他行業常用的客戶建檔機制移植到不動產，建立起所謂的『口袋名單』；各建設、代銷公司對口袋名單機制又略有差異，有的一視同仁，有的則會依客戶經濟實力、購買力等分等級，區分出VIP或一般等級客戶。

口袋名單賺很大

不動產業者所說的口袋名單機制，其實在各行業間都很常見，不外就是把曾消費過的客戶歸檔罷了；但不同的是，這群客戶通常是投資或置產客，他們買的不是三、五千元的化妝品，而是上千萬的房子。

當口袋名單與預約單，與分階段調價各元素到位後，預約單機制就完全走調，最後演變成一套固定模式，也是近年來業者最擅用的銷售模式︱業者在建案未正式公開前先對口袋客戶進行銷售，此時價格最便宜，客戶只要付一筆小訂，就能拿到一張淡紅色的購屋預約單。

在這樣的機制下，優先購買權幾乎被所謂的口袋名單客戶囊括，一般自住客搶不到優先進場的位置，只能在建案銷售中後期才有機會購買；如有特別中意的戶別，有時還需加價向早先已訂走的投資客購買，宛如被白白剝了一層皮。

正因這時期售價低於行情或平均成交價，且客戶預期若建案銷售到三成或五成後，就會開始調漲價格，於是就會趁勢搶購，搶破頭都要先付訂金拿到預約單再說。有些基地條件較好，或者讓價較大的建案，甚至會出現投資客大排長龍爭購的奇景，也因此出現『搶紅單』、『撕紅單』的狀況。

套利交易太誘人

在房市耕耘十數年的璽寶建設業務執行主委吳建彥指出，投資客付小訂撕紅單成本，通常是幾千到幾萬不等，進入門檻極低，且若買方退訂也會全額退費，所以頗受到投資客歡迎。建案為了降低投資紅單風險，吸引投資客來搶紅單，會拉長小訂至補足（大訂）、簽約的時間，讓投資客有更從容的時間可以轉賣紅單。

所搶到的紅單，通常預購單價相對市價便宜，就能把手上的紅單轉賣掉，形成買空賣空的套利交易。打個比方說，新竹某地區房價行情為二十三萬／坪，某一建案公開時開價亦為二十三萬／坪，但第一手投資客搶到的紅單，其預購單價是每坪二十萬，選購戶別坪數為四十坪，預購總價與該地區行情總價價差達一百二十萬。

若是長期置產的投資者，或許會選擇購入後長期持有；但短期套利的投資客，通常會選擇用一定價格把紅單賣掉。以上段敘述為例，價差有一百二十萬，第一手投資客紅單(優先購買權)可能會賣個三十萬；搶不到紅單者，就當第二手投資客，花三十萬向前手購買，再加價二、三十萬轉賣，如此循環下去，直到最後一個人承接。

如果遇到房價跌價，或者建案銷售中後期價格漲上不去，以致於缺乏套利空間，那麼投資客只要直接退掉紅單，俗稱『退訂』，就能拿回全額訂金，僅有極少部份業者會收取退訂手續費。也就是說，投資客搶紅單幾乎沒什麼風險，唯一的風險就是業者倒閉而已。

紅單疑是假議題

賣紅單並非實體買賣，而是把優先締約權賣給下一手，所以買賣紅單必須經過『換約』程序。轉賣紅單有三個主要方式，一種是自售，一種是委託仲介出售，另一種是代銷或建商代售；無論哪一種，都需要向建商申請換約。不過在紅單炒作問題遭財政部緊盯後，禁止轉賣紅單的建商與代銷公司有收斂的趨勢（另一說是更趨於地下化）。

藍海帝國建設總經理特助兼中原大學財經系講師陳惶博表示，紅單炒作與不動產市況息息相關，在不動產價值急升段時，紅單炒作較為普遍，但若市況疲弱，搶紅單狀況就會減少。據他判斷，紅單發酵壓根是一個假議題，是官員用來掩飾打房不力的事實。

他還透露，事實上建商本身並不樂見紅單炒作；對多數建商而言，紅單換約頻繁不利交屋，也不會增加售屋收入，只會平添麻煩，更不會讓紅單炒作來敗壞自己辛苦建立的品牌聲譽，所以會傾向禁止紅單換約。

建商擬拒絕換約

那麼，為什麼紅單炒作仍層出不窮呢？陳惶博認為，除了少數建商默許，讓受委託的代銷公司有更大的操作空間；主要原因還是代銷公司私下動手腳，瞞著業主偷賣紅單，甚至暗藏成交件數與時間點，讓投資客有充裕時間轉賣紅單，把建商矇在鼓裡。過去就有代銷偷賣紅單被業主捉包，因而撕破臉的案例。

但吳建彥提出不同看法，表示紅單本身並無違法，而是純粹的道德問題；在過去紅單買賣換約都沒人吭聲，現在因高房價環境難解，紅單問題才被凸顯出來。其實業者根本難以限制客戶換約，假使客戶硬是要換約，只要補足大訂與簽約款，業者還是會尊重客戶。

他強調，一來是客戶換約原因百百種，不一定全是投機炒作；二來是房屋銷售沒有想像中容易，業者也不太願意把到手的客戶往外推。至於外傳禁止換約的建案有破解方式，他認為這是無稽之談，根本沒什麼破解之道，只是業者默許罷了。

自住客大吃悶虧

誠然，紅單買賣換約目前並無法律規範，即使頻繁買賣也未違法令，唯一一個法律疑慮就是逃漏稅問題。但持平而論，紅單屬於小訂性質，屬於未完成的交易，再加上銷售端在賣出紅單時，幾乎不會開立發票，若硬要查稅，在認定上有其困難性，恐怕最後只會雷聲大雨點小，什麼都查不到。

話說回來，或許您會問，為何業者有錢何不自己賺，反而要讓利給投資客？事實上，業者與投資客之間，往往存著共生共榮的關係。如果業者推出新建案，靠著投資客就能掃去三、五成戶數，那麼不僅能營造出熱銷的景象，還能使建案銷售量趨近於安全水位，確保投入的資金可以回收。

同時，建案若銷售到一定成數後，業者握有的『漲價籌碼』越來越多，就能啟動分階段漲價戲碼，銷售前期讓利的部份，在漲價後可一併補回來，甚至還能多賺，也算是不吃虧。只是在這樣的遊戲規則之下，業者與投資客賺飽飽，最後墊高的房價卻全由自住客買單，難免引起輿論憤慨，反被視為推高房價的幫凶而人人喊打，其實並不冤枉。