【文/住展雜誌】人民之間貧富差距不斷擴大，已成為大多數國家的共同現象，尤其是每一次政府企圖振興經濟的時候，都會使貧富差距的現象更加明顯和擴大。就房地產而言，如不善掌握其特性，不但不易成為振興經濟的重要工具，反而易成為貧富差距加大的重要原因！因此，善用房地產是能夠兼顧經濟發展和縮小貧富差距的重要機會！

哪一個政府既能夠顧到經濟發展，又能夠縮小貧富差距，已成為施政能力的最重要指標，也成為投資人掌握正確投資方向的重要知識，不可不知。

看縮小貧富差距的策略

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目前，台灣是以打擊富人（抑富）為主要方法！透過查稅、查資金、增稅，以限制有錢人累積財富；大陸則以提高窮人的生活和居住品質為主要方法。

根據理論，打擊富人並不能使窮人變富，更不容易縮小貧富差距，正確的道路當然是要提高窮人所得，使其變富，才能真正縮小貧富差距。

提高窮人所得的具體方法，是要能提供立足點和機會的平等！什麼是立足點和機會的平等？「立足點」的平等，是在提供生活品質和居住品質的平等；而「機會」的平等，則是在提供受教育和就業機會的平等。

以習、李為主的大陸領導班子，推出了所謂「新農村建設」計畫，其在「立足點」平等方面的主要內容，是針對相對貧窮的農村人口，實施城鎮化改造，將原有分散的農村住宅予以集中，在交通最方便的地方，規劃農村城鎮（類似台灣「集村」的概念），將舊有的、分散的農村住宅予以集中，以新建造的小高層（五、六層），連棟透天（三層以下）為商品主力，首先提昇計畫區域內所有農民的居住品質。

同時，在集村地區，還提供了大型的超級市場、購物中心、娛樂設施（如電影院）、醫院……等能提升生活品質的公共設施，並且以寬大和快速的道路聯結其他城鎮，以確實提昇農村人民的生活品質。使居住在農村地區的人民，可以和中、大型都市中的人民，享受到類似的居住和生活品質。

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而在機會平等方面，則在集村地區，興建中、小學，甚至大學，並要求中、大都市中有名的學校，以分校的方式進駐。所有真正希望「扶貧」的人都知道，要讓窮人脫離貧窮的最重要方法，就是扶植他們的下一代！唯有下一代有能力了，才能真正使得家庭脫離貧窮！而「教育」又是能讓下一代脫離貧窮的最主要機會，所以強制要求好的學校下鄉，在集村地區建立分校，才能使農村子弟的受教育機會和中、大都市的子弟相同。

有好的居住和生活品質，又有好的教育設施支持下，相對貧窮的農村家庭才能有機會脫離貧窮，才能真正縮小貧富差距。

相對於台灣，放任農村零散發展，各個農戶分散錯落，造成城鄉差距愈來愈大，農村居民不但無法能有好的居住和生活品質，其下一代更無法在農村地區獲得與中、大都市相同的教育和就業機會，未來和城市子弟間的競爭力當然會愈差愈大，在城鄉差距愈來愈大的環境裡，去盼望縮小貧富差距，顯然又是一種緣木求魚的幻想了。

看提升生產力的方法

和台灣相同，大陸的農村亦同樣遭遇到年輕人大量離村到城市工作，導致農村人口日益老化，同時，年輕人將幼小的小孩留在農村由父母撫養，所以農村人口中，老人和小孩子的比例不斷昇高，最直接的影響是農業生產力的下跌！

面對此一問題，台灣的作法，是休耕（政府貼補，鼓勵假農民）、是變更（變成建地，讓假農民獲得暴利）、是新佃（出租小佃農，壓榨真農民），農地生產力當然每下愈況，真正「農民」的經濟環境如何能夠改善呢？
相對地，大陸「新農村建設」就不是如此，他們面對相同的問題，採取的方法是將農村地區的居住需求全都集中到「集村地區」，而將剩下來大片的、連續性的農地，釋放給有能力經營的企業法人進入。

而由於農田的大規模集中，所以可以創造農業的經濟規模，並為其農業生產力的提昇，奠定了堅實的基礎！

大陸今年慶祝建國六四年，他們堅持了當年的農村土地為集體（農民）所有的政策，然在今年底做了大幅度的調整！他們大膽地將農地的所有權加以解放，不再限制僅能由農民使用！可以以出租或標售的方式，將使用權讓與有經營能力的企業，而所獲得的權利金或租金即可成為全體農民的收入。

這樣的作法也才能將所有權和使用權徹底分離，才能真正達到農民有「權」、企業有「能」，兩者結合後，才能真正解決農民老化問題與農業生產力下跌問題，企業亦可獲得舞台和利潤，這是一種三贏的作法！
除了農地外，大陸目前也已將改革的範圍擴大到了「林地」，這些農、林、漁、牧土地權利的釋放，才能真正使得基層人民的所得和地位獲得可長可久的保障！

農地運用不佳造成三輸

相對於台灣，土地所有權制度僵化，所以導致農地愈分愈小，農村人口愈來愈老，而有農業經營能力的企業又無法進入農地以提昇生產力，所以農民只能愈來愈窮，政府只好以買票的心態不斷增加貼補，又造成政府愈來愈窮，這種三輸的情況，和對岸三贏作法的比較，高下立判。

根據資料，台灣目前稻米的生產成本為每噸一千二百美元，越南只有五百三十美元，美國也只有七百三十美元，可見台灣農業生產力問題的嚴重。

除了農地使用權利的釋放，大陸的新農村建設計畫，也同樣地為商業的發展提供基礎。在集村地區通常會出現大型的商業空間，其所有權屬於誰呢？在很多地區，這些商業空間亦可以屬於農民全體，或是和企業合夥！也就是說，在觀念上，原來的土地政策是保障農民共同「擁有」農田，農田有收成，大家都吃飽，但在城鎮化推動後，農民失去了農田，他們就失去了所得，未來如何維生呢？他們還可以成為商業設施的股東！這些商業設施，如商場、旅館、市場，如果有了收入，他們一樣可以獲得股利。

這種將農民共有的農地使用權，轉換成租金、權利金和股利收入的作為，就是能讓貧窮的農村人民不但仍然可以衣食有保障，同時，還可以提升所得的重要方法。

而更重要的是，他們透過新農村建設，所有舊的、分散的、品質不良的農村住宅，都可以置換到更新、更大、更方便、更安全、品質更好、區位更佳的集村地區的住宅。當居住問題獲得解決後，政府對於因住宅價格飆升，會拉大城鄉貧富差距的擔心，就可迎刃而解。

以房價的角度觀察，新農村建設地區目前房價一平方米平均約在人民幣二千至三千元，而上海、北京一線大都市，最高房價平均約在四萬至六萬元，差距約二十倍，未來如果能夠控制在十五倍（甚至十倍）以下，因為住宅價格所導致的貧富不均隱憂，即可消除！

看資源浪費的程度

所謂「巧婦難為無米之炊！」每個政府都資源有限，尤其面對國際性經濟不景氣，世界各國的政府都必然會面對到可用資源愈來愈少的窘境。因此，如何能將有限資源做最佳的利用，已成為每個政府最重要的工作之一。

而農村住宅分佈情況，已逐漸成為判斷資源浪費與否的重要指標！在農村地區的住宅，如未經整理，散落各地，要花多少的公共資源去滿足他們的居住品質呢？他們要用的電、要用的水、要出入的道路、要丟棄的垃圾、要排放的廢水、甚至必須的通訊，要耗費掉多少政府資源呢？

更不要說因為農村住宅的錯落配置，還將農田分割得亂七八糟，使得農田耕作的經濟規模無法發揮，農業生產力自然每下愈況。

更可怕的是有些村落位於高山之巔、峽谷之內、甚至環境極其敏感地區，政府不但無力將其遷移，還要花費大把的鈔票，幫其開路、接電、接水，遇到天災人禍時，又要花費更大的代價去救人、救災、救難，還要重建。
對於這種情況，政府的辦法是什麼呢？是依然放任，然後再以公共資源無窮盡地去填補無底洞嗎？

最好的例子，是在今年十月，號稱全台第一高的公路大橋，霧台谷川大橋完工，每個橋墩高九十九公尺，刷新台灣記錄，造價當然驚人，未來卻不敢保證不會再被大水衝垮，此一工程啟用後的功能卻僅是滿足了霧台和三地門鄉的鄉民聯外之用。

這種浪費了極大的政府資源，卻又只是便宜了極少數人的「理盲又濫情的行為」，是一種好的施政思維嗎？顯然不是！但卻是台灣目前非都市地區土地使用的現況和常態。

相對於大陸，他們不是這麼做的，是以較為強制的方法將人們遷居到「集村地區」，那種看似專制的行為，卻可以將政府有限的資源做最好的利用，因為當農村住宅集中後，就可以集中興建更寬更快的道路，使人民的交通方便，又可以就近提供高水準的商業設施和學校、醫院等公共設施，甚至在步行距離內就可以滿足所有的服務，不但使得生活品質大幅提高，更可提高人民的安全。

相對於台灣許多農村家庭發生意外後，由於救災、救急、救難的人員到達太晚而產生許多悲劇的情況相比，當然是有效率得多。

最好的例子是美國，以往在汽油便宜的時候，大量地以放射性的方式，在郊區開發住宅，但近年來，住宅又有大量向都市中心集中的現象，就住宅而言，「集中」當然會產生很多效益，也可以節省很多成本。

就開發商而言，「新農村建設」當然也成為一個機會，因為政府的政策方向是鼓勵，所以許多「新農村建設」的實施者都是開發商，他們取得到一些優惠的政策和政府的支持，政府就可以在不花一毛錢的情況下，即可快速地完成一個個新「集村地區」的建設，也可以快速地改善農村人民的居住和生活問題，這是多麼聰明的作法！

相對於台灣，只會打壓開發商，只會和開發商搞對立，結果導致政府想做的沒人配合，政府不想做的卻有很多企業去投機，怎麼可能會有和諧和進步的社會呢？

看土地利用的優劣

一國住宅政策的基礎，首先在於最窮人民的居住問題如何解決，而不是頂級豪宅的房價問題！

而農村居民，一般而言，即屬於較窮人民，因此，如何提供他們較新、品質較佳的住宅，才是住宅政策的重要課題之一。

在台灣，由於打房，將都市地區的房屋交易量打得極度萎縮，於是投機的資金自然就四處流竄，而農地和農村住宅亦自然成為投機對象。許多農民貪圖一時的收入，而將農地和農宅出售，但出售後才是問題的開始，他們成為沒有住宅的人民，向貧富差距另一端快速跌落就成為必然，他們再也買不回原來的農地和農宅。

而購買了農地和農宅的人要做什麼用呢？除了極少數是要經營民宿外（事實上也多不合法），大多是當成鄉間別墅，平時不去住，偶爾去巡幸一番，使得農村地區出現了一幢幢的「別墅鬼屋」，待價而沽，但誰會去買呢？

當熱潮過去，投機的人不但賺不到錢，卻已經大量破壞了農村地區的土地利用，這種損人不利己的投機行為，卻是被政府錯誤打房政策所壓迫和驅趕出來的，不但破壞了原有農村地區的土地利用，更增加了資源的浪費，對於農村吸引新人口的進入毫無幫助，這種三輸的局面卻是台灣農村地區的目前現象。

相對於大陸，「新農村建設」並不鼓勵農民將房屋賣掉，他們用類似「城中村改建」的方式，將農民現有的住宅予以置換，因此，每一個農民都還是擁有了自己的住宅。同時，在農村地區，他們還可以多買一些住宅，作為投資之用！

但誰來租或買呢？當集村地區的商業活動如果能夠有效的發展起來，就可以增加就業人口進入（基礎型就業），當企業進入後，所需要的技術或工作人員也可能成為農村的新居民，當好的醫院、學校進入後，自然也會帶入相當的就業人口（非基礎型就業），甚至周圍改建速度較慢的村莊亦可能移入已建設完成的「集村地區」，這種先提供就業，然後自然地會引進新人口進入，才是一種健康的發展，這種有吸引力的「集村地區」才能有效地將人們「定住」於城鎮地區，而不必全部向中、大型都市移動。

這是一個大膽的嘗試，世界上很多國家實施過，成功的經驗卻不多，例如台灣的「一日生活圈」、日本的「定住圈」計畫，後來都失敗了，失敗的主要原因，都是因鄉鎮地區的生活和居住品質、教育和就業機會的立足點不足，這也是大陸的「新農村建設」中，將原有中、大型都市中最好的學校、醫院，以分校、分院的方式，強迫進入城鎮地區的重要原因，這顯然是一個大膽的嘗試，但相信會有成功的機會！

先滿足窮家庭的需求

就投資的角度觀察，這種先將環境改善，再增加就業，後增加人口，然後導致房地產價格上漲，是一種健康的經濟行為，而非屬於投機！尤其是當住宅政策先滿足了較窮家庭的居住需求，使其不致因無屋可住，而不得不去購買高價的房屋，進而影響了其生活品質。當拿掉了這種最大的擔憂，對社會經濟發展而言，房地產市場就自然會成為一個良性「投資」的環境和機會。

相對於台灣，投資人以「低價」為取得農村土地的唯一標準，以增值脫手為獲利的主要模式，既不能增加該地的就業，又先使貧窮的農民先失去了房地，這明顯的就是一種投機行為，當然也會破壞了農地利用。
「投機」對土地利用不利，「投資」卻對土地利用有利，在三民主義的民生主義中，不斷強調沒有「地盡其利」，就沒有「地利共享」；沒有地盡其利，地利共享就不會長久！所以有許多人認為，就房地產而言，現今大陸實施的才是真正的民生主義，顯然是其來有自。

要扶貧而非抑富

「扶貧」才是真正能使貧富差距縮小的方向，而「抑富」只會適得其反！一個好的政策，一定要能夠顧到兩面，能讓富人有創造財富的空間，當富人富了，才有能力回饋社會協助窮人，也才能協助政府減輕負擔。

如果盲目打擊富人，只會使得政府的負擔愈來愈重，不但無法有效協助窮人，反而會使富人逃離，社會距離均富的目標自然愈來愈遠（只剩均貧）。

協助窮人脫貧的重點，在於提升其居住和生活品質，而不是放棄其老死於農村，也不是鼓勵其進入到都市購屋，使其一生成為屋奴。協助他們能在現有的環境裡安居，同時協助其下一代能夠有受教育和就業公平的立足點，如此才能真正協助窮人的家庭脫貧，也才能真正使社會上的貧富不均問題得以縮小。

就投資人而言，未來有二個可以安全獲利的機會：一是在一、二線城市購屋，因其房屋最具有保值功能。只是在海峽兩岸政府目前都在抑制一、二線城市房價的情況下，想在短期內獲得較好利潤的機會，相對上是困難的。另一種，則是跟隨政策參與「集村地區」的房地產投資，這種是大陸政府支持的方向，同時，由於其房價的基礎不高，且多屬剛性需求的範圍，因此，風險甚低，甚至還可以有參與商業設施股份的選擇！

舉例而言，如果將投資利潤的一部分，投入於商業，不但可以得到許多稅費上的優惠，同時，也可以為自己取得一個可以長期收益與增值的商業標的，這種投資方向，即是一種「機會財」或是「機遇財」。依我的判斷，這種機會在大陸未來五年內是安全與穩定的存在。

就投資策略而言，如希望在一、二線城市購屋，大陸比不上台灣！因為台灣地小人稠，幾乎所有優勢資源都集中在台北市。因此，如希望採取在一、二線城市購屋的決策，以目前的環境，台北顯然優於大陸的一線城市。

但如希望投資於「集村地區」，則台灣比不上大陸，因為不論在政策上、價格上、規劃上、遠景上，台灣新城鎮化地區的投資風險都已經非常高，而大陸卻相對的安全。

透過兩岸房地產市場政策面的觀察和比較，投資人相信應該已可以快速的採取行動。特別要再提醒一次，當通貨膨脹出現時，沒有參與房地產投資的人，將會更加快速的向窮人方向墜落，也就是說，有行動比沒有行動要好！

至於通貨膨脹何時會發生？它具有必然性，只是時間問題，只要世界經濟復甦，就一定會發生！目前正是風雨前的寧靜，投資人切不要聽信外行人之言，而錯估了形勢，而讓自己陷入窮人的行列，祝大家投資順利。

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）