【文/住展雜誌】今年諾貝爾經濟學獎得主席勒，針對全球房市泡沫化問題提出警訊，指出美國聯準會的貨幣量化寬鬆措施(QE)、與市場日漸升高的投機行為，正在製造房地產「泡沫般」榮景假象，當房產價格飆升已經脫離主要基本面時，泡沫就此產生了。國內有學者也呼應席勒的看法，但台灣房市真的會泡沫化嗎？

房市泡沫化的定義，通常是以「房價所得比」作為標準，聯合國曾經以全世界二十多個國家主要都市的中等價位房價，除以家戶可支配所得，計算出「合理」房價所得比是六倍，也就是說，超過六倍就算正式進入泡沫區。台灣目前的房價所得比超過八倍，台北市更高達十二倍，這樣看起來，台灣房市似乎已經泡沫化了。

然而，早在二○○六年台灣的房價所得比就為六點五倍，台北市為八點七倍，符合聯合國所定「房市泡沫化」的定義，但這幾年台灣房市不但沒有泡沫化，反而持續上漲。事實上，台灣的房市有其特殊性，無法從經濟學理論中對「房市泡沫」的定義加以解讀。

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房市的擦鞋童理論

房市與股市一樣，有漲就有跌。股市有所謂「擦鞋童理論」，指在一九二九年華爾街股市大崩盤前，進出股市成為美國的全民運動。有一天，老甘迺迪在紐約街邊擦鞋，擦鞋童主動向他報起股市明牌來，老甘迺迪認為，連擦鞋童都能預測股市，顯示股市過熱，他立即拋售持股，不久華爾街股市崩盤，甘迺迪家族是極少數沒有受傷的家族。

股市的「擦鞋童理論」也可以運用在房市上面，幾年前台灣房地產投資行情正夯，投資客大量介入房市產生推波助瀾的效果，街頭巷弄大家都在談投資房市，按照「擦鞋童理論」，台灣房市充滿了危機。

民眾早就被教育

但三年前，政府實施打房政策後，奢侈稅、實價登錄、央行限制房貸等一連串措施實行下來，逼得投資客大舉退場，最近央行總裁彭淮南又提出「利率將會升息」的警示，民眾早就被教育到，要注意房市的假性需求可能釀成台灣房市的泡沫化問題。

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按照「擦鞋童理論」，當大家都在談投資股市如何好的時候，這時股市反而不會好；擦鞋童理論運用在房市上也是如此，當民眾對房市的泡沫化有所警覺，當民眾的警戒心提高，當民眾都大談房市是否會泡沫化的時候，台灣的房市反而不會真的泡沫化。

QE退場也不會崩盤

台灣房市會不會因美國QE退場而崩盤？有部分學者認為美國QE即將退場，會對台灣房市產生直接衝擊。但QE退場雖然會對台灣房市造成影響，但這只是心理層面受到一時的衝擊，影響是短期的，美國QE並非主導台灣房市的關鍵，台灣房市漲跌的關鍵是在國內外的經濟景氣、民眾的所得和就業。

估計美國聯準會最快要到明年三月才會實施QE退場，而且是採「緩退」方式，台灣近年來央行持續嚴控不動產債信風險，即使美國QE提前退場，台灣也不致面臨房地產泡沫危機。

QE退場後利率必定上漲，現在房貸利率約在百分之二左右，利率要攀升至百分之三，貸款民眾將開始「有感」，利率攀升至百分之五，屆時房市才會面臨衝擊。而台灣要調升利率，會以漸進式升息，每次升息一碼(百分之○點二五)，不致讓房市措手不及。

游資正移轉到房市

支撐房價的一個重要因素，就是資金。從二○○八年全球金融海嘯、去年歐美債信危機以來，全球許多實業家、保險業、傳產業大老闆都得到一個寶貴的經驗：金融資產的投資風險較大，反而不動產才是最佳保值增值的置產標的，全球游資正移轉到不動產市場。

房地產人士認為，就算台灣明年啟動升息，但國際游資不斷流向房地產市場，明年房市景氣只會盤整，房市熱度還是會繼續轉動，不會衰退。即使房市有下修之可能，但絕對不會崩盤。

台灣房市不會泡沫化的另一個重要因素是，實價登錄上路後，民眾買房懂得參考實價登錄的資訊，不再任由建商或房仲予取予求。房市交投熱絡與否仍須看基本面榮枯，實價登錄上路以來確實加快成交，更有超過九成的民眾在買賣房地產時，預售屋新成屋會先看住展雜誌，買中古屋會上實價登錄網站查詢區域行情，昔日賣方開高價、買方愛砍價的狀況不復存在，縮小買賣雙方對價格的認知差距。

台灣房市已逐漸進入「貨真價實」的時代，建案產品規劃愈來愈符合自住客所需，買家可充分掌握行情，賣家也不敢再亂開價。房市買賣雙方交易正常化，買方會衡量自己的能力購屋，無形之中也會讓房市泡沫化的危機降至最低。

空屋量變動幅度不大

台灣的空屋宅數去年高達八十六點三萬戶，比例高到百分之十點六三，遠高於倫敦、香港和新加坡平均百分之三至六的水準，在空頭學者眼中，這是台灣房市泡沫化的另一項指標，顯示房市已經供過於求。

但是，空頭學者似乎忘了，內政部營建署是從二○○八年以來，利用全台房屋稅籍資料與台電用電資料進行分析，據統計結果，二○○八到二○一一年全台低度使用住宅比例從百分之十一點五二(八十九萬七三一戶)逐漸降低至百分之十點一五(八十一萬三千九百多戶)，去年僅小幅成長至百分之十點六三(八十六點三萬戶)。

整體而言，過去四年中台灣的空屋宅數變動幅度不大，顯示住宅市場發展穩定。如果說去年空屋數高達八十六點三萬戶就構成了台灣房市泡沫化的指標，那麼二○○八年全台空屋數八十九萬七三一戶比去年更多，豈不是說台灣房市早就在二○○八年已經泡沫化了，事實上卻不是如此，可見空屋數並不能作為房市泡沫化的指標。

法拍屋數量下降

再從法拍屋的數量來分析，台灣法拍屋數量從十年前最高每月近五千件降至今年不到七百件，內政部統計資料顯示，今年前九月拍賣移轉棟數六千二百多件，初估今年全年將在九千件以下，比去年的九五八五件更低，更遠低於金融海嘯時二點八萬件、SARS約五點七萬件。

法拍屋數量向來是市場的「反指標」，景氣越好，法拍屋數量越少，隨著國內房市景氣一路攀升，都會區不動產的資產價格上揚，利率條件位處低檔，一般民眾的房貸壓力並不沉重，還不起房貸而被法拍的機率明顯減少許多。加上房價處於高檔盤整，在房價未明顯走滑時，許多債權人保持觀望，不急著處理債權。

如果台灣房市已泡沫化，市場反轉，房地產交易大幅量縮，由於資金壓力沉重付不出房貸被迫斷頭的案件應該大增，斷頭潮開始浮現才對，但實際上並沒有。從法拍屋數量大降可以看出，所謂房市泡沫化的說法並不實在。

春江水暖鴨先知

房仲業的人數也是另一項觀察重點，根據內政部不動產經紀業資訊系統統計，截至今年九月底，全國不動產經紀累計家數（含房仲、仲介兼代銷、海外不動產仲介）達六二三一家，其中以房仲為大宗，營業員、經紀人合計亦達四點四萬人，雙雙創下新高。

政府各種打房政策出籠，讓去年全國買賣移轉棟數創下SARS以來新低，成屋交易市場相形萎縮，為什麼房仲業卻不減反增？俗話說「春江水暖鴨先知」，房仲業者最了解房地產的景氣，看好房市的未來，多家房仲集團才會擴大展店、徵才以及海外布局。

泛信義集團將在台灣地區徵才三千人；台灣房屋集團則從現有四百多家增加至二千家；永慶房產集團預計也在台灣招募三千多人。從房仲集團業者大舉展店徵才的動作顯示出，房地產仍然大有可為，不會泡沫化。

全球房市掀起榮景

五年前，美國房市泡沫引爆全球金融危機，五年後全球房市再度掀起榮景，美國房價已經超過了五年前金融海嘯前的水準，英國倫敦單單今年十月這一個月即上漲百分之十，中國大陸房價也出現三年來最大漲幅，中國國家統計局在官方網站公布九月七十個大、中城市房價，新建住宅均價再創歷史新高，尤其房價年增率前三名的北京、上海、廣州等地，漲幅均逾百分之二十。

巴西、印度、澳洲、挪威、比利時等國房價都急速上漲，就連向來房價漲幅不大的德國，房價也在三年內漲了超過百分之二十，相較之下，台灣的房價上漲是很正常的事，如果把全球各國的房價上漲都看成是「非理性投機心理」促成的，恐非事實。空頭學者指台灣房市將會泡沫化的說法，有點危言聳聽。

台灣房市不會泡沫化

台灣的房市是否泡沫化，要看台灣的經濟體質，今年GDP成長可能還不到百分之二，面臨「保二」大作戰，明年全球的經濟情勢要比今年好，台灣的GDP成長一定會超過百分之三，經濟好轉，你想，房市怎麼可能會泡沫化。

高房價的時代已來臨，不要一味的埋怨房價高不可攀，在低利率時期，應該把握時機購屋，而不是唱衰房市；台灣房市沒有泡沫化的問題，如果房市過熱了就休息一下，漲多了拉回「修正」而已，房地產走的是個大趨勢，我們對台灣的房市遠景有信心，消費大眾更要懂得投資的大方向是什麼。