【文/住展雜誌】台灣房價最高喊到五百萬已讓人驚訝，但在香港，每坪千萬早已不是新鮮事；無論是趨勢論述也好，或是逼民眾儘早購屋也罷，業者創出台灣房價『香港化』的概念已在市場上發酵，然而，這套暗示民眾提早購屋說法，究竟是房市中的天使，還是惡魔呢…

台灣房價『香港化』是近年來常聽見的議題，尤其是全台房價最高的台北市，更是房價香港化的指標都會區。對於自住的購屋者而言，房價香港化若成真，將是一個揮之不去的噩夢，因為未來將活在房價高漲的恐懼當中，必須面對買、買不買，甚至買不買得起房子的挑戰。

對投資客與不動產業界而言，房價若是持續飆漲，最後趨於香港化，就能坐享增值和開發利益，站在形勢有利的一方？事實發展真能如此單純嗎？至於對執政者來說，房價是否會香港化，極為可能左右以後政策走向，在在突顯這項議題的重要性。

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何謂房價香港化

在探討台灣房價會不會香港化前，得先暸解何謂香港化。政治大學地政系教授林左裕指出，學術界對『房價香港化』這個辭彙並無明確定義，但其大致內容，不外乎台灣房價向香港看齊、房價所得比與居住負擔拉高、居住面積減少，以及出租報酬率偏低等情事。

那麼，香港房價到底有多貴？若以我國房價最高的台北市與之相比，差異又有多大呢？根據全球最大房地產網站Global Property Guide最新統計，香港平均房價為每坪一百六十萬（包含新成屋與中古屋）；據住展雜誌統計，台北市預售屋暨新成屋平均房價為每坪八六點三萬，大約是香港的一半。若是加入中古屋價格，那麼台北市平均房價會更低，與香港差距更大。

或許您認為，我國集合式住宅大樓公設比多在百分之三十以上，實坪單價應破百萬以上，與香港相去不遠。但跨國性地產業者高力國際董事李日寶表示，香港房屋同樣存在『灌虛坪』弊病，游走法規邊緣將雜七雜八名目灌入建築面積，也就是當地諷稱的『發水率』，頗受人詬病。如是看來，比較基準其實差距有限。

台北香港比一比

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又據Global Property Guide所公布的統計資料，香港房價所得比為二八點○九，台北市則是十六點四七，乍看之下似乎差距不小；但若是檢視住展雜誌所統計的新成屋、預售屋房價所得比，則高達三五點八，意謂民眾要不吃不喝三五點八年，才買得起台北市三房的新房子。

我國房價所得比放大的部份因素，肇始於全民薪資所得倒退，而房價卻反向飆高，但香港是房價上升速度快過薪資成長，兩者在比較內涵上稍有不同。

李日寶說，因香港房價比台灣高出太多，所以港人居住面積相當小，平均每人居住面積只有四點三坪左右、每戶居住面積僅有十五坪上下；但台灣平均每人居住面積卻有十三點五坪，另最低所得組平均每戶居住面積三十六點六坪，最高所得組平均居住面積則是五二點四坪，均比香港來得大。

這麼看來，即使是我國最貴的都會區：台北市，其房價都遜於香港；假使房價真的朝香港化邁進，還有一大段上漲空間。然問題是，房價真會香港化嗎？

是香港化還是日本化

就林左裕判斷，現在台灣房價並非香港化，而是『日本化與香港化的綜合體』。正常而論，經濟強弱的終端成果會牽引房市起落，但我國央行從九○年代開始，就實施寬鬆貨幣與低利政策，為市場投入大量資金，但資金卻無管道消化，促使游資湧入不動產；另一方面，調降遺贈稅與不動產持有稅稅基偏低，更易讓不動產成為投資炒作的商品。

雖然房價走勢似乎複製香港經驗，但若回頭檢視經濟面，卻不難發現近年經濟成長積弱不振，宛若日本地產泡沫時期，日本央行也以低利與貨幣寬鬆措施，以刺激民間投資。當時日本國內資金氾濫，不動產成為資金炒作目標，全國上下堅信『房價只漲不跌』；惟不動產價值被推高，企業資產價值雖不斷膨脹，收益率卻沒增加，且資金多卡在不動產，反排擠民間消費與投資，最終釀成泡沫。

林左裕強調，經濟與房價息息相關，二者脫勾的情況難以維持太久。他最擔憂的是，現在台灣彷彿走上日本地產泡沫的老路，低利率、貨幣寬鬆、資金集中在不動產，而電子科技等其他產業不務正業，紛紛跨進不動產業，對國家整體經濟發展絕非好事。一旦經濟面出現紕漏，台灣房價不僅不會香港化，還可能會『日本化』。

經濟與政策不確定性

不過林左裕補充說，任何的預測都有不確定性，而不確定性的來源就是政府政策。據他預期，若台灣經濟衰退，房市終究要回歸基本面，房價恐將日本化；但若全面開放陸資來台自由買賣不動產，則房價必定會香港化。

綜上所述，我們必須體悟到『經濟發展是因，而房價高低是經濟強弱所形成的果』，香港的高房價，就是來自於經濟強力支撐。李日寶指出，香港已是亞太的金融中心，許許多多跨國性企業總部設在香港，白領階級的人口眾多，而白領主管收入優渥，進而推升房屋租賃與買賣需求，加上全球資金（包含陸資）可自由買賣不動產，香港房價才會居高不下。

的確，香港跨國性企業總部眾多，來自全球各地的就業人口擠進小小的九龍半島，而這些就業人口多不僅是高所得的白領族，當地公司文化又會全額補助房租支出，引爆的租賃需求自然不在話下。

房價香港化的要件

據高立國際統計，一位低階的員工每月房租預算約是二到四萬港幣；中階約在四到十三萬港幣之間；高階主管則可高達十三萬至二十萬港幣以上，大約是台幣四十八點五萬至七十五萬不等。上述租金水準是當地常見的行情，實際上都不難租；反觀台北市的豪宅如帝寶，月租三、四十萬都要招租很久。

李日寶還說，若是承租淺水灣等豪宅區的物件，月租破百萬台幣並不稀奇；有些精算的白領，乾脆把公司的租金補助拿去買房，變成另類需求。他強調，『香港高房價是國際企業與資金匯集、停泊所形成的結果，無論台灣或台北市都不具備相關要件』；他認為台灣經濟環境未蛻變前，房價並不會香港化。

從學界與業界角度觀察，台灣房價香港化機率雖低，但誠如林左裕所言，政府未來仍有可能開放陸資來台，自由買賣不動產或進行土地開發。對此李日寶預估，若真全面開放陸資，對本土業者可能弊大於利，衝擊會超乎想像。

就建商角色來說，必須買地開發，屬於『加工』角色，獲利成數較為固定，若不動產價格穩穩緩漲，既能平穩銷售、亦能順利取得案源。但若房地價格飆漲，建商手上存貨雖賺到增值利益，可相對會墊高下一塊案源成本；推案成本一旦增加，投資風險也會上升。

建商投資風險揚升

李日寶舉香港經驗為例，若開放陸資自由投資開發不動產，資金雄厚的陸企必將灑錢買地，地價會水漲船高，口袋淺的中小型建商將完全被洗出菁華區，最後可能只剩壽險業與大型建商勉強有能力可以匹敵。

事實上，李日寶的說法不無道理。我們審視中國十大房地產開發商規模，光是今年上半年營業額就高達六千億人民幣，全年營業額超過一點二兆人民幣如囊中之物。回頭看到台灣，住展雜誌統計一○一年全國總推案量，『僅』一點二六兆台幣；換算幣值後，『台灣一年總推案量僅約中國十家建商營業額的五分之一』，規模難以望其項背。

如果陸資大舉來台，台灣本土業者無論改走產品、品牌差異化，或是採取合作模式，都會面臨一番陣痛期和苦戰，在財力懸殊之下，取得案源也更為困難，中小型建商將被徹底洗掉，只剩大型建商能存活，香港現在就是如此。所以，開放陸資促成台灣房價香港化對業者真的是萬靈丹嗎？恐怕並不盡然。

香港化的代價

林左裕則憂心，倘若台灣房價香港化，對社會、金融，乃至於經濟都暗藏禍根，無論民眾、業者或執政者都必須謹慎思考、嚴肅面對。首先，民眾買不起房子的現象日趨嚴重，底層民眾剝削感與對政府不信任感升高，社會容易動盪不安。即使買得起房子，居住面積會越來越小，台灣可能會出現香港俗稱的『鴿籠』住宅。

至於業者，卻不一定賺得到流動性財；原因在於，房價漲得愈高、客源愈少、房屋周轉率愈低，業者必須倚靠極少部份人買房的利潤來支撐營運，同行競爭會愈演愈烈。再來是房價高得嚇人，金融機構的不動產放款比重若持續墊高，金融風險也會居高不下。

林左裕更直言，若房價香港化，代表有更多資金卡在不動產當中，包括金融機構放款、投資性理財、家庭債務，甚至是企業轉投資等類資金。可想而知，當資金重壓在一個籃子裡，其他產業投資或家庭消費支出會被擠壓，恐無助於經濟成長，也無益於房市長遠發展。因此，房價香港化真如業界說得如此美好嗎？確實值得我們深思。