【文／住展雜誌】貴為我國第一大工業縣的桃園，承接中央龐大的建設資源，利多項目即使十個手指也數不完；在建設陸續兌現之際，地產界已掀起一股淘金熱，究竟未來的建設星光在哪裡閃爍？那裡就藏著偌大的金礦，等著您去挖掘……

即將成為我國第六個直轄市的桃園縣，因五楊高架、機場捷運與桃園航空城等各項重大建設陸續兌現或啟動，可說是『集中央寵愛於一身』，光是航空城一項，總投資額就飆破四千多億，為我國近代政府投資手筆最大的建設案。

重大建設是房市中不可或缺的重要題材，公共建設作到哪、房價就漲到哪，桃園當然也不例外。是故，我們將完整檢視大桃園建設現況與遠景，範圍包括航空城、交道建設、河川整治、土地開發與住宅新政，提供您第一手資料作為投資參考。

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航空城進度全都露

首先，我們看到桃園航空城的進度。桃園縣城鄉局長吳啟民表示，航空城主要有兩個大關卡，第一關是區域計畫，第二關則是送交內政部都委會審議。

航空城區域計畫由原訂的六一五○公頃，再新納入「新訂桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」約七○九公頃，面積擴大為六八五九公頃，範圍大致在南崁溪、海山路（108縣道）以西、高速鐵路橋下北側道路以北、老街溪以東，以及含第三跑道用地以南之間。

在經過中央與縣府努力後，行政院已核定航空城區域計畫，且陸續通過環評等程序，現在正進行公開展覽。等公展完畢後，最快在今年十一月前會再召開八場專案小組會議，預計於今年十二月二十四號送至內政部都委會審議。如果內政部核定通過，即可展開區段徵收工作。

由於區段徵收向來較為棘手，且航空城區段徵收面積高達約三千公頃，是否能順利徵收完成備受質疑。吳啟民指出，為了讓區段徵收順利進行，縣府早已先召開說明會，與徵收範圍內的地主溝通，會盡最大誠意與優惠條件來徵收，甚至還研擬安置計畫，以讓徵收阻力降至最低。

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產專用地標售脫勾

倘若內政部都委會審議通過，縣府在一○四年下半年就會公告區段徵收，並發放補償金，最快在一○五年就能標售產專區用地，儘速開發航空城。吳啟民補充說，為了讓航空城儘快動起來，中央與縣府已有共識，先釋出可掌握的土地（即產專區用地，約四六○公頃），將產專區用地標售與其他區塊脫勾處理，以便業者能進駐開發，使航空城引擎能儘快啟動。

航空城內的產業專區，將完全不設工廠或生產線，而是倣效自由經濟示範區『前店後廠』概念，提供廠商前來洽商、下單，至於生產則交由桃園縣各大工業區支援。吳啟民強調，航空城行政審查、開發計畫、招商等多箭齊發，絕非外界所批評的『空城』、『炒地皮』，而是真材實料的建設！

桃園代銷公會理事長高全家認為，航空城成敗對桃園房市影響最為深遠。假使航空城計畫辦得有聲有色，真如政府預估可創造三十萬個就業機會；龐大就業機會就能磁吸人口遷入，將引爆房市需求，現在的房屋供給量完全趕不上需求量，房價可望瘋狂補漲。

博奕園區的真相

攸關桃園房市遠景的中央級建設，還有『博奕園區』。交通部長葉匡時在立法院答詢時說，因中國反對博奕園區設在馬祖，所以博奕園區擬改設在航空城內。對此高全家回應，若博奕園區真設在航空城，那麼炒作資金一定會湧進，桃園房價包準大漲特漲。

但中悅建設總經理施文祟則較為保守，他認為博奕園區對桃園房市一定是利多，但依照台灣人『別人有，我也要有』的性格，屆時恐怕航空城不會是唯一擁有博奕園區的地方，效益恐會遞減。他強調，官員從口號到計畫，最後付諸執行時遇到困難，總會經過重重修正，時間會拉得很長，所以暫時觀望是為上策。

究竟博奕園區是否真會設在航空城內呢？吳啟民透露，交通部長確實曾找縣府官員開會討論設立博奕園區一事；但據他暸解，交通部的意思是把園區設在機場內，以『境內關外』模式運作，意即要進賭場的民眾必須出關，本國民眾難以進入。

若以『境內關外』模式進行，將能避免複雜的法律問題，也能解除居民疑慮，更可以不必舉行公投。但缺點是，這麼一來觀光、旅館等行業都賺不到賭客的錢，房市加分效果也會大打折扣。但目前全案都還在研擬階段，未來會有什麼變化尚難預料。

五楊交流道設在哪

交通建設亦是擘畫桃園完整交通建設的一環，更攸關大桃園地方房市命脈。中悅建設總經理施文祟指出，最早使桃園房市交通建設題材發酵、推升房價的，應是五楊高架通車。當五楊高架通車之後，民眾對桃園的建設開始『有感』，進而催化房市買氣。

五楊高架對房市的影響，並未隨著通車而利多出盡，其增設交流道議題仍在市場上不斷翻炒。據吳啟民透露，增設交流道目前尚未定案，不過以縣府和中央先前評估，中正路交流道通過機率較大，另中豐北路交流道機會也不小。但增設交流道案仍需中央點頭，一切都是未知數。

說到交通建設，絕不能忽略重頭戲：捷運。論捷運，桃園擁有中央級桃園機場捷運線、台鐵桃園段高架捷運化；地方級則有桃縣自辦的桃園捷運綠（航空城）線與棕線，題材十分豐沛。

捷運是未來焦點

首先是桃園機場捷運線，交通部長葉匡時已打包票一○四年底絕對會通車，屆時將讓北桃生活圈更為緊密；惟沿線站區周邊都計變更案多未完成，目前沿線房市焦點侷限於青埔特區，當地房價已坐三望四。

備受矚目的，還有令人望穿秋水的桃園捷運綠線。雖然縣府希望行政院在今年底前能核定捷運綠線，但會不會通過，沒人敢打包票。再者，即使行政院核定通過，綠線優先路段最快也要到民國一一一年才會通車，全線則要到一一五年才會完工，乍看之下似乎還遙遙無期。

台鐵桃園段高架捷運化（桃園捷運紅線）亦是兌現機率極高的建設之一，該段路線起自鶯歌鳳鳴地區，迄至桃園平鎮；該線在桃園增設永豐路、國際路與中原（大學）車站，預計一○八年可以竣工。

施文祟預估，台鐵高架捷運化對房市的幫助，應該會大於桃園自辦捷運線。原因在於桃園自辦捷運何時興建還在未定之天，而台鐵是沿舊線施工，不必徵收土地，興建會更有效率。且台鐵捷運化後將串起北桃生活圈，對桃園房市助益會更加明顯。

此外，為了提升居住環境，縣府正積極施行河川整治工程。吳啟民說，縣長吳志揚將整治縣內七大河川列為重要工作，等到南崁溪與老街溪整治完成後，其餘河川整治與綠美化工程會陸續發包，民眾對於河流的髒亂印象，將會徹底改變。

經國重劃區竄紅

整體觀之，桃園近年建設確實是一籮筐，如果您想搶進大桃園房地產，除了緊跟建設腳步走之外，還必須緊扣大型土地開發案的脈絡，才能掌握致富契機。

放眼桃園未來的大型土地開發案，尤以經國重劃區與中路重劃區星光最為閃耀。吳啟民透露，經國重劃區採市地重劃，配地結果已經完成，最快今年底前就可以標售；中路重劃區因採區段徵收，範圍更廣，所以進度較慢，預計最快明年下半年才有可能標售土地。

高全家預測，從地理位置來看，經國重劃區潛力會高過中路重劃區；如果順利的話，經國重劃區在兩年後就會有新案面世，價格則會跳高開出。施文祟雖認同重劃區有助於改變城鄉風貌、縫合都市發展斷層，但他建議縣府應仔細規劃，別讓重劃區最後只落得『滿街房子』，無助於城市景觀的塑造。

繼經國與中路重劃區後，縣府又預計在台鐵高架捷運化新增的永豐路、國際路兩站周邊，選定適當範圍進行都計變更，未來將可釋出更多建築用地。至於中原站與平鎮站，前者因周邊空地不多，後者因中央未確定是否設站，因此城鄉局暫時予以排除。

吳啟民進一步指出，在捷運綠線的部份亦有多個都計變更案正在研擬當中，包括八德站北側規劃五十幾公頃、桃園後火車站七十餘公頃、中正北路（南崁交流道附近）約六七○公頃土地，預計需時半年至一年規劃研究，再送至內政部都委會審議，以期能和捷運綠線工程一併施工。

合宜住宅將重現

由於大桃園建設題材源源不絕，房價已陡然爬升，民眾居住負擔漸趨沉重。吳啟民表示，縣長吳志揚欲把桃園打造為『庶民天堂』，面對高房價的問題，縣長已指示相關局處研究興建『合宜住宅』的可行性。

桃縣版的合宜住宅，將選在機場捷運、桃園捷運綠線沿線站區，可能用公有地以招標方式委外興建，首批入住戶將會以航空城區段徵收拆遷戶為主，其餘部份則撥予弱勢族群；至於要賣斷或只租不售，甚至設立回收使用權與買回機制，現尚未有定論。

吳啟民接著解釋，因中央所推的合宜住宅缺乏法源，且營建署已表明不再興建合宜住宅，所在現在都還在研議解決之道。但無論為何，桃園諸多的建設與住宅政策規劃，就是為了照顧每一位民眾，讓大家可以安心搬到桃園，加入真正的『庶民天堂』！