【文/住展雜誌】上月有報導引述房仲業說法指稱，由於奢侈稅兩年閉鎖期到期，因此部份地區已出現所謂的「倒貨潮」。近年新建案市場確實供給暴量，奢侈稅也在今年中開徵屆滿兩年但是否真的發生倒貨潮？還有待商榷…

今年下半年以來，影響房市交易的最大本地因素，非奢侈稅修訂莫屬。不過除了可能修訂趨嚴外，近期有關奢侈稅干擾房市的消息，還有開徵兩年、閉鎖期結束，持有屆滿兩年的套利投資者，此時賣出不再需繳交十到十五趴的重稅，因此『傾巢而出』，形成所謂『奢侈稅倒貨潮』。

然而，事實真是如此嗎？的確，過去兩年房市持續呈現供給擴張態勢，熱錢流竄下，投資比例也很高；但兩年一到，投資者就這樣乾脆地釋出物件待售？

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為釐清真相，本篇以民國一百年至今各區供給戶數，並佐以各年度平均銷售率，及其他如人口增減及發展現況等條件，判斷未來可能的市場供需變化，藉此推測奢侈稅倒貨潮說法的真偽。

◎ 台北市 供給量有限 非關餘屋賣壓

過去三年，台北市大致都是以預售為主的市場格局，約是新成屋量的三倍左右(詳見表一)，而且戶數有限，預售與新成屋合計都僅五千戶上下。

進一步分區來看，近三年北市各行政區新成屋推案皆相當有限，最多的北投區僅約五百戶(五○二)；另外，前兩年各年度平均銷售率都在五成以上(今年為四成)，因此應無所謂賣壓可言。量體較大、更具供需指標意義的，還是約兩到三年後才會完工的預售屋。

統計近三年北市各年度預售屋供給量，分別都在三到四千戶左右，平均銷售率則都約六成，去年更將近六十八％。不過供給分布則相當不平均；北投、內湖、文山、中山及萬華五區，近三年來預售供給戶數都逾一千戶，北投區更高達一千八百戶，幾乎已是中正區的兩倍，其他區域供給則明顯偏少。

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因此，近年預售屋量增，目前還談不上賣壓，但以北市整體及各區人口呈微幅負成長的現況評估，這些目前預售供給較大的區域，往後還是可能看到新成(餘)屋再進場待售，甚至在仲介市場上，未來也有機會看到套利型投資客，在奢侈稅閉鎖期結束後釋出物件。不過由於供給戶數不多，仍不致形成所謂倒貨潮。

近年整體供給量相對有限，加上仍具高度地段優勢，除今年成屋市場外，各年度平均銷售率都有五到六成、相對穩定，和「餘屋賣壓」「倒貨潮」等關鍵字很難連上關係。不過仍要注意，供給過度集中特定區域的現象。

◎ 新北市 重劃區供給量大 投資比重高

新北市近三年的市場供給情況，大致和台北市類似，也是預售型市場；之前兩年預售與新成屋的供給戶數比例，大概維持在二比一。今年則是預售案量大爆炸，新成屋供給持平。(詳見表二)

仍先看已興建完工未售出即形成賣壓的新成屋，除去年外，年均銷售率都在五成以下，這是值得注意的情況。再細分區域，近三年合計成屋供給戶數，以熱門的淡水最多，超過三千戶(三○八二)，次之的新莊也有二五二四戶；其他成屋供給戶數較多的，還有板橋、三重及林口三區，量體都超過一千戶。這幾區，是較可能在短期內出現成屋賣壓的區塊。

然而再看預售市場會發現，新成屋市場的可能影響，根本是小巫見大巫。新北市過去兩年，預售市場都冒出一萬戶以上量體，今年更誇張，才過三季就逼近一萬六千戶。所幸各年均銷售率大致還能維持五到六成以上，只有民國一百年略低。

分區來看，又是淡水最多，三年內淡水就釋出高達一點四萬戶的預售屋；量體次之區也是新莊，不過還不到四千六百戶。其他預售供給量較大的，則還有林口、五股及新店等區。
綜合以上數據可發現，無論預售或新成屋市場，新北市近三年供給，大量集中特定區域的現象更加明顯；其中又以淡水、新莊及林口為最，五股則是今年竄起的『後起之秀』。原因除了重劃區提供足量可開發建地外，仍不外乎是利多題材浮現或兌現；不過也正因為如此，這些區域的投資比重都有偏高疑慮。

現行奢侈稅不課預售屋，因此儘管供給過度集中重劃區，但因為是預售案居多，因此短期內不致產生因奢侈稅之倒貨或賣壓。板橋、新店等區供給量也可觀，但是有區域機能已趨完備、成熟的優勢為後盾，自用客比例較高，因此也不致立即形成餘屋賣壓。

唯一需注意的是，和這些新興重劃區相關的利多題材或區域公共建設，不久的將來能否落實。如能兌現，則可望引進更多人口進駐(居住需求)，即可逐步消化過去三年來大量供給；如不能，則除非近期進場的購屋者是自用目的或長期置產持有，否則即便沒有奢侈稅閉鎖效應，賣壓甚至倒貨現象仍難避免。

◎ 桃園縣 升格發酵 預售供給暴增

雙北市在這波房市十年多頭的前期，就已轉為預售型市場；相較之下，外界一直認為，桃園縣房市仍是新成屋佔據主流。事實上，兩年前情況仍是如此；但從表三數據可發現，近兩年情況已逆轉。至於原因，各區可能各有不同，但就全縣而言，還是以將升格為直轄市，為最重要因素。

基於各區客觀條件不同，桃縣供給也有分佈不均的情況。先看新成屋，近三年供給量最多的為桃園市的三三九四戶，相鄰的蘆竹鄉，也有二四二五戶；居次的是第二大城中壢市，量體超過兩千七百戶(二七一五)。其他如八德市及楊梅市，都有超過一千五百戶以上供給量，平鎮及龜山也逾一千戶。

然而，重頭戲一樣在預售市場。首善之區桃園市三年預售案量有將近六千戶(五九○五)，但最多者是中壢，高達七四二三戶。其他預售供給量較大的區域，幾乎和上述成屋戶數較多區重複；其中八德有五四八○戶、平鎮超過三千六百戶、蘆竹超過兩千戶，最少的楊梅也有逾一千一百戶。最特殊的是大園，量體超過一千五百戶。

由以上數據可知，桃園縣近年房市格局，和新北市有諸多雷同處；首先，推案量都非常大，甚至過度集中某些區域，無論預售或新成屋市場皆然。原因除升格效應外，仍是由新興重劃區所帶動；最佳範例，就是高鐵青埔特區造成中壢及大園兩區供給暴量。

桃園市為全縣發展最佳區域，加上不斷有新興重劃區冒出，故推案量欲小不易。龜山有林口新市鎮龜山段的因素存在，楊梅則受惠於五楊高架通車，不過之前就曾出現過幾波推案潮，近年量體已有減緩下來。平鎮算是相對特殊，主要是中壢房市供給快速擴張、價格墊高，給了平鎮跟隨起舞的契機，該市一些原本以透天產品為主的區塊，出現愈來愈多大樓產品，戶數因此明顯激增。

桃縣房市有點像雙北市的綜合體；桃園市基本上是台北市的縮影，新北市的重劃區房市熱，則可從桃園高鐵青埔特區、八德擴大重劃區等區看到影子。桃市，中壢、八德市區或平鎮這類區域，本來就有相當的內需能量，就算有一定比例投資行為，受奢侈稅箝制，進而形成套利賣壓的可能性仍相對低。

相對來說，純靠題材烘托的區域，有待利多題材兌現，創造足量的人口進駐、商業活動及就業機會。否則目前的大批預售屋，兩、三年後仍有形成賣壓的可能。

◎ 新竹地區 供給超量 已是現在式

桃園縣約二百零四萬人，新竹市加上新竹縣則還不到一百萬；以人口數衡量，新竹地區房市供給量，『正常情況』應是桃園縣的一半左右。不過比較表三、四可發現，新竹地區房市供給量不但更偏向預售市場，除今年外，預售市場供給戶數更和桃園縣不相上下。

之所以新竹地區房市有如此生態，原因就是有竹科新貴這批高消費力族群加持；他們不僅買屋自用，也兼置產投資。因此，新竹房市供給始終可觀，預售市場也相當蓬勃。

然而，這已是過往榮景。金融海嘯之後，竹科人購買力明顯下滑，新竹房市也跟著著涼；雖然前兩年年均銷售數字還算不錯，但市場投資比重偏高，加上重劃區推案多如牛毛，大環境氣氛又不佳，使得今年整體銷況已大不如前。

全盛時期的新竹房市，光靠竹科人購買，就幾乎案案順銷，近年則已無法同日而語。不過新竹、竹北兩市，由於仍不斷有新重劃區塊釋出，加上原有重劃區持續有個案冒出，甚至還有過去未賣完的預售舊案，以新成屋案姿態重新加入市場競爭行列；供給持續擴張，需求面卻已出現變化，碰到銷售瓶頸，市況陷入盤整，是很難避免的。不過此乃新竹房市高度依附竹科消費、缺乏足夠外援之下的後遺症，和奢侈稅並無太多關聯性。

◎ 宜蘭縣 全縣供給有限 礁溪頭城需注意

從表五我們可清楚看到，近三年宜蘭縣房市供給量相當有限；以一百年為例，全縣預售加新成屋也不過兩千餘戶，比同年度新北市淡水、新莊都還少。其實扣除羅東市區及礁溪外，宜縣房市是以符合在地消費者口味的透天產品居多；此外，區域客對預售案也有一定接受度，從各年度平均銷售率就可看出。

不過就算平穩如宜蘭房市，還是有供給量偏多的區域。首先是礁溪；如前段所述，礁溪是宜蘭全縣少數以大樓產品為主流的區域，而且溫泉套房居多，三年內預售供給戶數達一二五四戶，等於宜蘭縣每推出三戶預售屋，就有約一戶在礁溪。

礁溪本身內需有限，這些溫泉套房多是西部投資置產客購買，如果單純買來置產兼自用，還不致對往後市場供需造成影響；但如是套利目的，則未來兩到三年，還是有可能重新釋出，對屆時的區域市場產生一定程度影響。

另一可能需注意的則是頭城，原因和礁溪有點類似。該區新興的烏石港特定區，也成為西部投資客的新歡；扣除這個特定區，頭城房市其實並無太多亮點，內需能量有限。

與宜蘭整體為內需市場型態大不同，上段提到的礁溪市區及頭城烏石港特區，主要靠外地投資客支撐；不過原因和西部房市的重劃遠景或建設利多不完全一樣，這兩區都是因為陸客觀光商機，甚至是未來可能的開放置產，所產生的增值想像空間。從這個角度看，近年不少投資者，是著眼於未來的轉手獲利空間。

唯一不同處是，烏石港目前供給量還不大，但礁溪過去幾年溫泉套房大行其道、量體十分可觀。綜合以上，不排除未來有可能因為奢侈稅閉鎖期屆滿，而出現成屋賣壓；觀察點則是當地觀光帶動區域發展，甚至開放陸客置產，使行情上揚。

◎ 基隆市 過去屢見大案 近年供給有限

看到表六數據會發現，基隆近三年房市供給總量少得可憐，因此雖然年均銷售率起伏不定，高者達六成以上，低的則只有四成不到，但基於供給戶數少，因此就算有餘屋，也和賣壓扯不上什麼關聯。

基隆近年供給量有限，原因可能也是之前幾年屢見不少超級大案，單一案量體都超過千戶，甚至不乏造鎮規模者；這類個案幾乎都以相對低價為號召，欲拉攏台北首購客。不過，或許基隆本身發展相對遲滯，或許是天氣因素。總之，這拉攏台北首購客的如意算盤，很少能真正打得成，之後就多半必須花更多時間消化大批餘屋。因此賣壓二字，在過往的基隆房市，並不是新名詞。

總  結─近年預售案多 無關奢侈稅

綜合以上六大區的推案戶數及年均銷售率數字，我們可推知，從建商推案、銷售之角度，並無所謂的餘屋賣壓問題；因為扣除少數區域外，幾乎每年大概都能賣掉至少一半以上推案量。

回歸市場供需，近年供給量較大的新北市、桃園及新竹，暴增的都是預售供給；另外，林口、淡海、桃市、青埔，甚至竹北市、基隆市等，未來一到兩季還將有更多新供給上陣，不過也是預售案為主，因此短期內不致受奢侈稅閉鎖期影響。

畢竟如同財政部長自己說的，預售屋是買賣權利而非物權，不課奢侈稅；對房市供需或融資面造成影響，也要等興建完工(構成不動產物權)後才開始。

較棘手的是，現階段為止，房市短線投資客的套利行為，無法透過任何實質形式之調查，得知其比例多寡，幾乎只能等到(投資客)賣出或倒貨之當下，外界才能確知。總而言之，目前實無任何明確證據，支持「下半年後房市出現奢侈稅倒貨潮」的論述。