【文/住展雜誌】央行總裁彭淮南上月罕見提醒房貸戶，利率不會永遠維持低檔，注意償債能力。此語深深撼動市場，人心惶惶。與銀行利率息息相關的房地產市場開始擔心，這是否代表房市的反轉將要來臨？

九月底中央銀行理監事會議決議維持利率不變，這是自二○一一年第三季以來，央行政策利率連續第九季凍結。在會後央行總裁彭淮南卻拋出說「利率不會永遠維持在低檔」，還提醒房貸戶要特別注意償債能力。

此語一出震驚四座，各界紛紛猜測這是否在暗示央行維持三年的低利政策將改變，近期將可能升息。央行指出，維持原利率不變是考量國內經濟溫和成長，但全球景氣復甦緩慢，經濟展望仍存在不確定性，因此才會決議維持利率不變，但未來景氣復甦當然會有利率變動之風險。

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利率若調升，購屋者的房貸壓力將隨之增加，勢必影響到房屋市場的購買意願與購買力，並對房市產生一定的衝擊。是故，市場開始擔心起「房貸風暴」的發生，因為一旦面臨這種市況，房市景氣是否反轉，可就有得瞧了。

升息需考量整體經濟

對於彭准南指出利率可能變動、購屋房貸負擔可能加重的風險，以及暗示未來台灣可能出現升息的情況，從事建築業四十幾年的遠雄企業團董事長趙藤雄指出，利率調升與否，應與總體經濟的發展狀況作整體的考量。

趙藤雄說，再不景氣的市況他都見過，只不過像利率的調升，應該是與失業率、家庭所得、薪資水準及經濟成長作全盤的考量。央行已九度維持目前的利率水準，在現有的經濟條件下，依彭淮南的金融資歷與智慧，他相信要調高利率也將會採取一碼一碼的緩步調升方式，以避免有太大的衝擊。

台灣綜合研究院戴肇洋博士則表示，彭總裁提到關於房貸以及利率的一席話並不是放風向球的意思，而是一種道德勸說，提醒民眾注意房貸負擔率及房貸所得比的提升。戴肇洋指出，根據內政部不動產資訊平台的統計，二○一三年第二季全台的貸款負擔率已達三十三．三％，台北市更高達四十四．八％，顯示房貸在民眾的生活中已成為難以忽視的重擔。

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戴肇洋表示，台灣目前的經濟狀況仍然不甚理想，央行不至於大幅提升利率，但仍有可能微幅提升一兩碼左右。若是提升利率，對銀行來說相對成本也會增加，因為央行不可能只調升房貸利率，而不調整存款利率。

房貸風暴不會發生

至於市場擔心發生房貸風暴的可能，中華綜合發展研究院不動產研究中心主任曾文龍說，利率高低與貸款成數高低是房價成本的關鍵因素，因為影響太大，升息只會逐步緩升，亦即逐步影響房屋的成本與負擔能力。也因此不會有所謂的「房貸風暴」，更何況以中央銀行有穩定房市的責任，不會反其道而行，而有激烈的做法。

合作金庫銀行副總經理謝昌俤也認為，目前政府針對房價作了很多健全房市的管控措施，近期銀行業也相繼啟動房貸壓力測試。以合庫來看，房貸授信金額對擔保品價值比約五十四．○三％，遠低於貸款六成。他說，目前國內經濟雖疲弱，但不至於嚴重衰退，且國內市場游資仍多，產生房貸風暴的機率不大。

戴肇洋博士認為，房價目前要急遽下跌不太可能，不過若升息會對房市產生影響，使漲幅趨緩。即使利率的調幅不大，對於房價及房市狀況勢必仍有影響，因此不只購屋者要準備好因應措施，對建商及銀行業來說，也必須有一套應對方法。

戴博士表示，低利較有利於投機者及投資者，因此若是升息會對這兩者影響較大，若買房是因自住需求的民眾就得無奈接受利率調升的衝擊。他同時提到，投資者也要看資金是否充裕，口袋較深的人較不擔心利率問題，因為微幅升息對資金充足的人來說沒有太大差別。

而就建商的角度來看，一旦市場利率調高，將造成建商的營運資金成本明顯提高。趙藤雄說，營建業的市場永遠存在，高成本將造成推案的減少，但是包括從首購到換屋的市場永遠都在，建商要加強從建案的品質到建立品牌去著手。

對於房貸成數下修對房市及房貸戶的影響，謝昌俤副總表示，房屋的立地條件是重要因素。他說，合庫之房屋貸款實施「分區分級措施」計算貸款成數已多年，而接下來仍會秉持「質量並重」原則，隨時注意不動產景氣變化及區域性差異，以穩健管控風險。

利率五％為壓力點

以目前房市景氣來看，升息調升的幅度將會帶給消費者及整個房地產市場不同的影響。對於消費者可以容忍的利率水準，趙藤雄說，要看經濟發展及家庭所得結構的不同，像中國大陸的房貸利率到六％、美國也有四至五％，他個人預估台灣所能容忍的房貸利率水準約在三％左右。

目前銀行一般房貸利率水準約介於二至三％，趙藤雄說，當利率升破三％，將對購屋客戶產生心理感覺，若升息到五％，將出現實質負擔房貸利率的壓力。他也表示，目前很多銀行早已提高不動產債信風險意識，一般房貸貸款成數已壓低到七成，甚至六成，不再出現早期動輒八、九成，因此一旦央行啟動升息，金融體系不動產流動風險也可望受到控制。

戴肇洋則表示，會受到升息影響的大多為投資者，因此影響的大小仍取決於資金多寡及購屋者自己的心態。對於一般購屋者而言，房價不斷升高的壓力不可小覷，可能會降低購屋意願。

對於目前的房市及房價情況，各方皆有看法。謝昌俤表示，目前台灣實質GDP仍維持正成長，且二○一三年八月貨幣供給量M2年增率，高於預估的經濟成長率，顯示國內資金水準仍相對寬鬆，另房貸水準也相對較低，都是對房市有益的正面因素。

謝昌俤指出，隨著美國QE減碼、預期長期利率緩步推升；先前龐大的推案量未去化的部份可能加重餘屋賣壓；且在國內薪資水準提升緩慢、油電及物價皆上揚等情況下，高階資產客仍會以買房保值來抗通膨。

謝昌俤覺得以大台北地區來看，台北市不會有太大的影響，較有可能受影響的地區是近期案量較多的南港及內湖。至於新北市，三重、蘆洲、板橋、永和等區也不會有太大影響，要注意的在於新北市的林口、淡水，桃園青埔、新竹竹北，及台中、高雄等大量推案的區段。

曾文龍則認為，以大台北而言，房市從二○○三年SARS過後明顯趨熱，擺脫了十年來的不景氣。然而任誰也沒想到這個多頭熱潮竟然走了十年，房價漲了好幾倍，於今仍「大紅燈籠高高掛」，從地主、建商、代銷、房仲、購屋人、屋主大都覺得房價太高了，應該要休息，又產生希望房價一直高、房市一直好的矛盾衝突心理。

曾文龍表示，有上必有下，房市將開始走緩。更何況臺灣經濟每下愈況，以至於遠輸於南韓，人民薪資倒退回十六年前，房市一枝獨秀終必成為健康的病態，民怨必然沖天，大台北房市應該緩緩下修，休息一陣。

政府需檢討相關政策

如此看來，今年年底到明年初，利率政策都不會有大幅變動，對房市影響也不至於太劇烈，市場應能稍微鬆口氣。不過房價的漲勢仍不容小覷，因為對民眾來說，購屋壓力年年升高，痛苦程度亦不斷增加。

隨著奢侈稅實施已屆滿兩年，各方也開始出現檢討聲浪。曾文龍認為兩年多來，奢侈稅顯然打到了短期投機客，但對於口袋深的長期投資客並沒有影響，反而房地產持有愈久漲價愈多。但房價並沒有被奢侈稅打下來，仍是往前上漲，只是幅度有收斂，可見奢侈稅大有修正討論的空間。

曾文龍表示，這一年來「實價登錄」政策的實施，使得哄抬房價、隱瞞成交價格成為愈來愈不可能的事，對於穩定房價起了一定的作用。有了「實價登錄」的助威，這一年來，國稅局在各城市積極查核，房屋交易要求照實價繳稅，而不接受較低的評定價格課稅，普遍要求要補稅及罰則，已對投資客、投機客起了莫名的壓力，也明顯壓抑了積極炒作房價的意願與能力。

而關於政府政策施行方向，戴肇洋說，目前政府推行實價登錄已有不錯的成果，若是能進一步推行以土地現值課稅，對於抑制房價上揚會更有幫助。除了實價登錄資訊外，政府亦可參考過去銀行的房貸資料，建立土地或房屋的實際行情資訊。

當然，若是以土地現值課稅，稅收勢必大幅提升，對民眾莫不是種負擔。戴肇洋建議政府能對於自住需求的購屋者有所寬限，制定合理的課稅機制，讓房地產市場更公平，也能減輕民眾負擔。

總體來說，因利率調升要考慮的範圍廣大，以目前台灣的經濟狀況來看，近期內央行並不會有調息的大幅動作，因此各界也不需再擔心「房貸風暴」的發生。不過在高房價壓力日益增加的情況下，政府該如何因應，制定有效管控機制，才是人民的關注重點。