【住展房屋網 施絢傑】近年高房價加上薪資實質倒退，讓台灣的居住問題更加突顯出來；然而近年資金寬鬆氾濫，房價飆高實為全球共通現象，新加坡政府因應祭出組屋政策，要讓全民都有能力購房。這讓大家都心生疑問：「新加坡能，台灣到底能不能？」

根據全球房地產指南(Global Property Guide)稍早公佈之最新Q2房價調查，在經過通膨調整後，已公佈的四十二區中，就有三十區房價走揚，亞太地區房地產價格更持續領漲全球，全球漲幅前六區，就有五區在亞洲；而國人熟悉的香港、中國(北京)、日本(東京)及新加坡，房價都持續翻高，甚至泰國、印尼、印度、菲律賓也都名列其中。而台灣呢？則以年增逾十四點五％勇奪全球第二，僅次於中東的杜拜。

房價漲幅全球第二，算不算是『台灣之光』？或許有人確實因此沾沾自喜；然於此同時，各國卻持續利用金融租稅等工具壓抑房價漲勢、防堵房市泡沫，且以相關政策手段協助人民解決居住問題，顯見房價高漲，仍帶來諸多問題。而這當中的代表之一，即是新加坡總理李顯龍日前在該國慶典上，提出的「讓月收入23K家庭都買得起房」政策口號。

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亞太房價飆 星國推組屋

這項宣示一出，果然在同樣有高房價問題、甚至引發民怨的台灣社會引發討論。新加坡有組屋，台灣則有過去的國宅和最近的合宜住宅，都是官方欲協助人民解決居住問題，所提出的政策手段之一。

無可否認地，過往的國宅，確實扮演協助民眾晉身有殼族的角色，不過由於品質及管理不佳，加上部分物件淪為炒作套利工具，引發輿論攻訐，因此近年已未續辦。這幾年房價高漲成民怨首位，因此政府再推所謂「合宜住宅」，結果申購者眾，顯見民眾購屋需求依然殷切。

只是，合宜宅購買門檻並不低，去年底起先後推出的浮洲及機捷A7站，棄標率都不算低。另外，即使有五或十年的禁止轉售令，仍招致無法避免人為炒作可能性的批評，而且合宜宅是政府出地、得標建商營建，也不免引來非議。

不過合宜宅的最大『問題』還是在法源，這是民間相關團體所質疑的重點。因為過去國宅有專屬條例，但前年底通過的住宅法中，並沒有合宜宅的明確描述或依據；相對地，這些社團認為，大量興辦只租不賣的社會住宅，才是正解。

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合宜宅法源 住宅法四十條

然而基於一般咸認的華人有土斯有財民族性，只租不賣的方式，是否真能獲得民眾認同？亦或和過去國宅有些類似的合宜宅，才是適合國內民情、成功迎戰高房價的正確政策手段？
會有合宜住宅，是因為大台北高房價造成民怨，官方因而推出『健全住宅市場方案』；除修訂通過住宅法，並以此為依據興辦只租不售公營住宅外，另推出目前兩批量體近八千戶、單位售價都壓在二十萬／坪以下的合宜住宅。

不過官方當初宣示(協助取得土地、民間規劃營建)推出合宜宅時，除引發可能淪為炒作套利工具外，部份民間社團批評的核心點就是並無法源依據。

對此，內政部營建署國民住宅組組長王安強解釋，合宜住宅算是調節市場供需之『非常態手段』，法源則源於住宅法第四十條：「中央及直轄市、縣（市）主管機關為穩定住宅市場，經依前條第一項規定分析住宅市場供給、需求資訊，得就有嚴重住宅供需失衡之地區，視實際情形採取必要之市場調節措施。」

合宜住宅 暫且不推出

王安強說明，一般說法是合宜宅自備款及簽約金較高，因此使棄標率平均逾一成，但外界鮮少提及的是，合宜宅其實也在央行信用管制區內。這也是棄標率高的因素之一。

總之，合宜宅和過去國宅不同，並非常態性的推動項目；王安強更表示，現階段基於合適基地難尋及經費問題，營建署已無後續推定計畫或規劃。稍早媒體報導的淡海三千多戶，王組長則澄清實為拆遷戶安置中繼宅，並非合宜宅；而且由於淡海二期開發環評未通過，因此興辦中繼宅的計畫也暫時擱置。

以上說法代表，如果未來市場供需趨於穩定，或官方認為無需要，合宜住宅有可能就此成為歷史名詞，去年底推出的板橋浮洲及林口機捷A7站兩案，也將成為絕響。

原國民住宅 大多己出清

至於已停辦多年的舊國宅部份，營建署國宅管理組劉田財組長則說明，之前尚未售出的物件，自九五年開始出清至今，扣除北高兩市(不屬中央管理)外，只剩三十九戶(至九月資料)，區位分別在彰化及台南，且以店面居多。

至於管理部份，則依住宅法規定，逐步回歸公寓大廈管理條例辦理(各社區管委會)，出售(國宅)時買方繳納的二點五％管理維護基金，已自九四年起逐步歸建回各管委會名下。目前的住宅相關政策，就是購屋利息補貼、租金補貼及協助地方政府興辦公營住宅三大部分。至於仍未開發的全台一一三公頃國宅預定地，按規定如撥予地方政府運用，必需有償撥用，因此還在尋求解套手段。

儘管官方宣稱合宜宅與國宅並不相同，但民進黨執政時期曾任營建署長的陳光雄卻認為，合宜宅仍將重蹈國宅之覆轍。

陳光雄指出，或許合宜宅營建品質可能較佳，但就算設置五或十年的禁止轉售令，仍將成為有心人士套利的工具。因為，以往精華區國宅不也如此？如果真的要興辦(合宜宅)，也應該規定期滿後如想出售，只能回售給官方之規定，才有可能真正遏止合宜宅或國宅淪為套利工具。

合宜宅 樣板大於實質

台北大學不動產與城鄉系教授，身兼中華民國住宅學會秘書長的彭建文則認為，合宜宅與國宅仍略有不同。以往國宅最為人詬病的，當然是售後之管理維護，這部份官方確實是便宜行事；但和一般房市商品更加不同的是，餘屋業者會降價求售，國宅卻因為融資成本利息問題，反而愈賣愈貴，實在有違市場規則。

更重要的是，國宅因為要限制售價，早年常以低價徵收私有土地為手段，然後再蓋住宅賣給其他國民；但這樣做，是否符合居住正義？正當性問題其實有待討論。至於合宜宅，扣除政府協助取得土地及限制廠商訂價，本質其實和一般住宅商品無異；建商之所以支持，主要是合宜宅幾乎等於政府掛完銷保證，因此雖薄利但穩賺不賠，當然配合政策。

對於官方興辦(合宜宅)的理由(法源)，彭建文則認為，以目前台灣城鄉存在極大差距、多數資源仍集中都會區的前提下，官方如果真的要用合宜住宅做為調節市場手段，就須選擇大台北地區為興辦的主要區位。

然而先不論現階段官方財源受限，或土地難取得的問題，別說是八千戶，就算推出八萬戶都不夠。因此彭建文認為，官方推動合宜宅的真正出發點，恐怕只是昭告天下：「我們聽到(民怨)了，也有做事了。」樣板、宣示意義大於實質。

陳光雄：大量興辦社宅

如果合宜宅無法真正戰勝高房價問題，那什麼才是真正有效的政策？陳光雄認為，就是實踐住宅法之精髓，廣泛興辦社會住宅，而且地點一定要在都會區、交通便捷處。因為過去國宅政策失敗，除精華區物件淪為炒作套利工具外，較偏僻地區者則恰好相反、經常滯銷；據此，只租不售社會住宅，一定得位在都會區，才有可能幫助民眾解決居住問題。

至於社宅的房型、租金等，則可打造各種不同類型；有高收入者住的商務豪宅，有一般老百姓的普通房，也有給予弱勢的通用宅等，原則上就是要做到混居、去標籤化。但無論何種類型，營建品質都絕不可馬虎，應該要以蓋豪宅的標準興辦之。

總體來說，則要讓所剩不多的市區精華土地，由公部門持有、永續經營，讓更多人透過租公營社會住宅之方式，解決工作地的居住問題。陳光雄甚至建議，現在規劃中或將招商的空總原址、華光社區及台北學苑，或設定地上權的公有土地，都應考慮興辦社會住宅。

此外，住宅法雖規定中央做政策擬定、地方執行，但陳光雄認為，中央仍應積極作為，並建議成立類似財團法人性質的半官方推動機構，在精華區興辦大量社會住宅。唯一需要克服之處，則是目前國人『租不如買』的迷思；這裡指的不是經濟能力，而是社會地位；也就是，總認為要擁有自宅，才有一定的身分地位，租屋則感覺上是不得已的次等選擇，這樣的觀念應該破除。

如果能廣建社會住宅，讓多數因為工作或個人因素等需要，必須居住在大都市的受薪階級，以合理代價解決居住難題，則少數高資產族要繼續把購房當作資產或投資工具、將房屋繼續商品化，其實都無妨，政府也根本不需要打房，但先決條件是制度必須健全，也就是目前偏低的持有及交易成本，即稅制，必須全盤革新。

彭建文：健全市場為首要

對於如何面對高房價問題，彭建文看法則稍有不同。他認為「台灣人或華人愛買房」的說法，或許有一定的基礎，但說到希望擁有自宅的想法，卻是舉世皆然。他舉極致資本主義的美國為例，該國官方其實長期關注住宅議題，也有住宅政策及專責部門，但長期以來，該國的房屋自有率仍在六十三到六十七％之間上下游走，始終難以提升，大都市街頭角落仍常見無家可歸的遊民。

回到台灣，官方統計的揭櫫房屋自有率的確很高，而且認定標準可能略寬鬆，但基本上仍屬高水平。因此，台灣現在的住宅問題並非患寡，而是患不均(非供給不足而是分配問題)；據此，住宅市場健全化，顯然是首要任務，而這當然就包含資訊透明化(實價揭露)及稅制改革(實價課稅)等。

試想，如果大部分人透過一般自由交易市場機制，以合理價格滿足其居住需求，則政府的有限資源，就可以拿去去照顧真正需要被照顧的弱勢族群，同時間市場發展也可趨於健全且活絡。

彭建文進一步指出，住宅政策可小可大；小到蓋住宅給民眾購買、承租，或給予購房利息及租金補貼等等。就這點來看，台灣並不是沒有住宅政策。但是，住宅市場發展，其實還跟國土規劃利用，城鄉發展、資源分配等議題直接相關。而從此一宏觀角度看，台灣確實缺乏整體性的住宅政策規劃。

不僅如此，住宅政策落實還和政府組織架構有關。彭建文指出，現實上台灣目前相關政府組織，是切割為三大部分；上位的政策擬定規劃歸屬經建會，土地方面歸地政司，地上物則歸營建署。

說到住宅政策主管機關，一般想到營建署；但上述三個單位其實都各有職掌、缺一不可。據了解，營建署未來可能更名為國土管理署，這就更突顯現行制度分地政、營建兩塊，土地和地上物分開管理的狀況，與實務面有落差的困境、更大癥結的還有各部門之間缺乏橫向整合溝通，幾乎各自為政，這些其實都是住宅相關政策規劃不到位，及推動成效不彰的另一重要原因。

新加坡能 台灣能不能？

新加坡是城市國家，因此或許和台灣一樣，也有高房價或居住問題但，光就規模來看，還是不可能站在同一條線上審視。而且要知道，兩邊的社經現況也不同，新加坡的政治面還是偏向集權、甚至一黨獨大，況且他們是地上權，土地權全在政府手上，和台灣的土地私有制大大不同。

另外，台灣除過去國宅或現在合宜宅外，多採取補貼式手段，但新加坡組屋則採類似台灣國民健保的方式，也就是公積金制度，由勞方(購屋者)雇主政府定期提撥固定比例款項，做為支付組屋的費用。換個角度想，一般國人是否願意每月或定期繳交比例甚高的公積金，來購買國宅或合宜宅？可能也得打上問號。

總之，兩邊國情不同、制度不可能完全移植，但他山之石，仍可攻錯；這些年大家終於了解，問題之重心不單只是房價飆高，年輕人買不起房這麼簡單而已，更大問題仍在於台灣城鄉資源分配與發展之差距，始終無法拉近，更多人口仍得往都市裡擠，讓原本就僧多粥少的精華區房屋更加奇貨可居，再加上過度商品化，才導致目前的結果。

而無論興辦社宅、租金補貼，或藉由資訊透明化及改革稅制健全住宅市場，都是手段或過程；如果各地區發展落差可拉近，各區都有蓬勃產業發展、創造更多經濟活動與就業機會，則住宅市場的問題，大約都能迎刃而解或大事化小，房市做為產業火車頭的功能性角色，也才有充分發揮的機會與空間。

平心而論，以上種種，官方其實不是看不到，問題只在於有無正視，及改善的執行力和決心而已。新加坡能，台灣究竟能不能？不僅攸關『住者適其屋』能否落實，更是台灣經濟能否再度起飛的重要關鍵！畢竟要先安居，才有可能樂業！