【文/住展雜誌】今年最受各界矚目的國際財經大事，無疑是金融海嘯後美國聯準會祭出的救市策略，也就是量化寬鬆貨幣政策QE可能結束。目前來看，今年底開始縮減、明年中結束的可能性較高；而這對於近兩、三年上演資金行情的台灣房市，是否會造成影響？未來可能情況又會是如何？
今年六月中，掌管美國貨幣金融決策的聯準會主席柏南奇，在該月理監事會後，明確宣布量化寬鬆貨幣政策的縮減及退場時間表；在預期熱錢可能減少或轉向之下，包含台灣在內，全球股市及商品市場聞訊皆震盪走跌。
一個月後，柏老赴眾議院作證時，強調該政策退場仍有條件；但無論如何，這都代表，從一九九九年開始，陸續推出的三波量化寬鬆貨幣政策QE，也就是印鈔救市的策略，已步入尾聲。這代表的，當然是這幾年資產及商品市場上演的資金行情即將告終；而一般咸信，除了市場熱錢減少外，資金也會開始回流到美國為主的大型復甦經濟體，新興市場將首當其衝。
QE政策 牽動資金流向
說到資金行情或熱錢派對，台灣近年房市當然也『躬逢其盛』；故當資金開始轉向或緊縮時，理論上房市確實會受影響。事實上，這兩年國內吹起海外不動產投資熱，加上台灣不動產的平均租金投報率低於二％，甚至還有證所稅、奢侈稅修法衝擊，這些情況其實都代表，或造成資金開始往外流動。不過比起資金流向，利率變動的影響更巨大。
確實，過去幾次房市出現修正情況，都和利率反轉脫不了關係。台大經濟系教授林建甫便指出，美國QE退場後，資金緊縮，長期利率必然走升，影響更勝資金外流，資產價格也將進入調整期，偏高的台灣房價，恐難置身事外。
然而宣佈QE退場時間表時，柏老也明白宣示，其低利政策會維持兩年(至二○一五年底)不變；故國內房市業者多認為，即便QE真退場，基於低利條件短期仍不變之下，房價及交易量尚不易出現翻轉修正情況。
不過任教淡江大學產業經濟系，長期觀察台灣房市變化的莊孟翰教授則有不同觀察。他表示，近期美國三十年期房貸利率及十年期公債殖利率都在走揚，代表FED其實已悄悄放手讓利率走升；據此他預期，台灣央行最快可能在今年底或明年初調整(升)利率。
低利條件 最快年底告終
| 淡大產經系莊孟翰教授預測，最快今年底，國內利率就會開始走揚。 |
然而莊孟翰也表示，現階段本地房市的資金行情尚未真正退潮；一來柏南奇的QE退場說法仍模稜兩可，再者兩岸互動的利基也還存在，這兩項因素產生的想像空間，短期內繼續支撐特定區域或產品的房市買氣，特別是卡位門檻較低的預售屋。不過只看中古屋交易狀況，其實已可察覺，房市熱度正逐步降溫。
的確，過去三、四年，台灣房市確是仰賴資金、低利率及兩岸人流、金流互動的有利預期心理，進而出現價量持續拉抬的情況，而領漲核心點當然是豪宅市場。因此現在資金等外部條件出現變化，外界便開始用放大鏡檢視豪宅市場的價量走勢。
以專營豪宅市場著稱的大師房屋總經理陳建慶分析，從過去數十年經驗來看，由於豪宅潛在買家可能來自全球任何區域，因此確實比一般住宅市場更易受政治及經濟兩大因素影響；如李登輝時代爆發的台海飛彈危機，的確對台灣豪宅市場產生莫大衝擊。不過目前政治面，特別是兩岸因素，和先前相比已降低許多。
至於QE退場，代表的是資金或經濟層面，當然也會產生影響。不過陳建慶表示，資金之外，豪宅市場走勢最終也仍須回歸供需法則判讀；而這塊市場性質較特殊，因為高資產族購買豪宅不只用來居住，還有資產配置、贈與後代等目的，加上大家公認的豪宅地段還是就那幾個地方，在物以稀為貴原則沒變之下，北市豪宅市場將仍供不應求、價格難以下修。
好宅之外 都將出現修正
至於豪宅市場以外，主要是建商在大台北精華區無法取得完整建地，因此只能往外發展，才產生這幾年看到的跟漲、補漲現象。然而，城鄉差距現狀並沒有改善，代表潛在需求仍將往台北市及距離較近的新北市衛星市鎮靠攏，故其他地區未來勢將面臨供過於求的情況，而這當然意味著價格下修，也就是戴德梁行老總顏炳立所稱的蛋黃、蛋白及蛋殼區的概念，離蛋黃愈遠者，未來修正壓力更大。
| 大師房屋陳建慶總經理認為，QE退場後房價將面臨下修壓力，惟「好宅」除外。 |
不過陳建慶認為，即使是大台北都會區，也可能有價格變化；他認為，除了所謂好宅外，未來都可能出現修正。至於何謂好宅，評定標準除了最基本的地段及交通外，還有需配車位、電梯、物業管理及結構安全(耐震度佳)等。換言之，台北市不少屋齡超過三十年，又無電梯、車位及社區管理的老宅，未來也會面臨價格下修壓力。
莊孟翰也認為，未來大台北豪宅價格要出現修正的機率相對較低；具備真正CBD(中心商業區帶)概念的區域及其周邊區位，將會比其他外圍或新興區域更具抗跌性。不過原因不只是高資產族追逐有限物件，還有對岸資金流入台灣的潛在想像空間。
雖然對岸先前一度傳出鬧錢荒，但莊孟翰提醒，對岸的地下經濟及金流，比想像中更大，加上本地房市還有最吸引對岸高端階層的土地所有權；這些因素，也都是短期內支撐大台北精華區房價的關鍵。
以此出發，目前儘管多數學者認為台灣房價已在高點，但持有北市房產者多仍惜售，這些交互因素作用下，才造成現階段為止大台北地區交易量低、價格卻仍居高不下的情況。然而到了外圍新興地區，並不具備這些條件，在資金及外需想像空間都開始消失之下，回歸到內需法則，房市價量當然會出現向下修正的「系統性風險」。特別是現階段還有經濟不確定因素存在，包含中國經濟成長趨緩，及歐債危機仍未完全解除等。
提對應政策 降系統風險
的確，雖然央行這幾年持續祭出信用管制，但房價一旦出現更大範圍的修正，對持有房屋者，乃至金融體系，都會產生影響，是謂系統性風險。因此面臨QE退場、長期利率走升，官方必須提出因應對策。
| 美國QE退場，台灣房市將受影響，政府必須有所因應。 |
林建甫便建議官方，應設立房價政策目標並打擊投機動機。他認為房屋價格持續攀升，且市場呈現過度樂觀，主要還是官方對房價始終缺乏政策立場，也就是多少算是過高，如何算是過低，都沒有做政策性設定。故建議未來可設置明確的政策目標，減緩投資客對房市的過度期待。
至於實際做法，可以一般民眾收入或官方薪資資料為基礎，若房價明顯高於這些客觀標準，則啟動房價調控手段，降低市場投機的動機下降，壓抑房屋價格漲幅，若房價低於民眾收入增長速度，則不須進行調控，藉此建立明確的控管準則。
另一項策略則是加重不動產持有成本。這部份是坊間咸信，台灣房價易漲難跌，投機買盤盛行的另一結構因素；林建甫建議，應調整房屋標準價格與規定地價，使其符合市場價格，讓擁有多屋的投資客承擔較高稅負，另亦可考慮調整房屋稅的稅率，加重投資客的持有房屋成本，進而使得房價變動回歸常軌。
莊孟翰認為，無論是交易或持有稅，除了加重投資(投機)者成本負擔及服膺漲價適度歸公原則外，也建議要有「專款專用」的概念。比如北市加徵豪宅稅的作法，實際多徵收的房屋稅，應直接挹注成為補助弱勢租金補貼，或興辦社會住宅的經費。
陳建慶則是語重心長地說，長期來看，台灣房市乃至經濟，都將面臨人口結構少子、高齡化，及城鄉差距擴大的問題；他認為，這代表本地房市未來要面對的挑戰，已達國安問題層次，須從最源頭的國土規劃利用及人口政策開始做檢討修正，才能真正治本。
後QE時代 房市將見變化
回顧一九九八年第三季，從次級房貸違約衝擊開始，雷曼兄弟倒台，金融海嘯爆發，資產及商品市場一夕崩盤；不到一季時間，骨牌效應也進襲本地股房市。當時馬政府還發了消費券，而建商也在呼籲官方救市之列；事實是，當時房市交易近乎急凍，價格也出現修正壓力。
當然，馬政府九八年中調降遺贈稅率，海外華人及台商資金大舉回流，加上美國同時間開始執行QE，於是開啟了台灣房市又一波價量漲勢，是謂資金行情。後來美國陸續推出共三波QE，期間國內房市業者甚至坦言，對市場買氣挹注甚大。由上述脈絡及發展來看，QE退場，對本地房市不可能不產生影響。至於開始產生實質影響的時間點及程度如何？不只看後續的利率變化及經濟復甦情況，政府能否提出有效因應政策，同樣至關重要！
