【文/住展雜誌】大台北為我國政經中心，桃園則有廣為人知的航空城，而大新竹則有成熟的竹科；竹科龐大的工作人口，為房市牢不可破的基本盤，而近年大新竹在戮力進行產業與建設下，各項題材洶湧，房價補漲行情悄悄啟動……

大新竹地區發展的契機與房市躍進關鍵，可說是奠基於新竹科學工業園區，以及為配合園區發展所投入的重大建設。竹科從民國六十九年啟用迄今，經過三十餘年發展，已是全國最大的產業園區，年產值逾一點二兆新台幣，占台灣國內生產毛額近百分之十。

竹科高所得  房市最受惠

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龐大的產值，催生出一批『電子新貴』，雖然在分紅費用化與電子代工業進入紅海廝殺後，電子業已不若早年風光，但平均薪資還是高於其他產業。由於收入高，可支配所得相對寬裕，據輔仁大學商研所今年所公布的「台灣地區城市消費力指數」，新竹市、新竹縣分居二、三名，僅次於台北市。

走一趟竹科，您會發現整齊乾淨的街廓、清爽綠意的環境，路邊的停車格裡，賓士、寶馬已不足為奇，不時還會有瑪莎拉蒂、保時捷、法拉利、賓利等名車從路上呼嘯而過。這或許有些高調奢華，但卻也意謂著居民擁有極高消費能力。

隨著竹科不斷茁壯，廠商釋出的工作機會與日俱增，據勞委會四月統計資料，全國平均『求供倍數』（求才人數／求職人數，越高代表工作機會越多）只有二，但新竹縣、市卻逼近三，工作機會充足，所以到新竹工作或遷居至新竹的人口逐年攀升，是全台人口成長最快速的、也是全台人口結構最年輕的地區。

高所得、高消費、高人口紅利，成為房市穩健發展的三大利基；而催化這三大利基的前因，則是地方建設與產業經濟。因此若想探究房市趨勢，這兩項絕對是不可或缺。

建設三支箭  竹市再蛻變

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以打造『智慧樂活城』為己任的新竹市長許明財，自上任以來，為建構優質的生活環境，積極推動各項重大建設，並將建設與產業經濟相互結合，以創造更大的建設效益，其中最顯著的『市政三箭』，就是『世博台灣館園區』、『公道五路向東延伸段』與『南寮平潭直航』。

世博台灣館園區的核心，就是上海世博會台灣館所展出的山水主燈，藉由山水主燈觀光集客效應，衍生規劃『風城文創館』，順勢拉拔文創產業；同時又加入新竹既有的科技元素，並規劃科技商務區與國際會議中心，塑造科技人文觀光印象。從開館至今，進場人數已達九十五萬人，而第一支箭就是為了平衡區域發展與致力於產業多元化。

第二支箭公道五路向東延伸段工程，則對新竹縣市東區交通起了革命性更迭，將從此改變縣市交通動線。原本東止於慈雲路的公道五路，是除光復路外，另一條銜接新竹市區的重要幹道；但在向東延伸段完工後，公道五路已能通至竹東竹美路。

公道五路向東延伸段竣工通車，緊接著新竹縣高鐵橋下聯絡道延伸竹科第一期工程於六月中旬動工，預計明年底完工，與公道五路相接；第二期將銜接中興路，第三期就能打通至竹科。

以後從竹北至竹科的車流，將多了一條跨區道路可供選擇，不會再堵死在經國橋與頭前溪橋上；下橋後的車輛若走公道五路，可改匯入高鐵橋下聯絡道直通竹科。至於竹東藉由新增的公道五道延伸段與高鐵聯絡道，往返竹北、竹科或市區更有效率。

重劃加直航 軸線將扭轉

公道五路不只改變交通動線，還可扭轉區域和房市發展。許市長表示，因市內既有的光埔與關長兩重劃區面積太小，開發日漸飽和，無法滿足住宅需求，市府便在公道五路北側劃設頭前溪沿岸地區重劃區，面積逾二三九公頃。該重劃案已送到內政部審議，若核准後，他強調會『全力催促』市府相關單位儘快處理，以早日完成開發。

目前市府新訂都市計畫除頭前溪沿岸地區外，另有新竹機場附近地區與香山丘陵附近地區等兩處重劃區，其中新竹機場都計案也已送到內政部審議，香山丘陵都計案則還須納入區域計畫，尚在規劃當中。

最後一支箭則是南寮平潭直航案，而其成敗攸關新竹未來發展。許市長強調，新竹南寮與福建平潭是兩岸直線距離最近的兩個港口，且不少竹科廠商在對岸設有生產線，無論人員往來或貨物輸運均有龐大需求。若中央能允許南寮平潭直航，不僅竹科廠商營運成本降低，能再吸引更多業者到新竹投資，同時還能拓展兩岸觀光。

不過許市長話鋒一轉，批評中央『眼光太窄』，兩岸直航獨厚台中港，且竟只核撥五百萬給新竹作評估經費，兩邊待遇實在差很大。他坦言爭取直航案過程『很辛苦』，但卻用堅定的語氣強調會全力達陣。

市長透露，南寮平潭直航案可行性評估已進行到中期報告；若中央核准，未來港埠周邊土地將導入民間資金，以BOT案模式開發。在直航之後，南寮（新竹漁港特定區）與新竹地方前景，將開啟一條康莊大道，請各界拭目以待。

公道五發酵 竹東潛力猛

近年新竹市政建設確實有目共睹，當然業者也緊跟市府腳步，欲挖掘下一塊金磚。新竹市最具代表性建商、熟知市場脈絡的昌益建設副總徐佩勝分析，新竹市區建地較少，地點好的個案價格只會越來高。建地稍多的光埔、關長重劃區，其實面積並不大，新增供給仍屬有限。

他認為，無論市區或重劃區，在地價飆升下，坪數恐怕會不斷放大，總價拉得更高，首購族只能屈就至外圍購屋。到外圍買房子，就得憑藉交通引道，而公道五路東向延伸段剛好提供這個契機。

徐副總預測，在公道五路延伸到竹東後，竹東至竹科、市區或上國道都更加方便，相對便宜的房價將受到首購族青睞，尤以二重、三重受惠最大，今年推案量應會明顯增加；倘若高鐵橋下聯絡道開通，竹東房市會再掀起第二波高峰。

竹縣搶招商 業者都按讚

再來看到新竹縣，近年新竹縣政建設與產業重點多集中在竹北市，產業方針則多聚焦在非電子業，包括生技、文創與低污染傳產業等。即將於近年兌現的支票，則有竹北的『新竹生物醫學園區』、高鐵特區『文創產業專區』，以及湖口的『鳳山工業區』。

生醫園區先前因台大經費不足，導致建院計畫屢屢延宕，直到今年五月，經建會才拍板通過台大醫院建院計畫，並預計於四年後啟用。截至六月底止，已有二十三家廠商進駐生醫園區，至於兩年前高調拜訪縣府的美國北極星集團，目前都還不在核准入區廠商之列。

位在高鐵六家站對面的文創專區也同樣有好消息，新竹縣國際產業發展處副處長陳偉志表示，文創專區已確定援引促參法開發，將用BOT模式招標，不過全案還得等到都計變更完成後才會公告。

縱橫地產界近三十餘年、熟知地方房市與產業經濟關係的東及開發總監童文煌認為，產業不僅是房市的根基，亦是牽涉到人口素質高低的關鍵。像竹科經過三十幾年發展，歷經代工廠出走，但留下來的都是菁英，從業人員改走研發路線；而現在竹科周邊到竹北市內，居民多為竹科員工及其家眷，人口素質高，已成為『亞洲知識經濟走廊』，對房市而言是相當正面的。
童總監建議，要捉住房市正確趨勢，跟著官方政策走準沒錯。雖然官方政策可能會延宕，包括台大、台科大或綠能原區，或許實踐時間略慢，但這是舉世皆然，只要經費到位，建設就會兌現，像生醫園區最終也動工了，就是最好的證明。而現在縣府各項重大建設與產業專區都投注在竹北，顯示竹北應是未來大新竹地區的明日之星 。

除北竹產業園區外，湖口鳳山村、位在鄉道竹五線南側的『鳳山工業區』進度更快，陳副處長指出，該工業區現正在施作公共工程，到一○四年九月就會標售土地；未來進駐的廠商，將以低污染型產業為主。

陳副處長進一步說，之所以會新設鳳山工業區，是因為既有的竹科與湖口等工業區進駐幾已額滿所致。光是近一年來，就有食品大廠統一、全家便利超商與印刷電路板廠聯茂等公司到竹縣設廠，竹縣每年招商金額名列全國前茅，成為拉升地方發展的動力來源。

分析精準的新竹縣建築公會理事長鄭秀勳指出，竹縣除竹北匯集建設與產業題材，房市深具發展潛力外，湖口房市能量亦不容小覷。據她實地暸解，新竹工業區現在有許多廠商投資，尤其以統一企業最具代表性，大量的工作人口進駐，連帶帶動對房市的需求。

前景仍穩 房市可望轉暖

展望大新竹未來房市，誠如鄭理事長所言，新竹人口成長強勁，二、三十年來有很強的自住剛性需求，投資客比重並不多，因此在歷年房市發展中，買氣始終維持不墜。隨著景氣持續復甦，與景氣連動密切的新竹房市可望跟著轉暖。

至於買在哪裡最好？最後還是一句老話，『自住選環境，投資看遠景』。環境優質與否是見仁見智，至於遠景的有無，就得好好分辨官方支票的真偽，才能獲取最豐厚的報酬。