【文/住展雜誌】文林苑案違憲的判決，讓都市更新成為當前最火紅的地產話題，然為何建商是又愛又怕？無非是社區住戶整合的困難度高，加上公權力不彰、法令的不確定性，使都市更新的速度緩慢且充滿了變數…

台北市地價居高不下，都市更新成為大型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，然而為何有些開發商卻能不斷突破重圍、殺出血路，在台北市完成多個成功的都市更新案例，他們是如何辦到的呢？

已成功完成多個指標都更案例的華固建設，董事長鍾榮昌說，要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！鍾榮昌表示，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有華固最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。

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最有利地主的分配

除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。鍾董事長說，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，華固讓地主選擇對他們最有利的方式來做權利價值的分配，這是對地主的讓步及尊重。地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。

「一個都更案要成功，要天時、地利、人和均到位。」鍾董事長語重心長地說，每個人有不同的考量，如果彼此間沒有共識，要整合談何容易，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一小。」鍾董事長強調，都更案如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能完成。

華固建設總經理洪嘉昇表示，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」洪嘉昇為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

洪總經理直言，就建商立場，同樣可進行都更的地段，大安區一定會比萬華區更優先進行，因為價格就是首要關鍵，畢竟大安區房價與萬華區相比，差距不言可喻。其次，基地臨路路寬牽涉容積、建蔽等情況，且大馬路邊機能多已成形，之後能透過再開發獲得的利益，就更顯得多。

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洪總經理舉例說，位於北市中正區羅斯福路一段的「中正史坦威」，是華固建設成功透過都市更新完成的典型案例。洪總經理表示，該案是公私合作都更的典範，透過都市更新與權利變換機制，有效處理了公私有土地夾雜以及違建佔用的困境。

正派與誠意  住戶有感覺

洪總經理說，「中正史坦威」的前身，是民國四○年左右興建的台大教職員宿舍，但夾雜著公私有土地，包括國有財產局及台大所有的公有土地共十八筆，合法私有土地共有十一位地主，另外還有十八戶違建，多為老舊平房，巷道狹小，環境凌亂。

七十三年的一場大火，讓這裡更顯頹圮，想要重啟生機，唯有重建一途。災後十餘年，私有地的地主們多次發起合建，佔地居住多年的違建戶也想向台大承購土地，然而於法無據，皆無疾而終。

《都市更新條例》的實施，讓台大校方參與重建有了法源依據，也讓廢墟有了重生的機會。洪總經理說，像這種都更案，開始談的時候，雙方還沒有互信基礎，地主怕建設公司，因為不知道建設公司財力夠不夠？有沒有能力可以完成？會不會蓋一半跑掉？而建設公司也怕地主，不知道地主會不會貪心？會不會搞派系？

洪總經理說，華固建設是「中正史坦威」的實施者，社區住戶在「中正史坦威」完工交屋後，給華固的評價是「正派、有誠意」。洪總經理轉訴述了住戶對華固這家建商的看法是，華固對違建戶，以補差價現地安置的方式和平處理，同時在溝通過程中，地主們也感受到建設公司的尊重，因此獲得土地所有權人及合法建築物所有權人百分百的同意，推動過程也沒有爭端，相當順利。

洪總經理表示，從九十一年底更新地區劃定，到九十七年初產權登記完成，整個重建過程共花了五年多時間。他個人認為，「中正史坦威」社區立下了一個都更典範，只要地主不貪心、建設公司有誠意，都更重建才可望結出成功的果實。也因為這樣的經驗，洪總經理以過來人的身份提醒有意參與都市更新的住戶，務必要慎選合作的建設公司，才能創造雙贏的結果。

容積是關鍵

台北市都市更新學會理事長林長勳說，都更案失敗的原因，幾乎都是少數住戶(指釘子戶)不同意。都更條例第三十六條賦予政府公權力，也就是都更案是多數決，並不需要百分之百同意才能執行。林長勳認為，都更案應有團隊早期介入，像打預防針一樣把正確觀念帶給住戶，才不會因為一開始的歧見，造成日後窒礙難行。

都更要如何才能成功？林理事長說：「八○％的住戶簽下同意書。」不過，他強調這只代表第一個階段，也就是向政府申請取得都更資格而已。接下來，能不能和建商簽下「合建契約書」才是重點，而「八成同意」，也是建商投入的門檻，此時，牽涉到建商、住戶的利益分配及彼此觀感，一個不小心，就有可能破局。

林理事長說，都更案最重要的就是「權利分配」，也就是都更後住戶與建商各能分多少。林理事長認為，都更案的過程一定要公開透明，建商找多家不動產估價公司估價，而不是建商自己估，是住戶放心的最大原因。

而都更社區居民能不能一條心，更是關鍵。林理事長說，通常第一位提出都更的住戶，會被質疑是否被「收買」、「是不是拿了錢？」，為怕麻煩，很少人敢率先提案。他說，這和都會居民各自過生活，很少和鄰居打交道有密切關係。

從事都更顧問多年的林理事長說，都更要成功，社區改建委員會應從跨進每戶住戶家的大門，認識樓上、樓下的鄰居做起。林理事長強調，成功的關鍵，就是社區居民凝聚共識，不要互相猜忌，『房子漲一倍』的夢想，才能實現。

變更細部計畫都更案

華固鍾榮昌董事長說，華固建設在長春路、建國北路口陸續買下一千三百多坪住宅區，由於其中包括兩塊完整的住宅區街廓，以及在兩塊地之間夾著道路用地，為有利於整體規劃，作更有效益的開發，華固向台北市政府提出變更細部計畫的申請，一併進行都更，廢除細部計畫中的道路、改為在臨路面規畫為綠地，且將該綠地挪移到街角，讓住宅區的土地成為一個可整體開發的街廓，該案經過都市更新審議委員會三年的審查，終於通過。民國九十八年完工的「華固雙橡園」，創下第一宗變更細部計畫的都市計畫先例。

鍾董事長說，都市更新是城市發展的必要歷程，愈是早期已發展且處於市中心高房價的地段，能夠成功都更的可能性也就愈高。他舉例說，老舊住宅雖是通則方向，但可開發容積才是關鍵，如忠孝東路與敦化南北路的容積最高可達四○○％、三三○％，或是原本土地建物就僅有低矮的透店，假設容積未用完，再加上獎勵容積條件，對於民眾與建商才有開發獲利空間。鍾董事長坦言，「住三的土地或容積率在二二五％以下者，要都更相形就更困難。」

都更要成功，除基地地段條件決定未來都更後獲利空間，住戶本身對都更的認知程度，也成為都更能否順利進行的關鍵，鍾董事長分析，民眾對於都更都有很大的憧憬，好像每個人只要擁有一間舊公寓，就可以談到一坪換一坪的空間，但相關單位卻沒說明，還要配合綠建築獎勵容積等其他因素才有可能達到，甚至如果房子並不屬於公告劃定更新單元，空有老舊公寓是不可能達成都更目標。

華固總經理洪嘉昇說，不論是建商主動出擊，或住戶自動找上門，建商介入都更案，都會謹慎評估成功機率，有一定勝算才會投入。洪總經理指出，同業間競爭，都有一定默契，不能給地主「垃圾變鑽石」的預期心理，否則案子很難成功。

有一定勝算才會投入

洪總經理說，其實都更案對建商來說，是賺「辛苦錢」，從尋找標的、說服住戶、適用法規、申請流程等，比傳統建案繁雜，而且完成時間難料。

洪總經理說，都更後價格翻漲是一定，但卻不一定都能成為豪宅，都更是改變住宅環境的方式，卻不一定可以透過都更方式賺取價差，尤其就現階段而言，都更幾乎被神話，現在的房價也不再是實際價格，許多房仲或賣方都會用「都更」作為拉抬房價的手段。通常來說，一個都更案從開始到最後動工，至少五至十年時間整合，有意進行都更的民眾，最好謹慎評估。

台北市都市更新學會林長勳理事長說，都更給人的印象始終是曠日廢時，成功率不高，之所以會如此，除了人性貪得無饜心態作祟之外，最關鍵的就是都更後坪數分配及位置無法談攏。當住戶發現都更前跟都更後坪數差異不大，自然參與都更的意願就意興闌珊。當住戶發現一樓都更後無法分回一樓，不管有無店面效益，參加都更的意願就急降為零。

林理事長說，雖然說都更後的房屋價值會是都更前的倍數來計算，但除投機客外，很多人往往不會去在意這個部分。所以都市更新想要成功，一定要非常重視分配的問題，盡可能讓一樓將來也分回一樓，除了滿足其需求之外，更避免他到樓上之後，權值放大、坪數放大的困擾，當一樓都沒問題了，樓上會有問題的機會就少了。
林理事長指出，都市更新的方式面臨了大大小小的問題存在，住戶整合的問題、利潤的分配問題及釘子戶的公權力問題，除了住戶要有共識外，建商在求得應有利益的同時，也應該多加一份社會的責任心，再加上政府的輔導與適時介入，都更才能水到渠成。

成就都更三要訣

從三位的訪談中，我們領悟到，要成就一都市更新成功的案例，首先，應慎選建設公司，挑選有品牌、有經驗、有能力的建設公司，最好有足夠的資本額作為後盾。第二，都更的流程與法令冗長又複雜，政府的行政流程應該再縮短。第三，遇到違建、畸零地或釘子戶的問題，政府公權力一定要介入協調或處理，否則都更重建根本無法有效推動。